Plazo y condición simplemente potestativa

El artículo 1.115 del Código Civil (CC) proscribe las obligaciones condicionales puramente potestativas, es decir, aquellas cuyo cumplimiento “dependa de la exclusiva voluntad del obligado”, declarándolas nulas, lo que no es sino una aplicación particular del art. 1.256 CC, según el cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. A contrario sensu es válida, y así lo declara reiteradamente la Jurisprudencia, la condición simplemente potestativa, es decir, aquella que depende de la voluntad de uno o de ambos contratantes junto con otros hechos externos que contribuyen a su formación, siendo supuestos típicos la compraventa a ensayo o prueba y el retracto convencional.

Pero ¿qué sucede cuando, en el ámbito de la compraventa de vivienda en construcción, se pacta la entrega en un plazo a contar desde la concesión de licencia de obra o de primera ocupación?

Se trata de un contrato de compraventa sobre plano en el que el vendedor se obliga a entregar una vivienda por precio cierto, pero es un objeto futuro, la importancia del plazo es reconocida por nuestra normativa común y especial, y por eso la SAP Alicante 99/2003, de 25 febrero a afirma que “…el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda.”, pero se pacta que la entrega se producirá en un plazo cierto a partir de un acto administrativo como es la concesión de la licencia, de edificación o de primera ocupación.

¿Es admisible dicha cláusula para regular el cumplimiento de la obligación esencial del vendedor ?

El otorgamiento de licencia es un acto administrativo, una actividad reglada de la administración, no arbitraria ni discrecional, que es otorgada en todo caso siempre que se esté en disposición, mediante el cumplimiento de todos los requisitos legales, de que pueda ser otorgada, lo que depende del solicitante, que tiene la obligación como profesional de conocerlos y cumplirlos. Así lo recoge la SAP Murcia (Sección 5ª) nº 260/2010 de 14 de septiembre, y la SAP Murcia (Sección 1ª) nº 218/2006 de 22 de mayo, que se refieren a la licencia de primera ocupación, aunque el razonamiento sería igualmente aplicable a la licencia de edificación, afirmando la segunda que “Parece evidente que condicionar en el tiempo el cumplimiento de la obligación a la obtención de la cédula de habitabilidad no es más que una entelequia. El vendedor podría con arreglo a dicha cláusula construir cuando quisiere, pues en tanto no lo haga no obtendrá la cédula de habitabilidad, y no comenzará para él el plazo de otorgamiento de la escritura pública, en definitiva de la entrega del inmueble vendido”, por lo que concluye que esa cláusula supone una violación del art. 1256 CC, la buena fe contractual, art. 1258 CC, y una omisión abusiva del plazo de entrega en el contrato, vedado por el art. 7  CC.

En el mismo sentido se pronuncia la SAP Madrid 151/2004, de 16 marzo, aunque se trate de una licencia de segregación, afirmando que no hay obligación condicional porque los contratantes no fijaron el cumplimiento de sus prestaciones en función de la obtención de la licencia de segregación, ni puede presumirse esa condición cuando expresamente no se ha pactado, tal como lo ha declarado la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS 5/12/1953 y 16/6/1995).

No ha sido este, sin embargo, el criterio seguido por la Audiencia Provincial de Murcia cuando se ha tratado de un plazo a contar desde la licencia de edificación, y desde la sentencia 90/2010 de 18 de febrero, viene declarando que esa cláusula es un claro exponente de la figura jurídica de la obligación condicional de naturaleza suspensiva, pues el inicio del cómputo del plazo en orden a la construcción de la vivienda no queda exclusivamente al arbitrio del promotor-constructor, y por tanto dicha cláusula no podría calificarse nula e ineficaz, ya que, sin perjuicio de que el promotor venga obligado a realizar las gestiones necesarias para su obtención, su concesión no depende exclusivamente de su voluntad, sino de la autoridad administrativa competente, por lo que nos encontraríamos no ante una condición "puramente potestativa", sino ante una condición simplemente potestativa, cuya validez no ofrece duda., sin que tampoco implique infracción del artículo 5.5 del RD 515/1989 cuando establece la necesidad de hacer constar con toda claridad la fecha de entrega de la vivienda porque, afirma, “la interpretación que debe atribuirse a dicho precepto, no cabe reducirla a la necesidad de fijar una fecha concreta y determinada, sino más acertadamente a la necesidad de hacer constar de forma clara tal fecha de entrega, con exclusión de cualquier indeterminación. Se proscribe, en definitiva, en ese marco de respeto al equilibrio entre los derechos y obligaciones de ambas partes contratantes, la indeterminación o imprecisión, y en general la consignación o mención de fechas de entrega que resulten meramente indicativas y además condicionadas o dependientes de la simple voluntad de la mercantil.”

Una cosa lleva a la otra, como las cerezas, y la SAP Murcia (Sección 5ª) nº 47/2011 de 10 de febrero ha declarado la validez de una cláusula en la que se estipula que  “El vendedor entregará al  comprador la vivienda objeto de este contrato en el plazo máximo de 18 meses a contar desde el inicio de las obras de edificación…”, con base en la sentencia 49/2010, que se refiere a la validez del plazo a partir de la concesión de la licencia, y con el argumento de que es “evidente que de dicho contrato se desprendía la obligación de la parte vendedora de iniciar las obras en cuanto hubiese finalizado la tramitación administrativa señalada en el contrato, esto es, cuando se dispusiese de la correspondiente licencia de obras.”, llegando a afirmar – en otra sentencia – que la aceptación de tal cláusula es un indicio de la no esencialidad del plazo, en relación con la doctrina jurisprudencial elaborada en torno al art. 1.124 CC.

No lo veo yo tan claro, porque las sentencias que han fallado a favor de la validez de la cláusula de un plazo a partir de la concesión de licencia se fundamentan en que ha sido especialmente querido por las partes hacer constar esa condición o presupuesto para el inicio del plazo, y eso no ocurre cuando el plazo se “estipula” desde  el inicio de las obras, y porque me parece contradictorio con la normativa protectora del consumidor, especialmente en el ámbito de la compra de vivienda, pero de momento parece una doctrina consolidada, en Murcia al menos, y habrá que estudiar muy bien la identidad de supuesto y circunstancias desgranadas en dichas sentencias antes de arriesgarse a pedir la nulidad de dichas cláusulas.

José Ignacio Martínez Pallarés
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La intervención provocada

La intervención procesal supone la entrada de un tercero en un proceso civil ya iniciado y aun pendiente entre las partes legitimadas, adquiriendo la condición procesal de parte con fundamento en un interés directo y legítimo en el resultado del proceso, y esa intervención puede ser voluntaria, o provocada, por el demandante o por el demandado, y es a este último el supuesto al que me voy a referir.

Dice el art. 14.2 LEC que “Cuando la Ley permita al demandado llamar a un tercero para que intervenga en el proceso se procederá conforme a las siguientes reglas: …”, es decir, nuestro sistema procesal permite que el demandado llame a un tercero para que intervenga en el proceso solo cuando una ley lo autorice expresamente, como ocurre con la llamada del comprador demandado de evicción al vendedor (art. 1.475 CC), la notificación de un coheredero demandado por una deuda de la herencia a otros coherederos (art. 1.084 CC), la notificación del poseedor inmediato (usufructuario, art. 511 CC, o arrendatario, art. 1.559 CC) a la persona en cuyo nombre posee una cosa pretendida por un tercero, o la llamada de un agente a otros agentes del proceso de edificación (DA 7ª Ley 33/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación).

En tales supuestos prevé nuestra LEC que presentada la solicitud dentro del plazo para contestar a la demanda, o al menos cinco días antes de la vista de un juicio verbal, el Secretario judicial ordenará la interrupción del plazo para contestar a la demanda o la suspensión del acto de juicio, acordando oír al demandante en el plazo de diez días, resolviendo el Tribunal mediante auto lo que proceda, y reanudándose el plazo del demandado para contestar a la demanda con la notificación de la desestimación de su petición o, si es estimada, con el traslado del escrito de contestación presentado por el tercero y, en todo caso, al expirar el plazo concedido a este último para contestar a la demanda, o, si se tratase de un juicio verbal, señalando nueva fecha para la vista, citando al tercero si hubiera sido estimada la solicitud.

¿Cuál es el problema? Que en ocasiones se realiza esa llamada a tercero aunque sea legalmente inviable al no existir ley material que la autorice, como ocurre – y cito, porque es el caso más frecuente - cuando por el demandado se llama a la compañía aseguradora de su responsabilidad civil, siendo un tema ya resuelto por nuestra Audiencia. Así la SAP Murcia núm. 219/2004 dice que “…el artículo 14, titulado «Intervención provocada», permite a las partes procesales interesar del Juez el llamamiento a un tercero para que intervenga en el proceso, .. En uno y otro caso de intervención provocada existe una expresa remisión a lo que disponga o permita la Ley para la configuración de los supuestos en que el tercero puede ser llamado al proceso. La cuestión no es baladí. A diferencia de otros sistemas europeos -que optan por permitir con carácter general la posibilidad o facultad- la LEC 1/2000 … remite su operatividad a los supuestos en que la Ley material permita la llamada de un tercero al proceso. Dicho en sentido inverso, si no existe una previsión legal concreta -material o sustantiva- que permita la intervención no es posible acceder a la petición, …No debe considerarse adecuado el artículo 73 de la Ley de Contrato de Seguro que cita, para imponer la intervención provocada, pues éste se limita a establecer que la aseguradora es responsable solidaria con el asegurado, respecto de los perjuicios cubiertos por el seguro de responsabilidad civil, por los daños atribuibles a éste y, concede acción directa al perjudicado contra la Compañía de Seguros. No hay base legal, por tanto, para la posibilidad de intervención provocada, pues los anteriores argumentos impiden atender la solicitud del demandado al no existir norma sustantiva que permita la llamada al proceso, a instancias del demandado, de su entidad aseguradora.”; y en el mismo sentido afirma la SAP Murcia núm. 375/2006 de 23 octubre que “En cuanto a las compañías de seguros, rechaza la jurisprudencia (SSTS de 12/12/1988 y 12/09/2002 ) que deba demandarse a las compañías de seguros del supuesto responsable, pues se trata de relaciones internas entre el posible perjudicado y su aseguradora, ajenas a la relación material que se debate.”

Sin embargo se sigue haciendo, y la razón solo puede ser la utilidad que, en determinadas circunstancias, puede tener para el demandado la automaticidad de la suspensión, bien sea del acto del juicio verbal o del plazo para contestar la demanda, por la simple presentación, aunque sea injustificada e inmotivada, de dicha solicitud de llamada a tercero, y el tiempo que se puede conseguir como consecuencia de toda la tramitación posterior (de varias semanas a varios meses, dependiendo de la carga de trabajo del Juzgado) hasta que haya una decisión y pueda continuar el procedimiento.

Tal vez se podría haber aprovechado la última reforma de la LEC por Ley 37/2011 de 10 de octubre, cuyo objeto eran precisamente medidas de agilización procesal (BOE 11/10/2011), para evitar en lo posible la utilización abusiva de esa llamada a tercero, o al menos minimizar el retraso inherente a su tramitación con unas sencillas previsiones como: 1) exigir la cita expresa del concreto precepto material que permita la llamada a tercero, sancionando su falta con tener por no realizada dicha petición, celebrándose el acto del juicio verbal señalado, o no interrumpiéndose el plazo para contestar la demanda; y 2) previendo expresamente que el plazo procesal para que el demandante manifieste lo que considere oportuno se contará a partir del traslado previo del escrito de solicitud, sin esperar a que el Juzgado le dé traslado del mismo.

Son medidas que no implican merma alguna del derecho de defensa del demandado, y creo proporcionadas a los efectos que se anudan a la solicitud de intervención, pero habrá que esperar a otra oportunidad.

José Ignacio Martínez Pallarés
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Oposición al requerimiento de pago en proceso monitorio

Es posible observar a veces que al requerimiento de pago realizado por el Secretario Judicial, tras la interposición de un proceso monitorio, conteste el deudor oponiéndose al pago “por no deber la cantidad reclamada”, lo que a veces tendrá como consecuencia que (art. 818.1 LEC) el asunto se resuelva definitivamente en el juicio que corresponda, previo Decreto del Secretario Judicial dando por terminado el monitorio y, convocando a las partes para la celebración de vista, si la cuantía no excede de la propia del juicio verbal (6.000 €, art. 250.2 LEC), o dando plazo al acreedor para interponer demanda en el plazo de un mes si excede de dicha cuantía y debe tramitarse en un juicio ordinario.

No es una práctica correcta, y dicho Decreto puede ser recurrido [en reposición ante el Secretario Judicial (art. 451.1 LEC), en revisión ante el Tribunal, si fuera desestimado, dado que el Decreto recurrido pone fin al procedimiento monitorio (art. 454 bis 1 en relación con el art. 818.1 LEC), y en apelación ante la Audiencia Provincial si también fuera desestimado (art. 454 bis 3 en relación con el art. 818.1 LEC)] por infracción de lo dispuesto en el art. 815.1 LEC cuando dispone que “… el Secretario judicial requerirá al deudor para que, en el plazo de veinte días, pague al peticionario, acreditándolo ante el Tribunal, o comparezca ante éste y alegue sucintamente, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.”

De la lectura del art. 815.1 LEC resulta que la oposición al requerimiento de pago no puede ser genérica o indeterminada, porque ese precepto exige que dicha oposición se haga por escrito y al tiempo ordena que se expongan de manera breve, "sucinta", las razones por las que el deudor requerido no debe, en todo o en parte la cantidad reclamada; es decir, existe la previsión legal expresa, en atención al principio de buena fe procesal (art. 11 LOPJ y 247.1 LEC), que impone a las partes el deber de no ocultar a la contraria los fundamentos de su pretensión, que impide que el deudor pueda reservarse las razones de su oposición, teniendo la carga de exponerlas, aunque de manera sucinta. La razón de dicha exigencia legal, que es específica del proceso monitorio, y ni en un juicio verbal ni en un juicio ordinario sabremos de ordinario la causa de la oposición hasta la misma contestación, está en que esa oposición reviste una singular importancia procesal, porque con ella el deudor elude el acceso directo a la ejecución, imponiendo la conversión de la inicial solicitud monitoria, basada en una mera verosimilitud de la deuda, en un juicio contradictorio pleno.

Por tanto, si la oposición se formula de forma genérica o indeterminada, el Decreto debe desestimar la oposición y despachar ejecución, al tratarse de una oposición excluida expresamente por la Ley, cuya admisión pondría en tela de juicio la eficacia del mandato de pago y, en definitiva, la misma naturaleza y finalidad del juicio monitorio.

De la lectura del art. 815.1 LEC resulta también, con el mismo fundamento, que hay un efecto preclusivo (art. 136 LEC) por el transcurso del término señalado para la realización de los actos procesales, y cabe concluir que, sin constreñir el derecho de defensa, solo podrán ser desarrolladas en el juicio posterior las razones que hubieran sido alegadas en el escrito de oposición, pero no aquellas otras que, conocidas ya entonces por el deudor, no las hubiere desvelado.

Una aplicación correcta de la ley redundaría en beneficio de todos, empezando por los mismos Juzgados, al disminuir las oposiciones infundadas a requerimientos de pago en procesos monitorios con el único objeto de ganar tiempo, y limitar el objeto del proceso – con la correspondiente prueba - a los motivos opuestos en caso de que finalmente tuviera que ventilarse en el procedimiento, ordinario o verbal, que corresponda.

José Ignacio Martínez Pallarés
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