Las fórmulas sacramentales en el orden del día de la convocatoria de juntas generales de propietarios

 

No hay fórmulas sacramentales en el orden del día de las juntas generales de propietarios, vaya por delante, y aunque, lógicamente, hay que observar unos requisitos mínimos para asegurar que todos los propietarios han podido tener conocimiento de los temas a tratar, para poder participar y votar a favor o en contra de lo que se acuerde, no es posible ni es deseable agotar, o tratar de que se agoten, las posibilidades de lo que pueda ocurrir en el curso del debate, por medio de una puntillosa redacción del punto del orden del día.

El problema se suscita cuando hay una controversia en el seno de la comunidad, y se suscita la polémica sobre el alcance del acuerdo que se pueda adoptar por razón de la redacción del punto en el orden del día en el que se trate, cuyo contenido se considera insuficiente para cumplir con los requisitos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH). Dicha insuficiencia se esgrime, bien en la misma junta, para tratar de limitar el alcance del acuerdo que se quiera adoptar, porque podría ser motivo de impugnación y se amenaza con ella, bien como motivo de impugnación, de adoptarse finalmente el acuerdo, o de excepción frente a la reclamación de la comunidad. 

Lo que dice la ley (artículo 16.2 LPH) respecto de la convocatoria en cuanto a este extremo es que debe contener una «indicación de los asuntos a tratar», y ello no exige de «adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de voluntad de la junta», como señala la STS núm. 422/2016, de 24 de junio.

 Trata esta sentencia de un supuesto en el que se excepciona la «falta de legitimación activa ad causam de la parte actora», por no existir acuerdo de la junta de propietarios que autorizase expresamente al presidente para iniciar acciones judiciales. Se argumentaba que aunque, en virtud del artículo 13.3 LPH, el presidente ostentaba legitimación ad procesum, de conformidad con el artículo 14 e) LPH la legitimación ad causam requería del previo acuerdo de autorización de la junta, que es en la que reside exclusivamente la facultad de tomar decisiones como órgano supremo y deliberante de la comunidad, no constando dicha autorización porque, aunque se solicitó, el administrador no incluyó ese punto en el orden del día de la junta, tal y como acreditaba el acta de la misma. 

El punto del orden del día se refería a la aprobación, si procedía, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daban a determinadas zona (al puerto y a la zona ajardinada) y, en su caso, la aprobación del tipo de cierre; y lo que señala la sentencia de la Audiencia que conoció de la apelación, es que dicho punto del orden del día autorizaba la adopción de un acuerdo de no autorización de esos cierres, como el que finalmente se adoptó, en el que también se autorizó el ejercicio de acciones judiciales por parte de la comunidad contra los propietarios que hubieran realizado obras sin autorización, existiendo, en consecuencia, una «conexión indudable» entre el acuerdo adoptado y el punto del orden del día. Añadía, en consonancia con el argumento de primera instancia, que al no estar afectado ese acuerdo de nulidad radical ni haber sido impugnado, dicho acuerdo debía entenderse válido por cuanto los posibles defectos habrían sanado con el transcurso del plazo de caducidad. 

Pues bien, lo que señala la referida sentencia 422/2016 del Tribunal Supremo, es:

 1º) Que la LPH solo exige expresamenmte el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH); pero es pacífica la doctrina jurisprudencial que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario. 

2º) Que dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daban al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que, por mayoría, no se aprobó el cierre de las indicadas terrazas y se acordó el ejercicio, por la comunidad, de las acciones legales pertinentes para que se restituyeran a su estado original, había de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al recurrente, ya que lo contrario hubiera supuesto exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta. 

«In claris non fit interpretatio» (en las cosas claras no se hace interpretación) podría decirse, pero no sería del todo correcto porque eso ya es en sí una interpretación, que depende de las circunstancias de cada caso, que hay que examinar, interpretar y valorar, en cada caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado