Hay
ocasiones en las que el contrato de compraventa de vivienda tiene por objeto
una vivienda que está en fase de construcción, o solo en proyecto, porque ni
siquiera se ha iniciado su construcción, que es lo que se llama compraventa de
vivienda futura y se conoce usualmente como venta sobre plano. Se trata de un
contrato que se suele formalizar en un documento privado en el que el promotor
asume la obligación de ejecutar la obra y entregar la vivienda objeto del
contrato, y como contraprestación el comprador asume la obligación de realizar
pagos fraccionados, que están (o deben estar) destinados a financiar el proceso
constructivo, y se trata de pagos a cuenta del precio final que se realizan a
la promotora-vendedora, a veces muy importantes, sin que todavía exista la
vivienda que es objeto del contrato, lo que puede ocasionar problemas si
finalmente no llega a ejecutarse.
La
protección en esta materia venía dada por la Ley 57/1968 de 27 de julio, reguladora de las percepciones de
cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que se
promulga, como dice su preámbulo , por “La
justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión
de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia
social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios
irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno
aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas
preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios
económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción
de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a
efecto.”; como por todos es conocido, por notorio, estos abusos se han reproducido
recientemente, por razón de la llamada burbuja inmobiliaria, y han requerido la
respuesta de los tribunales, no siempre unívoca, aunque en los últimos años, y
a impulsos de nuestro Tribunal Supremo, la Ley 57/1968 se ha convertido en el
instrumento de protección para el que fue concebido.
Esta Ley
57/1968 ha sido, sin embargo, derogada por la disposición derogatoria tercera
de la Ley 20/2015, de 14 de julio,
de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras, que ha
dado una nueva redacción a la
disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación (LOE), que pasa a regular por completo esta materia, si bien su entrada en
vigor es relativamente muy reciente puesto que la disposición transitoria
tercera de la LOE, añadida por la citada Ley 20/2015 establece la obligación de
las entidades aseguradoras de adaptar las pólizas vigentes a 1 de enero de
2016, antes del 1 de julio de 2016, y para las cantidades que se entreguen a
partir de dicha fecha.
