Una cuestión de legitimación, y una llamada al orden. La STS 867/2025, de 2 de junio.

 

La reciente STS 867/2025, de 2 de junio [ECLI:ES:TS:2025:2690] —que no es sino una reiteración y ratificación de una doctrina constante—, pone fin a una controversia protagonizada por algunas secciones de algunas Audiencia Provinciales en torno a la interpretación del artículo 16 LPH sobre la legitimación para la convocatoria de junta por propietarios: la de los propietarios es subsidiaria, no directa.

Se refiere el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal a la junta de propietarios y a su convocatoria estableciendo que la Junta de propietarios se reunirá al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, que es la junta general ordinaria, y también «en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación», señalando a continuación, en el siguiente apartado, que: 

«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2». 

Respecto a quién puede hacer esa convocatoria, la previsión de que «la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión», se ha mantenido invariable desde la redacción original de la Ley 49/1960, de 21 de julio, aunque entonces estuviera en el párrafo segundo del artículo 15. La reforma de la Ley 2/1988, de 23 de febrero, mantuvo en este punto la redacción del artículo 15, limitándose a añadir que debía contener el día y hora de celebración «en primera o, en su caso, en segunda convocatoria», y que la citación debía hacerse en el «domicilio en España»; y lo mismo ocurrió con Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, con la que el artículo 15 pasó a ser el articulo 16, con una redacción que ha llegado hasta ahora. 

La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad que tienen los propietarios de convocar junta, y más concretamente, al margen de los requisitos que deben cumplir para que dicha convocatoria sea eficaz jurídicamente, si dicha convocatoria la pueden hacer directamente los comuneros, al margen del presidente o, por el contrario, es exigible un requerimiento previo a este para que convoque esa junta general, y, solo en caso de negativa expresa o tácita, pueden hacerla los propietarios; es decir, si la legitimación para convocar de esos propietarios es directa o subsidiaria. 

Vamos a hacer un espóiler: es subsidiaria y siempre ha sido así. La expresión  de que «la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión» es inequívoca, y así lo ha venido recogiendo la jurisprudencial del Tribunal Supremo de forma reiterada desde antiguo; así, por ejemplo, la STS 775/1990, de 10 de diciembre, la STS 75/1992, de 5 de febrero, o la STS 1173/1993, de 13 de diciembre, cuando se refiere al «incumplimiento del requisito de subsidiariedad que exige la Ley, cuando remite la posibilidad de una convocatoria especial, al supuesto de que se haga en defecto de la que corresponde hacer al presidente» 

Sin embargo, pese a tal claridad, y como demostración de que todo, o casi todo, es argumentable, ha habido tribunales, pocos, que han querido leer otra cosa. 

Este es el caso de la Sección 9 de la Audiencia Provincial de Madrid, que en sentencia 62/2020, de 4 de febrero, se hace eco de la contradicción entre algunas Audiencias Provinciales —y entre secciones de la misma Audiencia— sobre la necesidad o no de requerimiento previo al que ostente la condición de Presidente de la Comunidad para que, en su caso, puedan los propietarios convocar la junta, y defiende el derecho originario incondicional e igualitario del presidente y de los propietarios, en el número o con las cuotas de participación exigidos por la Ley, para proceder a dicha convocatoria, argumentando para ello que dicho derecho viene establecido en el apartado 1 del artículo, que no hace referencia alguna a la subsidiariedad, y que en el apartado 2 «solo regula la forma en que ha de efectuarse la convocatoria, sin limitar el derecho reconocido en el apartado primero, al señalar que «la convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto (o sea cuando fueren los propietarios quienes la pidan), los promotores de la reunión». 

Y en apoyo de dicha interpretación cita una sentencia de la Sección 13 de la misma Audiencia (SAP 305/2009, de 28 de julio), que señala que al margen de los hechos enjuiciados —en los que constaba la negativa expresa de la presidenta de la comunidad a convocar— declara que:

 

«La Ley de Propiedad Horizontal no subordina ni condiciona la convocatoria de la Junta por los propietarios -promotores a la previa negativa del Presidente o a la imposibilidad de realizar él la convocatoria. Es un derecho que la Ley les concede con carácter autónomo y directo, por lo que los promotores no tenían la obligación (la deferencia o consideración al cargo no la impone la ley) de instar a través de la Presidenta la convocatoria ni, por tanto, el deber de acreditar la negativa de ésta a hacerlo, y así se desprende de las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1993, 12 de junio de 1994  y 23 de febrero de 1996 , entre otras». 

El problema es, que no cabe separar el quién puede convocar del cómo se puede convocar, porque se rompe la coherencia del precepto, y que si el legislador hubiera querido hacerlo así en 1960, lo habría hecho, y no habría utilizado el verbo «pedir» —pedir a quién, si lo pueden hacer por sí— en el apartado 1 y habría utilizado un «en su caso» en lugar de «en su defecto» en el apartado 2; y el problema es que no es cierto que las sentencias del Tribunal Supremo que se citan dicen lo que dice que dice la Sección 13 de la Audiencia, y es replicado por la Sección 9 ( y por otras Secciones de otras Audiencias), sino que dirían en todo caso lo contrario: 

       - La STS de 12-6-1994 está erróneamente citada, puesto que ese día (Domingo), solo hay tres sentencias de las que fue ponente Don Francisco Morales Morales y se refieren a acciones cambiarias por enriquecimiento injusto.

      - La STS de 9-12-1993 se refiere a un supuesto en el que no hubo negativa sino dilación muy prolongada en el tiempo para convocar por el presidente, que lo hizo finalmente incluyendo los puntos del orden del día solicitados por los propietarios que promovían la reunión, unida a la inacción de estos, que no convocaron la junta con base en esa dilación indebida. Por lo tanto, esta sentencia en realidad dice lo contrario de lo que se afirma.

      - La STS de 23-2-1996 se refiere a un supuesto en el que no se ventilaba tal cuestión —legitimidad directa o subsidiaria— sino si se había convocado la junta o no por propietarios que representaran el 25%, y se había citado en plazo, en un contexto de oposición del presidente, al que quería remover del cargo. 

Esta oposición entre las secciones de la Audiencia Provincial de Madrid, es posible encontrarla también, por ejemplo, entre las secciones de la AP de Alicante, y así, mientras la Sección 5ª (SAP 181/2018, de 18 de abril) defiende que la legitimación de los propietarios es subsidiaria, la Sección 9ª (SAP 316/2014, de 18 de junio) ha defendido que es directa y que no se precisa de requerimiento previo. 

Dentro de esta controversia, me posiciono (como ya ha quedado claro a favor de la leqitimación subsidiaria de los propietarios, porque, como señala la SAP de las Palmas, Sección 5ª, núm. 116/2022, de 11 de febrero, «como norma general, la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al presidente de la comunidad la capacidad para convocar la Junta ("la convocatoria de las Juntas las hará el presidente"), de manera que lo que la Ley permite a los comuneros es que puedan pedir la convocatoria al presidente que es quien tiene atribuida esa facultad en la Ley. El presidente podrá convocarla o podrá no hacerlo, ante lo cual, y solo ante esa tesitura, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar, como así se sigue de la significativa expresión "en su defecto" del art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que sugiere a las claras que si la convocatoria no la realiza el presidente, entonces y solo entonces, en defecto de aquél, serán los propios comuneros los convocantes», eso sí, señala que la pasividad del presidente puede ser expresa —rechazando la convocatoria— o tácita o incluso presunta, cuando se pueda presumir que por las circunstancias de la vida de la Comunidad no procederá a la convocatoria, aunque nada se le haya comunicado, y que dichas circunstancia deben ser acreditadas. 

Y esta interpretación es la que ha venido a ratificar la citada STS 867/2025, de 2 de junio —en lo que no es sino una reiteración y ratificación de una doctrina constante— señalando, y reproduzco íntegramente por su claridad, que:

 

«La interpretación conforme a la cual la convocatoria de la Junta de propietarios corresponde, en primer término, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión —si son la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación— en caso de inactividad de aquel, es la más ajustada al tenor literal, sistemático y funcional del art. 16 de la LPH.

 

El precepto, al establecer en su apartado primero que la Junta se reunirá en las ocasiones en que lo «pidan» la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, no reconoce a dicha minoría una facultad de convocatoria directa, sino la posibilidad de solicitar la reunión. El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, y presupone necesariamente un destinatario, que no puede ser otro que el presidente, quien ostenta la competencia ordinaria para convocar las Juntas, de conformidad con lo que dispone expresamente el apartado segundo del mismo artículo. En este se indica, de forma clara y sin ambigüedades, que «la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión». La expresión «en su defecto» no puede entenderse como una fórmula vacía ni como un mero recurso estilístico: en el lenguaje jurídico tiene un sentido técnico claro, que remite a la subsidiariedad, es decir, a la habilitación de un sujeto secundario para actuar solo cuando el principal no lo hace. Por tanto, la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente.

 

Esta conclusión no se ve debilitada por eventuales objeciones basadas en el riesgo de bloqueo, pasividad o conflicto de intereses por parte del presidente. Tales riesgos, aunque posibles en la práctica, están ya contemplados y neutralizados por el propio diseño normativo del precepto, que ofrece un cauce operativo para sortearlos: basta con que los promotores, una vez cumplido el requisito de la proporción (cuarta parte de propietarios o 25% de cuotas de participación), requieran al presidente para que convoque la Junta. Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria. De este modo, se garantiza la funcionalidad del sistema sin necesidad de violentar el equilibrio normativo que sitúa al presidente como figura central en el mecanismo de convocatoria.

 

La estructura del art. 16, que reserva la convocatoria al presidente y solo en su defecto la permite a los promotores, se ve así preservada sin riesgo de parálisis, pues la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta, siempre que quienes ostentan la legitimación subsidiaria actúen conforme a derecho. Permitir, por el contrario, una convocatoria directa e inmediata por parte de los promotores, sin requerimiento previo, no solo desnaturalizaría la función institucional del presidente, sino que vaciaría de sentido las expresiones «lo pidan» y «en su defecto», y rompería la coherencia interna del precepto.

 

Además, la posibilidad excepcional de celebrar la Junta sin convocatoria previa, prevista para el caso de reunión universal en el apartado tercero del artículo, confirma por vía negativa la regla general: fuera de ese supuesto singular, la convocatoria corresponde al presidente -a salvo el caso de convocatoria judicial-, con intervención subsidiaria de los promotores únicamente en caso de inacción. Así entendido, el art. 16 articula un modelo equilibrado que respeta el papel representativo del presidente, reconoce el derecho de impulso de una minoría cualificada y ofrece una solución eficaz ante la eventual pasividad de aquel, sin necesidad de forzar el texto ni alterar su sentido». 

Nada más que añadir, sobre el punto en cuestión. Después están, por supuesto, todas las exigencias para que dicha convocatoria por los propietarios y celebración de la junta sea válida jurídicamente, pero eso es otra cuestión.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Sobre la inanidad de una reforma al hilo del «gran apagón», y la irrelevancia de su derogación

 

El pasado 25 de junio se publicaba en el BOE el RDL 7/2025, de 24 de junio, por el que se aprobaban medidas urgentes para el refuerzo del sistema eléctrico, unas medidas que recogen en buena parte las recomendaciones formuladas por el comité creado para analizar las causas del gran apagón de 28-4-2025, un apagón del sistema eléctrico sin precedentes en nuestro país, por su extensión, pues afectó a la totalidad del país, además de Portugal y Andorra, y que ocasionó innumerables problemas, y algo más. 

No es este el lugar para analizar dichas medidas, destinadas a la resiliencia del sistema eléctrico, almacenamientos y flexibilidad del sistema eléctrico, o la electrificación, que pretende (esta última) impulsar la electrificación para permitir un mejor aprovechamiento del sistema eléctrico y, en consecuencia, un menor riesgo de que se produzcan incrementos de tensión asociados a una baja demanda de electricidad. Y en relación con este impulso de la electrificación hay una medida en particular relacionada con las comunidades de propietarios, sobre la electrificación de la climatización, que implicaba una reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. 

Dice el preámbulo del RDL, que en cuanto a la electrificación de climatización, se incorporan dos medidas que facilitan la adopción de instalaciones de bombas de calor, como pueden ser la aerotermia y geotermia; una de ellas es de carácter fiscal, al objeto de actualizar la normativa de los tributos locales, de modo que se puedan recoger en el IBI y en el ICIO bonificaciones para incentivar la instalación de sistemas como la aerotermia como ya se recoge para los sistemas de aprovechamiento de energía solar; la que nos interesa es que dice «actualizar» la Ley de Propiedad Horizontal para clarificar que el marco para la toma de decisiones en la junta de propietarios con respecto a la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables incluye también tecnologías como la aerotermia o la geotermia, al objeto de aportar seguridad jurídica y facilitar la electrificación de la climatización en estos ámbitos. 

A tales efectos, el artículo 27 del RDL, sobre la inclusión de aerotermia y geotermia en comunidades de vecinos, modificaba el primer párrafo del apartado 1 del artículo diecisiete de la LPH, que quedaba con la siguiente redacción:

 

«1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación».

Como es posible apreciar, la reforma incluía de forma expresa «la aerotermia y geotermia», entre las energía renovables a las que es de aplicación el precepto, que acoge una mayoría reducida para la aprobación en junta de la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, lo cual suscita algunas preguntas: si era discutible, o era discutido en las comunidades de propietarios que lo fueran, es decir, si era un problema o una necesidad real; si el hecho de no estar recogidos expresamente impedía la aplicación del precepto, porque, por ejemplo, tampoco se refiere expresamente a la energía solar ni a la eólica; si la derogación del RDL por Resolución de 22 de julio de 2025 del Congreso de los Diputados (BOE 24-7-2025) —que ha implicado que el precepto vuelva a su redacción original— impide, a partir de ahora, la aplicación del precepto a las propuestas de esas instalaciones; si la reforma suponía una aportación tangible a la clarificación del marco y la seguridad jurídica para la toma de decisiones por comunidades y propietarios. 

No. Para ser breve: la modificación del artículo 17 LPH era tan inane como su derogación. 

Primero. No admite discusión que aerotermia y geotermia son energías renovables, como lo son la energía solar o la eólica, sin necesidad de que se citen en el precepto, que se refiere con carácter general a la «energías renovables», para que les sea de aplicación.

Segundo. Podríamos preguntarnos si, pese a ello, existían controversias en las comunidades de propietarios, y en los tribunales, sobre la mayoría aplicable a este tipo de instalaciones que fuera necesario zanjar para favorecer la electrificación de la climatización. La respuesta es también negativa. Una búsqueda rápida se sentencias por conceptos da un pobre resultado, hay pocas sentencias que en el ámbito de la propiedad horizontal traten de aerotermia o geotermia, y la controversia es ajena a su consideración como energía renovables o no; estás relacionadas con los ruidos y molestias derivados de su instalación en un patio [SAP Cáceres, Secc. 1, núm. 417/2023, de 4 de julio], la alteración de elementos comunes derivada de un cambio de destino [SAP Navarra, Secc. 3, núm. 394/2022, de 6 de junio], la ocupación injustificada de elementos comunes [SAP Gijón, Secc. 7, núm. 283/2024, de 20 de mayo], la impugnación del acuerdo de su instalación en el contexto de una reforma ya aprobada que afectaba a la envolvente del edificio [SAP Vigo, Secc. 6, núm.. 410/2025, de 16 de mayo], o sobre la ubicación del aparato de aerotermia [SAP Vitoria, Secc. 1, núm. 192/2025, de 11 de febrero]. Poco más. 

Tercero. Estén o no expresamente citados, dichos sistemas siguen siendo energías renovables (como la fotovoltaica, térmica o eólica, que tampoco aparecen citadas expresamente), y les era y sigue siendo de aplicación la mayoría reducida del párrafo primero del artículo 17.1 LPH. 

Cuarto. Como consecuencia necesaria de todo lo anterior, la modificación legislativa del artículo 17.1 LPH no aportaba nada que clarificara ni diera seguridad jurídica en la toma de decisiones por los órganos de las comunidades, una seguridad que, en realidad, no se ve perjudicada por su inclusión y derogación sino por razón de su propia inanidad. 

No hay nada más, una reforma que no era más que una pompa de jabón, que desaparece sin dejar rastro de su breve existencia, salvo la sensación de que en ocasiones prima la improvisación sobre la reflexión. 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

About heather fences, privacy, views, and rights in a community of owners

 

If a few years ago I dealt in this blog with the consequences that the superb, splendid development of a tree, planted in the garden area of an owner in a building under the horizontal property regime, had on the lights and views of the owners of the upper houses (HERE),, the question that now arises refers to an alteration in common elements,  that it could be considered inconsequential and that it would not violate the prohibition of article 7.1 LPH, and even justified, to safeguard one's own privacy. 

The problem arises in an urbanization located in a wild area by the sea, made up of single-family homes separated by low walls, with a light and open aesthetic in harmony with its location on the island of Menorca, when the owner of one of them decides to install on the delimiting wall between both properties —which is considered a common element—,  without the authorization of the community or that of the owner to whom such alteration could be harmed, a metal fence covered with heather, which protruded above the original wall, in order to prevent the neighbor's views on the plot and safeguard his right to peaceful enjoyment of his property and family privacy. 

The problem is that the peaceful enjoyment of one's own property affected were not only those of the owner who carried out the installation without authorization. The collision of rights that occurs is multiple, because no one is ultimately alien to the consideration given to said alteration. The issue affects the right to views of an owner, who acquired it in an urbanization with certain characteristics among which, we can undoubtedly affirm, were the sea views; also to the right of the other owner to preserve his own privacy on his property, restricting the views that his adjoining neighbor had over it; and also the right of the community of owners not to produce alterations in common elements that affect the aesthetics of the complex, and that of other owners within the community, who may end up being equally affected, whatever the way by which this installation ends up being authorized. 

When weighing up the rights at stake, several considerations must be taken into account. 

On the one hand, although it is true  that the views are not absolute property rights between independent properties, in which the express constitution of an easement is required to limit the content of the domain of the servient property, in the case of properties in horizontal property that right and respective limitation results reciprocally without any other title than that resulting from the design of the building as a whole,  and as a manifestation that each co-owner has to the peaceful enjoyment of his property, so that any constructive action that involves an alteration of that design, limiting the views, supposes a prejudice to the right that assists the affected owner as the owner of the property in that specific place. In this sense, the SAP Valencia, section 6, no. 397/2006, of 20 June, is expressed. 

On the other hand, Article 7 LPH is quite clear in stating that "The owner of each flat or premises may modify the architectural elements, installations or services of the same when it does not undermine or alter the safety of the building, its general structure, its configuration or external condition, or prejudice the rights of another owner, and must give an account of such works beforehand to the person representing the community",  then stating that "In the rest of the property you may not make any alteration and if you notice the need for urgent repairs you must notify the administrator without delay". 

But not all alterations are the same; a structural element (pillar, beam, slab, etc.) is not the same as exterior elements (slats, balconies, windows, etc.) or others; whether it involves work or not, whether it is fixed or mobile, folding or removable, or whether it is more or less visible. And the question is whether, in the face of a collision of rights, a simple structure such as a metal fence covered with heather really entails an alteration that would fall within the scope of the prohibition of article 7 LPH, or, on the contrary, can be considered a "minimum constructive solution" not included in the scope of the prohibition,  and essential to prevent the view of others on one's own property and, therefore, to guarantee the peaceful enjoyment of one's own private plot, safeguarding the right to privacy. 

The judgment of first instance dismissed the claim filed by the owner affected by the obstruction of the views he had enjoyed until then, pointing out that the fence was placed in the private part of the defendant's plot, not on the dividing wall of both properties, and that it did not exceed "what can be considered a minimum constructive solution,  essential and non-aggressive aimed at preventing the view of others on one's own property and therefore aimed at making appropriate use of the private plot, safeguarding the right to family privacy". 

The judgment of second instance, on the other hand, upholding the appeal filed by the applicant, revoked the judgment of first instance, considering that the installation that was the subject of the proceedings affected a common element and that, therefore, its modification required the consent of the community of owners, which had been obtained by the defendant and did not exist,  stating that "the installation of the reed and its structure in the separation wall contravenes the applicable regulations, the observance of which cannot be dispensed with by the assessment that it is a minimum work to preserve privacy when it affects the right of the plaintiff owner by limiting its exercise". 

And the latter has been the solution confirmed in cassation by the recent STS, 1st Chamber, no. 502/2025, of 27 March [ECLI:ES:TS:2025:354], considers the prohibition of article 7.1 LPH to be applicable, since it is not a disputed fact that the installation of the fence affected a common element, rejects the applicability to the case of the case-law of the Court itself,  in which the appellant tried to substantiate the admissibility of the alteration, pointing out that "the jurisprudential doctrine that considers "as inconsequential works that do not affect the common elements those enclosures that are not harmful to the other owners nor undermine or alter the safety of the building or its configuration towards the outside is not applicable to the case" (for all,  judgments 537/2010, of 30 September, and 1023/2007, of 10 October), since in this case the separating wall, which is a common element, has been used to support an additional structure that modifies its appearance and functionality. The placement of the heather fence alters the exterior configuration by considerably increasing the visual height of the wall and modifying the original aesthetics of the complex, which was lighter and more open, in harmony with the location of the community and the houses that make it up located on the island of Menorca and, as can be seen in the photographs provided,  in a wild area and very close to the sea", and "It also negatively affects the rights of the applicant, since it reduces the views of the sea that she had before its placement, limiting the use and enjoyment of her property, as evidenced, also, by the mere contemplation of these photographs". 

The solution given by the High Court is clear, and attends to the Law, to rights, and also to common sense; and although it is worth thinking about what would have happened if, instead of placing the fence on the wall or attached to it or affecting the Community wall in any way – since the judgment of first instance states that it is installed on private land – it had been installed at a certain distance, achieving the same result for one, and affecting in the same way the right to views of the other,  It is possible to affirm that the final result would not have been different, since this installation, although on private land, would continue to alter "the configuration or external state" of the same light and open complex in which everything was acquired.

José Ignacio Martínez Pallarés

Lawyer