Ya advertimos, hace
tiempo, que había pocas leyes con tan pocos artículos que hubieran suscitado tanto
debate como la Ley 57/1968, reguladora de las percepciones de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas, un debate que ha generado una interpretación cada vez más clara de los derechos y
obligaciones de quienes compran una vivienda sobre plano (a veces el promotor-vendedor ni siquiera
tiene la parcela en propiedad cuando empieza la promoción y venta) o en
construcción, y de quienes intervienen en toda la operatoria, incluyendo las
entidades que reciben los pagos anticipados de los compradores.
No se trata de hacer un estudio de la Ley 57/1968, actualmente derogada por Ley
20/2015, de 14 de julio, y sustituida por la nueva redacción que la misma ley
—no por casualidad, sobre ordenación, supervisión y solvencia de las entidades
aseguradoras— dio a la DA 1ª de la Ley 8/1999, de 5 de noviembre, de ordenación
de la edificación, sino de hacer constar algunos hitos que ponen de relieve el
proceso judicial y el papel de los operadores jurídicos, en particular de los abogados/as
y jueces/zas.
La cuestión se plantea a partir de una reciente
sentencia, la STS (Sala 1ª) núm. 491/2024, de 12 de abril, de Pleno, que
modifica jurisprudencia anterior de la misma Sala, en relación con la
responsabilidad de la entidad financiera en la que la promotora ha descontado,
a través de pólizas de descuento de papel, letras de cambio entregadas como
parte de las cantidades anticipadas a cuenta para la compraventa de vivienda. Y son hitos
interesantes, que no pretenden agotar el proceso seguido, los siguientes:
1) La STS 205/2014, de 24 de abril. Se refiere a un
supuesto en el que el comprador entregó dos letras de cambio a una promotora
para la compraventa de una vivienda a construir, la promotora es declarada en
concurso, y el contrato de compraventa es resuelto por incumplimiento. En este
contexto, la entidad bancaria en la que se habían descontado las letras que eran
parte del precio anticipado, inició un juicio cambiario reclamando el pago al
aceptante, el comprador, y este opuso: que el banco descontante debía conocer
el origen de las letras entregadas para el descuento, y que le eran oponibles
las mismas excepciones que a la promotora incumplidora, o, en su defecto, que
se tenía que haber abstenido de descontarlas por estar afectadas por la Ley
57/1968.
Ambos argumentos fueron rechazados por el alto
tribunal con base en la misma regulación cambiaria. sustantiva y procesal, apuntando
que el banco descontante podía no ser el depositario de las cuentas especiales,
que tampoco tenía la obligación de saber que esas concretas letras procedían de
la venta de viviendas, porque podían tener otros orígenes, y que era necesario
para probar la exceptio doli acreditar que el banco debía tener
conocimiento de que el contrato iba a incumplirse en el futuro.
Hubo, sin embargo, un voto particular en el que se dejaba
constancia del problema: el comprador que resuelve el contrato por
incumplimiento tenía derecho a la devolución de las cantidades ya pagadas, y
también de las letras entregadas, pero la circulación de esas letras lo impedía
por no estar a disposición de la vendedora, con el efecto de que, llegado el
vencimiento, el tenedor (la entidad descontante en el caso) podía reclamar su
pago y era inmune a la excepción de resolución del contrato por incumplimiento,
salvo que se demostrara que el tenedor, al adquirir la letra, había procedido a
sabiendas en perjuicio del deudor por saber por anticipado que iba a existir
ese incumplimiento, con la consecuencia de que dejaba sin efecto la normativa
especial protectora. Y para solucionarlo proponían interpretar la DA 1ª LOE en
el sentido de que «el pago de los efectos cambiarios entregados por el
comprador para pago de los anticipos del precio de la vivienda en construcción,
debe necesariamente satisfacerse en la "cuenta especial", sobre la
que se constituyen las medidas de garantía para su devolución».
2) La
STS 275/2015, de 13 de enero, estableció
como doctrina jurisprudencial que «1.- De acuerdo con el art. 2 de la Ley 57/1968,
es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades
anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor
debe abrir»; y que «2.- La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador
que establece el art. 7 de la Ley 57/1968, impide que en el contrato que
asegure o avale las cantidades anticipadas, se pueda imponer al comprador la
obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial».
3) La STS 733/2015, de 21 de diciembre, por su
parte, fijó como doctrina jurisprudencial que «En las compraventas de viviendas
regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los
compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta
especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por
el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la
cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad». En sentido
contrario dicha doctrina significaba que si la entidad no conoce ni puede conocer
el origen de los fondos, no es responsable (STS 132/2024, de 5 de febrero).
4) La STS 897/2021, de 21 de diciembre, supone
otro hito, que se suma a los anteriores: ya no se trataba de un juicio cambiario
sino de una reclamación de responsabilidad de la Ley 57/1968 contra el banco
descontante, y declaró que quien responde legalmente conforme a dicha Ley es
la entidad de crédito que admite anticipos de los compradores en una cuenta del
promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada,
no la entidad de crédito que se limita a descontar efectos cambiarios presentados
por promotor, y ello con base en las sentencias de abril de 2014.
Pues bien, la reciente STS 491/2024, de 12 de abril,
supone un salto cualitativo, una relectura de lo fallado hasta el
momento (las SSTS 897/2021, de 21 de diciembre y 472/2022, de 8 de junio, que
se apoyaba en las SSTS de abril de 2014, pese a que en las primeras citadas no
se trataba de una acción cambiaria como en las segundas, lo que no era
irrelevante), y señala:
- Que «el modelo de conducta al que se debe acomodar el banco no es el del buen
padre de familia, sino el más exigente de comerciante experto que ejerce
normalmente actividades de financiación y que, en el caso de descuento de
efectos cambiarios, puede indagar no solo sobre la solvencia del promotor
descontatario sino también sobre la naturaleza de su actividad y sobre la
naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras
descontadas», y que:
- «Si hemos declarado que el banco tiene el deber de indagar a qué
responden los ingresos de dinero realizados en la cuenta del promotor, para
exigir al promotor que las cantidades anticipadas se ingresen en una cuenta
especial y para exigirle asimismo que haya contratado las garantías respecto de
dicha cuenta, no encontramos una justificación adecuada para eximirle de
indagar a qué responden los créditos que dieron lugar a la emisión de remesas
de letras de cambio que descuenta al promotor y cuyo importe, menos el
descuento, ingresa en una cuenta titularidad del promotor. Tanto más cuando,
como se ha dicho, es práctica bancaria que, en la ejecución de los contratos de
descuento, el banco descontante indague sobre la naturaleza de la actividad del
cliente descontatario y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la
emisión de las letras descontadas».
Queda expedito, pues, el camino para la reclamación
de la responsabilidad de las entidades financieras que han descontado letras
entregadas para el pago de cantidades anticipadas en la compraventa de vivienda
sobre plano o en construcción.
Lo interesante, en abstracto, es el proceso de debate llevado a cabo ante los tribunales, un proceso en el que, a lo largo del tiempo, progresivamente, se va perfeccionando y afinando la interpretación de la norma, pudiendo dar lugar a su vez a cambios legislativos, que a su vez generarán (una vez separada la norma del legislador), un nuevo proceso de interpretación y evolución.
Desde un punto de vista particular, respecto al concreto problema planteado, habrá que examinar caso por caso, porque
no existe una responsabilidad en abstracto de las entidades financieras para
responder frente al comprador, sino que hay que atender a las concretas relaciones
y circunstancias.
José Ignacio Martínez Pallarés.
Abogado
