Ya nos hemos
referido en más de una ocasión, a propósito de diferentes cuestiones que nos hemos
ido planteando, al régimen de gobierno de las comunidades de propietarios, y
decíamos que, aun carentes de personalidad jurídica, se desenvuelven en el
tráfico con entidad propia distinta de la de los copropietarios que las
integran, siendo sus órganos, y destacadamente su presidente, sus instrumentos
de gestión y representación; ya nos ocupamos de este tema al hacer una
aproximación a la delimitación
de competencias del presidente de la comunidad,
en la que, entre
otras cosas, nos referíamos a las competencias de la junta y en particular a la
cláusula residual del artículo 14.e LPH, que atribuye a la Junta la competencia
en todos “los demás asuntos de interés general
para la Comunidad”; y señalábamos que no puede constituir un verdadero
límite legal a la eficacia externa de la actuación representativa
orgánica del Presidente, el cual siempre podrá actuar, aunque no haya acuerdo
de la Junta, en el ámbito de sus facultades típicas que comprenden, por lo
menos, las de administración ordinaria.
La cuestión que se plantea se refiere a la
posibilidad de que los órganos de la comunidad de propietarios puedan decidir
y/o adoptar válidamente acuerdos que impliquen un desembolso de fondos de la
comunidad u obligaciones económicas para los propietarios, cuando los mismos no
están destinados directamente al sostenimiento de los gastos generales del
edificio, aunque pueden ser de su interés, e incluso redundar en su beneficio.
La
primera cuestión que se podría plantear es cómo hay que interpretar la facultad
de representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, que otorga el artículo 13.3 LPH al presidente
de la comunidad, en relación con el artículo 14 LPH que, tras referirse a una
serie de competencias concretas de la junta de propietarios – elección y
remoción de cargos (a) , aprobación de cuentas y presupuestos de ingresos y
gastos (b), aprobación de presupuestos y ejecución de obras de reparación (c),
y aprobación de Estatutos y normas o su modificación (d), dispone finalmente
que también le corresponde: "e)
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad,
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio
común." Y la respuesta es que, con carácter general, aunque el
Presidente puede actuar en nombre y representación de la Comunidad que preside,
no puede entenderse por ello que pueda comprometer los intereses de la
Comunidad sin limitación de cualquier tipo, acometiendo todo tipo de acto o
negocio jurídico, sino que sus facultades de representación tiene unos límites
determinados por las competencias del resto de los órganos comunitarios, de
forma que, si bien el Presidente puede realizar actos de gestión ordinaria,
para otros requerirá el preceptivo acuerdo de la Junta por tratarse de asuntos
que deben ser sometidos a su decisión.
Dentro
de estos asuntos que requieren preceptivamente acuerdo previo de la junta de
propietarios, porque así lo dispone expresamente el artículo 14 LPH, están los que
se refieren a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, ya sean
ordinarios o extraordinarios, que son los que aparecen directamente vinculados
con la obligación de los propietarios que también corresponde fijar en junta,
de – artículo 9.1 LPH – “e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en
el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades
que no sean susceptibles de individualización.”, así como la de
“f) Contribuir,
con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de
reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de
conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de
rehabilitación.”, concretando el apartado 2 del mismo precepto qué debe
entenderse por gastos generales al señalar que se reputarán como tal “…los gastos que no sean imputables a uno o
varios pisos o locales”, que se puede poner en relación con el artículo 396
CC, que es la norma general de la propiedad horizontal, que se refiere a la
copropiedad de todos los elementos comunes del edificio, inherente a la
propiedad separada de los pisos o locales del mismo.
Dentro de este concepto de gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble cabe distinguir entre gastos ordinarios (SAP La Rioja (Secc. 1ª) núm. 193/2014, de
15 de julio, SAP Baleares (Secc.5ª) núm. 248/2016, de 17 abril), que incluirían los que son precisos para atender
la conservación y reparación periódica u ordinaria de las cosas y servicios
comunes de los deterioros previsibles, razón por la que su cuantía viene
contemplada en el presupuesto anual de la comunidad, satisfaciéndose con las cuotas
periódicas consignadas en sus presupuestos anuales, mientras que los gastos extraordinarios
se generan sin periodicidad, de forma esporádica e imprevisible, sufragándose
mediante desembolsos que deben ser también objeto de acuerdo de junta para su recaudación
especial, a través de derramas, o bien para su atención con cargo al fondo de
reserva; no se consideran gastos ordinarios, por ejemplo, los de instalación de
un ascensor (SAP Guipúzcoa (Secc.3ª)
núm. 17/2005, de 25 de enero), los gastos procesales causados por la
comunidad de propietarios, aun siendo vencida (SAP Ávila (Secc.1ª) núm. 209/2005, de 18 de octubre), etc.
En
consecuencia el presidente de una comunidad carece de atribuciones para adoptar
decisiones de índole económica que excedan del concepto de gastos generales, y
solo dentro del reducido ámbito de los actos de gestión y administración
aprobados previamente en junta de propietarios, sin que su cargo le autorice per
se, y sin previo acuerdo de la junta de propietarios, a adoptar una decisión que
implique un gasto presente o futuro, al ser la junta general de propietarios,
como supremo órgano deliberante y decisor de la comunidad, de acuerdo con los
arts. 13 y 14 LPH,
la única competente para ello, con carácter exclusivo y excluyente.
Ahora bien ¿puede
la junta de propietarios acordar, válidamente, un gasto que no se refiera al adecuado
sostenimiento del inmueble, aun cuando pueda tener algún interés para la
comunidad, por ejemplo, pagos a asociaciones de vecinos u otras agrupaciones o
asociaciones que promuevan objetivos en el entorno de la comunidad, del barrio
o ciudad en la que está?
Hay que señalar
que no, porque la comunidad tiene como razón de ser precisamente el adecuado
sostenimiento de los elementos comunes que se tienen en copropiedad por los propietarios
integrados en la misma, y por eso el artículo
9 e) LPH, cuando establece la obligación de contribuir de los propietarios,
lo refiere expresamente a “los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”, lo que
no deja margen a la interpretación.
En
este sentido cabe citar, p.ej. la SAP A
Coruña (Secc. 5ª) núm. 173/2013, de 23 de mayo, que rechaza la impugnación
del acuerdo de aprobación del presupuesto de ingresos y gastos de una comunidad
en el que se contemplaba el pago de un determinado importe a una asociación de
vecinos; pero la razón del rechazo es que queda claro que se trata de una
asociación de adscripción libre y voluntaria de los vecinos que han querido
pertenecer a la misma, que es a los que se gira el recibo de comunidad en el
que se incluye ese concepto, la cuota vecinal, sin que el hecho de que la
gestión del cobro se realice a través de la comunidad de propietarios pueda
implicar la nulidad del acuerdo por infracción del artículo 9.e) LPH. En el
mismo sentido, la STS (Sala 1ª) núm.
429/2015, de 7 de julio rechaza el recurso de casación contra la nulidad
del acuerdo de adquisición de participaciones de una sociedad civil titular de
un Club de Campo por una comunidad de propietarios, y rechaza que el disfrute
de las instalaciones del Club pueda considerarse de interés general, al señalar
que la comunidad de propietarios se vería obligada “a afrontar gastos con el
fondo de reserva y los comuneros a soportar una cuota de mantenimiento del
Club, que agravaría su carga económica. Para los comuneros que votaron a favor,
sin duda, la adquisición de las participaciones supone una posibilidad de
aumentar el disfrute de las instalaciones del Club, pero ello no puede ser
impuesto a quien adquirió su vivienda en el complejo inmobiliario, cuando no
estaba prevista la integración en el Club. Lo que para unos es una oportunidad
de revalorización, para otros es un aumento innecesario de los gastos. El
legislador ante la existencia de visiones enfrentadas en las comunidades de
propietarios introdujo el art. 17 de la LPH para impedir la petrificación
de las mismas, posibilitando la instalación de servicios de interés general
como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros. Sin embargo, en
el presente caso, se pretende la integración de la comunidad en un Club social,
constituido como finca independiente, para disfrutar de servicios no esenciales
ni de interés general, que supondrían un incremento de los gastos de
mantenimiento que no tiene obligación de asumir el comunero recurrente.”
¿Que sí es
posible la adscripción individual a esas asociaciones y la gestión de cobro a
través de la comunidad de propietarios, como dice la SAP A Coruña citada? Dicha
resolución me suscita dudas razonables, y no solo respecto a qué tipo de
asociaciones se podría extender (no entiendo que exista una diferencia sustancial,
por ejemplo, entre una asociación de vecinos y un Club de Campo o deportivo), sino
fundamentalmente por el íter del proceso:
no es que se apruebe que aquellos propietarios que individualmente quieran
adscribirse a la asociación de vecinos lo hagan, y que se utilizará instrumentalmente
su cuota, y el sistema de gestión de recibos de la comunidad, para cobrarla y
transferir esos fondos a la asociación, lo que en principio no plantearía
mayores problemas, sino que la aportación a esa asociación se contempla como
una partida del presupuesto de la comunidad, que después se distribuye por
coeficientes entre los propietarios, sin perjuicio de que a quien así lo quiera
se le quite a su cuota así calculada la parte correspondiente a la cuota
vecinal, como si fuera un servicio no exigible. Puede parecer lo mismo, pero en
mi opinión no lo es, ni conceptualmente ni en la práctica.
Tras lo expuesto cabe
concluir, por tanto, que son características básicas de los gastos de una
comunidad de propietarios, en primer lugar, que sirvan para el adecuado
sostenimiento del inmueble, incluyendo dentro ellos los gastos de conservación y
reparación, sean ordinarios o extraordinarios, los necesarios, y también los de
mejora cuando y como sean exigibles, y, en segundo lugar, que estén aprobados
en junta de propietarios, sin que sea posible incluir como gasto de la
comunidad de propietarios conceptos ajenos a los fines propios de la misma.
José Ignacio Martínez Pallarés
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