El
artículo 396 CC se refiere a la copropiedad que corresponde a cada piso o local
sobre todos los elementos comunes del edificio, que son “todos los necesarios
para su adecuado uso y disfrute”, estableciendo el artículo 9.1.e. de la Ley de
Propiedad Horizontal, como obligación de cada propietario, la de contribuir “con arreglo a la cuota de participación
fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales
para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
La cuestión que se
puede plantear es, qué ocurre con el consumo de agua – y lo mismo sería de
aplicación a otros suministros - cuando,
como en tantos casos, solo hay un contador comunitario y no hay previsión
estatutaria respecto al reparto del gasto, porque si la hay a ella habrá que
estar.
Puede empezar por
afirmarse que de la regla establecida por el artículo 9.1.e LPH es posible
afirmar que la pauta general para la aplicación de la regla de contribución
conforme a la cuota de participación, o
a lo especialmente establecido o acordado, es que se trate de un gasto que no
sea susceptible de individualización, y entre los diferentes gastos de una
comunidad de propietarios es posible distinguir entre unos gastos generales
cuya individualización es imposible, como son todos aquellos que se refieren a
reparación o mantenimiento de elementos comunes, de aquellos otros, como los
consumos, que por definición son susceptibles de individualización. En este
sentido la SAP Segovia (Secc. 1ª) núm.
196/2017, de 11 de septiembre, p.ej., recuerda que, si bien con carácter
general, todos los gastos son individualizables, porque basta para ello dividirlos
de alguna manera entre los comuneros, no es esa la individualización a que se
refiere el citado precepto, debiendo entenderse por gastos susceptibles de individualización “aquellos
gastos que puedan computarse de forma individual en cada uno de los comuneros,
como son los consumos que pueden ser determinados mediante contadores (así
consumo de agua, electricidad, combustible o gas)”, frente a aquellos otros que
no lo son, como los dedicados al manteniendo de los elementos comunes, que carecen
de esa posibilidad de computación separada por su uso, y la única
individualización posible será de acuerdo con la cuota de participación que en
la propiedad común tengan los comuneros, si no se ha pactado otra forma en el
título constitutivo.
Dicho eso, una cosa
es si ya existen contadores que permitan esa individualización, y se pretende
su supresión para repartir el gasto de otro modo, que es el supuesto al que se
refiere la SAP Burgos (Secc. 2ª) núm. 462/2008,
de 23 de diciembre, que, con cita de abundantes sentencias de Audiencias
Provinciales, jurisprudencia (aunque sea menor) señala que
1) la regla general es que los gastos susceptibles de individualización, por
razones de justicia distributiva, sean abonados por cada usuario con arreglo a
su propio consumo; que 2) entre los clásicos gastos susceptibles de
individualización se encuentra el consumo de agua en cada vivienda; y 3) que
sólo mediante una disposición estatutaria podría la comunidad apartarse de tal
regla general, por lo que aunque “individualizar los gastos por consumo cuando
se pagan por cuota se puede hacer por mayoría (TS, Sala 1.ª, 48/2008, de 24 de
enero ), pero es contrario a la Ley, y altera el régimen legal de distribución
de los gastos, la fijación que ha hecho la comunidad demandada por mayoría de
un sistema de pago por cuotas, cuando la LPH establece un sistema de pago de
los consumos por medio de individualización; y, por lo tanto, ese acuerdo sólo
podría tomarse por unanimidad.”
Y otra cosa es si
esa individualización no exista, y se quiere individualizar. Así, en un
supuesto en el que no se instalaron finalmente los contadores individuales
acordados en junta, salvo por algunos propietarios, y en el que se impugna el
acuerdo que lo deja sin efecto y acuerda el reparto del consumo de agua por
igual, la STS (Sala 1ª) núm. 48/2008, de
24 de enero, parte de la misma afirmación que las sentencias anteriores, que
el “consumo de agua de las viviendas de cada uno de los comuneros, distinto del
que se aplica al mantenimiento del inmueble, no es un gasto general sino
particular de cada una y como tal resulta perfectamente individualizable, lo
cual significa que la primera regla a que ha de atenderse para la distribución
de estos gastos, no es la del coeficiente o cuota de participación fijada en el
título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, sino la de su consumo
o cualquiera otra que resulte del acuerdo mayoritario o pacto entre los
distintos propietarios.” Pero a continuación rechaza la impugnación del acuerdo
de junta, señalando que hay que distinguir entre los gastos generales y los
particulares, y entre el concepto de gasto y la forma de repartirlo, y con el
acuerdo de reparto por igual que se
impugna “no se modifica la cuota de participación prevista en el título, sino
que se adopta un criterio de simple administración sobre el reparto de unos
gastos ajenos a esos coeficientes, y ello no implica alteración del título
constitutivo de la Propiedad o de sus Estatutos.”
En este sentido la SAP Sevilla (Secc. 6ª) núm. 289/2016, de 15
de diciembre, en un supuesto en el que un propietario instala un contador para
individualizar su consumo, pese a la oposición reiterada de la comunidad, rechaza
tal posibilidad con base en dos argumentos: 1) que es cierto que el consumo de
agua es un gasto individualizable, pero que lo que se pretende por el actor no
es tanto la individualización del gasto como la forma de establecer dicha
individualización, y afirma que, de hecho, el gasto está individualizado,
aunque de forma igualitaria y no conforme al consumo de cada vivienda; y 2) que
para individualizarlo en la forma pretendida – y es la ratio decidendi - es
precisa la modificación de una instalación común, la que da el servicio de agua
a todo el inmueble, y por aplicación del art 9.1 a) cada propietario está
obligado a respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes y el art 11 establece que ningún propietario podrá exigir
nuevas instalaciones, servicio so mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad y accesibilidad del inmueble.” Una solución muy
distinta de la dada por la SAP Málaga
(Secc. 6ª) núm. 650/2012, de 31 de diciembre (aparentemente al menos, porque
habría que saber si había o no que modificar instalaciones comunitarias en cada
caso), que establece que el artículo 9.1.e), interpretado a sensu contrario,
significa que no es obligación de los copropietarios contribuir a los gastos
que sean susceptibles de individualización, y declara el “derecho de la actora
a individualizar los consumos particulares de agua y electricidad condenando a
la Comunidad de Propietarios demandada a estar y pasar por esta declaración y a
adoptar las medidas necesarias para llevar a efecto dicha individualización.”
No entiendo que la
individualización a que se refiere el artículo 9.1.e) sea la que parece señalar
como tal la SAP de Sevilla, porque en ese sentido cualquier gasto es
individualizable y no habría gastos generales, y hay que distinguir dos
conceptos distintos como son el de servicio general del inmueble y el de consumo
individualizable; y si bien es cierto que los servicios generales del inmueble
y los gastos derivados de su mantenimiento corresponden a todos los
copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas (se use o no se use ese
servicio), el consumo de una concreta vivienda o local, ni es un servicio
común, ni es un gasto repercutible a los demás comuneros (SAP Las Palmas (Secc. 5ª) núm. 184/2012, de 21 de abril),
tratándose de un gasto perfectamente individualizable cuya distribución será, atendiendo
a las circunstancias de cada caso, por medio de contadores que permiten que se
haga conforme al gasto real, si ya están instalados, o es factible técnica y
económicamente su instalación (SAP Santa
Cruz de Tenerife (Secc. 4ª) núm. 307/2016, de 27 de octubre, a contrario
sensu), y así se acuerda por mayoría, o bien, si no es posible, acudiendo a
criterios que ponderen de forma objetiva la distribución del gasto de consumo
entre los propietarios. Lo que no parece que sea posible es acudir, sin más, al
coeficiente de participación, salvo que sea imposible aplicar otro criterio. Y
con ello no se niega el carácter común de las instalaciones de distribución
(acometida, depósito, bombas, canalizaciones, etc.), ni tampoco del servicio de
agua potable, que seguirá siendo general, sino que se trata de establecer el
modo de que cada comunero asume su propio consumo.
En definitiva, se
trata de un tema muy complejo, en el que existen unas reglas generales que es
posible extraer de las sentencias que lo abordan atendiendo a un casuismo muy
elevado que da lugar a resoluciones que aparentemente (alguna vez realmente)
son distintas.
José Ignacio
Martínez Pallarés.
Abogado
www.masabogado.com
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