Cerramiento de terrazas y balcones mediante el sistema de paneles o cortina de cristal.

Ya tuve la oportunidad de referirme en una ocasión a la alteración de elementos comunes, como la fachada, así como más específicamente al cerramiento de terrazas y balcones a propósito de las modificaciones introducidas en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal por la ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación y regeneración urbanas, para examinar si dicha reforma había supuesto alguna modificación al régimen de unanimidad exigible para la aprobación de dichos cerramientos, en cuanto que las terrazas y balcones forman parte de la fachada, que es un elemento común del edificio, por definición (artículo 396 CC), y ello en base a la redacción del nuevo artículo 10.3 b) LPH, que se refiere a la suficiencia de una mayoría de tres quintos para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, “incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética…”; y concluíamos señalando que las terrazas y balcones continúan siendo un elemento común para cuya modificación mediante un cerramiento es necesaria su autorización en junta por la unanimidad de propietarios, por afectar al título constitutivo, salvo en el concreto supuesto citado, que es una excepción a ese régimen.   

La cuestión, en el supuesto de los cerramientos habituales con perfilaría de aluminio, está bastante clara en términos generales, al margen de situaciones particulares que habría que examinar caso por caso, dado el casuismo existente en materia de propiedad horizontal, y cualquier acuerdo de junta de propietarios que acordara dar dicha autorización sin cumplir dicho requisito de unanimidad, bien sea con carácter previo a su realización, aprobando por mayoría el permiso solicitado, bien sea a posteriori, dando el visto bueno al cerramiento ya efectuado por un propietario – como es el supuesto al que se refiere, por ejemplo, la SAP Guipúzcoa (Sección 2ª) núm. 224/2013, de 30 de julio - es impugnable dentro del plazo legal ante los tribunales por cualquier propietario de la comunidad.

¿Pero qué ocurre con los cerramientos tipo pantalla o cortina de cristal, con perfilaría atornillada que sirve de guía  a los paneles de cristal plegables, que es imperceptible desde el exterior? ¿Podría constituir una excepción a dicho régimen? ¿Requiere permiso previo de la comunidad, o puede hacerlo el comunero sin necesidad de solicitarlo?

A este supuesto se refiere la SAP Málaga (Sección 4ª) núm. 550/2014, de 1 de diciembre, que reitera doctrina sentada por la propia Sala (como la SAP núm. 15/2011, de 12 de enero) señalando que mientras que es forzoso reconocer que los cierres con carpintería de aluminio y cristal, se vienen considerando inaceptables salvo que la comunidad lo acepte por unanimidad, dado que alteran la estética del edificio ·”los nuevos sistemas de diseño y cristalería, como el analizado requieren nuevas respuestas judiciales para un sistema innovador que aúna los intereses de los comuneros y de la comunidad, pues permite el cierre de terrazas de forma imperceptible desde el exterior, respetando el diseño y estética original, al tiempo que se aprovecha durante el año un espacio de escasa utilidad durante el invierno, al tiempo que favorece la temperatura del resto de la vivienda con el consiguiente ahorro energético y todos ello sin perjudicar a los vecinos colindantes.”

Se refiere a un tipo de cerramiento en el que los paneles de cristales instalados se apoyan en la estructura previamente existente en su parte superior y en la frontal corren a través de perfilaría de aluminio atornillada que le sirve de guía en parte superior e inferior, y en el que estos perfiles no son observables desde el exterior, siendo los paneles de cristal plegables hasta el punto que pueden quedar todos apilados en un extremo dejando diáfana la terraza. Y señala la sentencia las ventajas que se derivan para el comunero de dicho tipo de cerramiento – reducción del ruido exterior, efecto invernadero en el invierno que mantiene mejor temperatura en la vivienda, mejor aprovechamiento de espacios de la casa poco utilizados – al tiempo que se conserva la estética de la fachada, sin que la apertura de las hojas obstaculice el uso de la terraza, e incluso con las hojas cerradas, parece desde el exterior que no hay instalado ningún cerramiento dado el poco espacio que ocupan las hojas plegadas., de forma que – afirman las sentencias – “procede concluir que el sistema de cerramiento mediante cristal no altera la configuración ni la estética del edificio pues en su frontal el cristal es transparente y no se utiliza perfilería ni palillería de aluminio visible sino guías en su parte superior e inferior. Se trata de un sistema movible de forma que también puede quedar diáfana la superficie.”, y en consecuencia declara que “al no alterarse el estado exterior del edificio ni afectar a la vivienda colindante ni en sus luces ni en las vistas, procede declarar que no se requiere unanimidad para la adopción de acuerdos en las referidas juntas generales por lo que se ha de rechazar su impugnación. En suma se produce un abuso de derecho por parte de la actora al intentar impedir el uso de una terraza con cierre exclusivo de cristal, que ningún perjuicio le produce...”

A parecido supuesto se refiere la SAP Asturias (Sección 5ª) núm. 34/2014, de  7 de febrero, que rechaza la petición de la comunidad de propietarios de restauración a su estado original de la terraza cerrada por un comunero mediante el denominado sistema de “cortina de cristal”, sin contar con el autorización de la comunidad, señalando que el examen de la doctrina jurisprudencial depara que el respaldo de los tribunales a la obras acometidas por un comunero sin autorización de la comunidad afectando a elementos comunes se ha dado con apoyo bien en el consentimiento tácito, bien en el abuso del derecho (art. 7.2 CC), bien en razón al principio de igualdad en el tratamiento del comunero respecto del dispensado a otros que antes que él realizaron actuaciones idénticas o similares, otorgando el amparo al comunero en este caso, no por razón de lo novedoso de este sistema de cierre que requiere de una respuesta nueva, en cuanto no implica impacto apreciable en la fachada ni perjuicio para la comunidad, como las SSAP de Málaga, sino en el abuso de derecho, puesto que ya antes se había autorizado por la comunidad la instalación de un toldo, y, alegada la falta de identidad de las obras, se afirma que la tutela solicitada es la misma, la configuración externa original del inmueble, que ya no es posible defender por la comunidad frente al comunero por razón de esa autorización previa.

Se trata de sentencias recientes, que por razones bien distintas, tratan de dar respuesta a una nueva técnica de cerramiento de terrazas y balcones que se caracteriza por su muy débil impacto visual, por más que pueda alegarse de que eso es una cuestión subjetiva, y por su movilidad, al no tratarse de un cerramiento fijo sino mediante paneles plegables, del que pueden depararse ventajas para el comunero que las instala, sin que parezca justificada la oposición de la comunidad, máxime si existen autorizadas expresa o tácitamente instalaciones en fachada tan usuales como puedan ser toldos (como en el caso de la SAP Austeras citada), o aparatos de aire acondicionado.

Como siempre en Derecho, y más en propiedad horizontal, habrá que estar al caso concreto para examinar con carácter previo si es posible acometer ese cerramiento, o si una vez ejecutado se puede reclamar contra el mismo, o si es impugnable o no un acuerdo de comunidad que lo apruebe o rechace.

José Ignacio Martínez Pallarés
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