El artículo
1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece que
su objeto es la regulación de esta forma especial de propiedad, que es la propiedad
horizontal, señalando su artículo 2 que es de aplicación a las
comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en la propia
ley, a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo
396 CC, aunque no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad
horizontal, a los complejos inmobiliarios privados y subcomunidades, y
entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus
estatutos.
La cuestión que se plantea en
ocasiones, cada vez menos frecuentes como consecuencia del mayor conocimiento delos
propietarios de sus derechos, es el régimen aplicable a las comunidades de
hechos o comunidades sin constituir, es decir, aquellas en las que concurren los
requisitos del artículo 396 CC, al que se remite el artículo 1 LPH para poder
hablar de propiedad horizontal, esto, es concurrencia de propiedades particulares
sobre viviendas o locales, que conlleva copropiedad cobre los elementos comunes,
pero que no se han constituido formalmente como tal comunidad de propietarios.
No cabe confundir el nacimiento con
la constitución formal en régimen de propiedad horizontal, dado que la
Comunidad existe desde que coinciden en un edificio, urbanización, complejo o
construcciones similares, por un lado, varias propiedades privadas y, de otra
parte, elementos comunes, a partir de cuyo momento nacen los derechos y
obligaciones de todos los comuneros, lo que significa que antes de la
existencia misma del título constitutivo y de su inscripción registral, puede
haber lo que la jurisprudencia llama "propiedades horizontales de
hecho", que se regirán por su propia normativa (Estatutos) en cuanto no
contradigan las normas de derecho necesario contenidas en la legislación
especial, que es la Ley de Propiedad Horizontal.
En este sentido se ha manifestado,
por ejemplo, a propósito de una excepción de falta de legitimación activa para
la reclamación de defectos de obra, la STS (Sala 1ª) de 17 de julio de 2006, al
señalar que ·Ciertamente, tal y como se expone en la Sentencia recurrida, esta
Sala viene admitiendo la existencia de propiedades horizontales de hecho. Así,
en la Sentencia de 1 de febrero de 1995 "que, por error, se ha citado en
la resolución impugnada como de fecha 10 de febrero de 1995, dando lugar a
cierta confusión a la hora de argumentar el recurso-, pero también más
recientemente, en Sentencia de 25 de marzo de 2004, se ha admitido su posible
existencia y la aplicación a las mismas de la Ley de Propiedad Horizontal,
con capacidad para adoptar acuerdos válidos. Igualmente, en Sentencia de 7 de
abril de 2003, con cita de las sentencias de 28 de mayo de 1985, 20 de febrero
de 1990 y 16 de junio de 1995, se indica, con referencia a un Conjunto
Residencial, y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la
Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ,
que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto «sin que el
título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento
de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito
que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de
publicidad y en cuanto a terceros».”
Cabe la posibilidad, que está permitida
por el artículo 13.8 LPH, de que, si el número de propietarios de viviendas o
locales en un edificio no excede de cuatro, puedan acogerse al régimen de
administración del artículo 398 CC (que establece un régimen muy simplificado
de mayoría de intereses para la adopción de acuerdos), pero siempre que lo
permitan expresamente sus Estatutos, porque en caso contrario siempre será de
aplicación la LPH.
Una cosa es, por tanto, la constitución
formal de una comunidad y otra que exista o no como tal, y existirá siempre que
concurran los requisitos establecidos en el artículo 396 CC, aunque no hubiesen
otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
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