A propósito de X

 

La llamaremos X. No está claro como pudo adquirir una vivienda nueva, a estrenar,  en una concreta comunidad de propietarios en el centro de la ciudad, dado que no se le conocía oficio —los rumores apuntaban a un golpe de suerte familiar, jugando a la lotería— pero junto a su pareja fue, sin duda, un elemento esencial para que, quienes la integraban, recién llegados también al edificio, que hasta entonces no tenían mayor trato que el convencional, comenzaran a tenerlo; fue la argamasa que les unió firmes durante una generación. La siguiente lo olvidó, como un mal sueño. No fueron ajenas a tal efecto determinadas costumbres de X, no compartidas por sus vecinos, como la de lanzar las bolsas de basura por el balcón, baldear la vivienda en lugar de fregarla, llevando el agua, que se desparramaba generosamente desde el balcón, todos los restos, imaginables o no, de la vida cotidiana (eso sí, solo cuando tocaba); o determinadas licencias, como cuando, sin consultar previamente a la junta, se las arregló para crear un refugio climático en el patio común, cuyo uso y disfrute tenía atribuido. Lo hizo por la vía, imaginativa sin duda, de colocar un tablacho en el hueco de la puerta de acceso, y proceder a su inundación, para poder bañarse como si de una piscina se tratara con sus niños, que, la verdad, justo es decirlo, la gozaron en grande, como se podía adivinar por las risas y los gritos que proferían. 

X y su pareja tenían, además, una especial relación de dominio, de goce y disfrute, con la mugre que ellos mismos generaban. He dicho que lanzaban las bolas de basura por la ventana. No es del todo justo, lo habitual es que la arrastraran desde su vivienda por el rellano, escalera y zaguán de entrada, dejando un rastro, con el tiempo indeleble, que excusaba de tener que hacer mayores averiguaciones sobre su autoría. Tampoco le importaba en demasía, y así se lo hizo saber a la persona encargada de la limpieza para que se abstuviera de limpiar «su» rellano, aunque, obviamente hubo que reforzar la limpieza del resto, lo que implicó un sobrecoste nada despreciable a repartir entre el resto de los vecinos; eran pocos, y olvidé decir, aunque seguro lo habrán intuido, que tampoco pagaba la comunidad. Lo de las reglas y normas no iba con X, aunque no puede decirse que fuera un alma libre, ni atormentada, era simplemente lo que daba la mata. 

La comunidad llegó a plantearse si sería posible repercutir el mayor gasto —las limpiezas extraordinarias— a X, por el simple expediente de aprobarlo en junta y que así quedara reflejado en la liquidación que se practicara, junto a las cuotas de comunidad y, tal vez, las cámaras de seguridad por si se volvía mas cautelosa. ¿Era posible? ¿Es posible? 

Sobre este punto, en un caso solo fácticamente muy similar, se pronunciaba la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, S. núm. 16/2018, de 18 de enero, sobre la aprobación en junta de propietarios de un acuerdo para atribuir en exclusiva a la propietaria de una vivienda el gasto por las limpiezas extraordinarias que se derivaran de sus conductas incívicas, consistentes en ensuciar (hay que entender que a conciencia y con voluntad) el vestíbulo, así como el coste de instalación de cámaras de seguridad para así acreditarlo mejor. Este último punto se cayó justamente, en el juzgado y así fue confirmado por la Audiencia, por razón que no admite reparo, y es que no estaba en el orden del día, pero no sucedió así con el punto principal, que sí lo estaba. 

El acerbo probatorio justificaba sobradamente los actos vandálicos, con lo que la cuestión se ceñía —y así se planteó por su defensa— a sí la Junta tenía o no competencias para imponer sanciones e indemnizaciones económicas a comuneros, a rechazar que el mecanismo para combatir sus actos incívicos fuera imputarle el mayor gasto que ello suponía, defendiendo que el mecanismo legal previsto en su caso era instar la acción de cesación, y que dicho acuerdo implicaba una modificación de las cuotas de pago de un servicio, el de limpieza, que se hacía por coeficientes, que no se había adoptado por unanimidad, porque ella había votado en contra. 

La Audiencia Provincial de Barcelona señaló, con precisión, que no era objeto del pleito el ejercicio de una acción de cesación, y que tampoco se trataba de imponer una sanción, ni una indemnización, sino de la competencia de la Junta de Propietarios para repartir un gasto concreto y determinado, como es la limpieza del vestíbulo, a un departamento concreto, cuando se constatara un hecho incívico que se pudiera atribuir a su propietario, y afirmó que sí era posible, por, resumidamente, las siguientes razones:

 1º) Que la Junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad y como tal tiene entre otras las facultades enumeradas en el artículo 553-19CCCAT como mínimo, destacando el punto 2 letra f) el establecimiento o la modificación de criterios generales para fijar las cuotas.

 

2º) Que en este caso no se modificó la cuota de participación en los elementos comunes, sino que se estableció una contribución especial sobre un concreto gasto a un departamento, es decir se modificó el régimen ordinario de reparto establecido en el título de constitución de la finca a un propietario individual en cuanto a un gasto determinado por constatarse su actuación incívica.

 

3º) Que es doctrina constante, uniforme, y reiterada que la contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución no es una regla absoluta, pudiendo distinguirse en el régimen jurídico de la propiedad horizontal del Código Civil de Cataluña (CCC), entre:

 

a) La determinación o la modificación, de las cuotas de participación previstas en el título constitutivo, para lo que se requiere la unanimidad, conforme al artículo 553.3.4 del CCC.

 

b) La determinación, o la modificación, de la forma de contribuir a los gastos comunes, o del sistema de repartir los gastos, sin alterar la cuota prevista en el título de constitución, para lo que basta el acuerdo de la junta de propietarios, según lo previsto en el artículo 553.3.1.c) del CCC, según el cual la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, «salvo pacto en contrario». En cuanto a las mayorías necesarias para dicho, a su vez, es necesario distinguir entre:  b1) si el acuerdo que consiste en adoptar el régimen de distribución por cuotas del título constitutivo, para lo que bastaría la mayoría simple, nada distinto de lo que sucede en territorio común con la LPH 1960; o sí, b2) el acuerdo consiste en adoptar un régimen distinto de la distribución por cuotas del título constitutivo, en cuyo caso es necesaria la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del CCC, eso es, el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.

 

Por lo tanto, la Junta era soberana para imputar el reparto de un gasto a un copropietario de manera distinta a la cuota de participación, siempre que se reuniere la mayoría cualificada de 4/5, lo que ocurrió en el caso concreto enjuiciado, siendo válido el acuerdo consistente  en la atribución «por exclusiva al departamento de la actora de los gastos de limpieza a contratar a empresa especializada a consecuencia de los actos incívicos y contrarios a la normal y ordenada convivencia pacífica de los comuneros que realice la actora», sin que se pudiera considerar una condena de futuro, sino una modificación de reparto de un gasto concreto y determinado a consecuencia de los actos incívicos deliberados y voluntarios, constatados y continuados y desarrollados por la propietaria del departamento en el vestíbulo de la finca, contrarios a la normal y ordinaria convivencia de la Comunidad».

 

Llegado este punto, cabe preguntare si es factible dicha solución en otros territorios, los regidos por la LPH 1960, y la respuesta nos la da el mismo tribunal, cuando señala que, «para la adopción de un acuerdo que consiste en el reparto de los gastos entre los copropietarios de modo distinto al previsto en el título constitutivo, basta la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código Civil de Cataluña, y no es necesaria la unanimidad, a diferencia de lo exigido en el ámbito de aplicación del derecho español por el artículo 17.1ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal en la redacción de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que requiere la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en las estatutos de la comunidad, razón por la cual, el acuerdo es nulo si no es adoptado por unanimidad de los copropietarios».

 

Y no es consuelo que, como afirma el mismo tribunal, se haya «matizado por la doctrina la consecuencia jurídica de la ausencia de unanimidad (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1991), en el sentido de que la regla de la unanimidad si no es observada, dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho"», porque, de aprobarse en junta un acuerdo semejante, en caso de impugnarse judicialmente —pongamos el caso, por X— el resultado seria muy distinto, y

 

Nunca se sabrá si hubiera servido para algo con X, ya he dicho que estaba al margen de reglas y convenciones, pero hay a quienes si les podría doler eso de tener que asumir las consecuencias de los propios actos, y podría ayudar a prevenir determinadas conductas simplemente el hecho de invertir quien tiene que ir detrás de quién, sin perjuicio claro está del derecho a impugnar y a defenderse, previo recurso a un MASC, eso sí.

 

J. Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Ni evolución ni progreso, "todo es un nuevo recomenzar desde el mismo principio del que se ha partido".

 

De la introducción en el libro de "De la litigación a la avenencia, ¿por el camino de las prímulas?" [pp. 21-23],  a propósito de los sucesivos anteproyectos y  proyectos que  querían imponer  la mediación obligatoria como requisito de procedibilidad,  planteando una falsa disyuntiva: algo hay que hacer, no hacer nada no es una opción, luego hay que imponer la mediación.

"Lo cierto es que la alternativa cero, esto es, no hacer nada, —a la que se refería la Memoria de Impacto Normativo de este último Proyecto de Ley— no es en realidad una verdadera alternativa para evaluar la imposición de cualquier medio para la solución extra jurisdiccional de conflictos, y esta tampoco; pero no tanto porque pueda suponer una restricción del derecho de acceso a los tribunales, como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva —que no lo será siempre que dicha imposición sea proporcionada y, efectivamente no la implique, claro está[9]— , sino porque no es útil, no es práctica, porque no sirve al fin pretendido, si este es que los ciudadanos resuelvan sus conflictos a través de la mediación u otros medios distintos de la jurisdicción.

 Descartada la falsa disyuntiva planteada, aceptando que algo hay que hacer, rechazando que dé igual qué sea ese algo que haya que hacer, y puesto que es forzoso pensar que se volverá a intentar imponer ese requisito del recurso previo a un ADR/MASC como presupuesto de inicio  del proceso jurisdiccional, si no directamente a la mediación sin contemplar otras opciones,  es inevitable examinar qué se ha hecho en los países en los que se han implantado esos sistemas alternativos, y han tenido éxito, si es que se puede calificar de éxito el simple hecho de su implantación.

 Y es que se suele traer a colación el éxito que los sistemas ADR/MASC, y la mediación entre ellos, han tenido en los países anglosajones, en particular en los Estados Unidos de América (EE.UU.), pero también en Gran Bretaña, países en los que es cierto que existe una fuerte implantación de estos sistemas, y solo un porcentaje muy pequeño de los asuntos que llegan a los juzgados (entre el 3% y el 8%) son finalmente resueltos mediante una sentencia, atribuyéndose a una mayor «cultura de la mediación» de la que careceríamos. Pero no puede afirmarse a priori, sin mayores cuestionamientos, ni que eso sea así, ni que sea un éxito en términos de eficacia y eficiencia, no solo privada sino también pública, algo que también es una premisa que habría que justificar, porque no está nada claro que sea así. Y tampoco se puede pretender entenderlo al margen de las características e instituciones propias del sistema procesal civil y del modelo de justicia norteamericano, desde donde se ha exportado a otros países; se trata de un sistema que por sus particularidades ha llegado ser denominado como el American Way of Law, que habrá que poner en relación con las características, principios e instituciones que rigen en general en los sistemas procesales civiles europeos-continentales, aun cuando no sea posible hablar de un proceso europeo continental, y con los principios y objetivos de los sistemas judiciales europeo-continentales. El estudio de la evolución de los sistemas procesales civiles continentales a partir de los modelos francés y austríaco-alemán, y el estudio de los antecedentes del sistema procesal civil español, como siempre que se recurre a la historia, comprobaremos que nos puede deparar sorpresas, algunas «deliciosas», y llevarnos a la conclusión, como al personaje de «El lector», de que no hay ni evolución ni progreso en la historia del Derecho, que todo es un nuevo recomenzar desde el mismo principio del que se ha partido[10]".

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[9] En este sentido se manifestaba nuestro Tribunal Constitucional, en relación con la conciliación previa en el procedimiento laboral, pero el mismo principio sería aplicable a la mediación o a cualquier otro ADR/MASC que se impusiera como presupuesto para recurrir a la jurisdicción. La STC 75/2001, de 26 de marzo, señala que es «preciso recordar que el trámite pre-procesal de intento de conciliación previa en el procedimiento laboral (artículo 63 LPL) tiene por finalidad posibilitar, antes de iniciarse el proceso, un acuerdo que lo evite, con las naturales consecuencias de celeridad y de ahorro de energía procesal (por todas, STC 354/1993, de 29 de noviembre [RTC 1993, 354], F. 4), y que, según ha manifestado reiteradamente este Tribunal, resulta compatible con el derecho a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 CE) porque, ni excluye el conocimiento jurisdiccional de la cuestión controvertida, al suponer simplemente un aplazamiento de la intervención judicial, ni se trata de un trámite desproporcionado o injustificado, al procurar una solución extraprocesal de la controversia que beneficia tanto a las partes como al sistema judicial (por todas, STC 217/1991, de 4 de noviembre [RTC 1991, 217] , F. 5)».

[10] Reflexiona el personaje, Michel Berg, sobre cómo se funden el pasado y el presente en una sola realidad vital, y dice: «La primera vez que disfruté de veras fue cuando empecé a estudiar las legislaciones y proyectos de ley de la época de la Ilustración. Eran textos animados por la fe en la bondad innata del mundo, y por lo tanto en la posibilidad de regular formalmente esa bondad. Me llenaba de gozo ver cómo de esa fe surgían postulados del buen ordenamiento social, que después se reunían en leyes que tienen belleza, una belleza que es la única prueba de su verdad. Durante mucho tiempo creí que existía el progreso en la historia del Derecho, y que, a pesar de los terribles encontronazos y retrocesos, podía apreciarse un avance hacia una mayor belleza y verdad, racionalidad y humanidad. Desde que sé que esa creencia es quimérica, manejo otro concepto de la andadura de la historia del Derecho. La veo encarada hacia un objetivo, pero ese objetivo, al que se llega por un camino sembrado de obstáculos, malentendidos y deslumbramientos, es el mismo principio del que se ha partido, y del que, apenas ha llegado, debe volver a partir». SCHLINK, B. El lector. Anagrama, Barcelona, 2020, pp. 170-171.

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A question of legal standing, and a call to order. Supreme Court Judgment 867/2025, of June 2

 

The recent Spanish Supreme Court Judgment 867/2025, of June 2 [ECLI:ES:TS:2025:2690]—which is merely a reiteration and confirmation of a consistent doctrine—puts an end to a controversy sparked by certain sections of some Provincial Courts regarding the interpretation of Article 16 of the Horizontal Property Act (LPH) concerning legal standing to convene a meeting by property owners: the owners’ standing is subsidiary, not direct.

Article 16 of the Horizontal Property Act refers to the meeting of property owners and its convocation, establishing that the owners' meeting shall be held at least once a year to approve the budgets and accounts —the ordinary/annual general meeting, or AGM— and also “on other occasions when deemed appropriate by the president or requested by one quarter of the owners, or a number of them representing at least 25% of the ownership shares,” subsequently specifying in the next paragraph that:

“2. The meetings shall be convened by the president, or failing that, by the promoters of the meeting, indicating the matters to be discussed, the place, date, and time of the first or, where appropriate, second call, with notices being made in the manner established in Article 9. The notice shall include a list of owners not current with the payment of community debts and shall warn them of the loss of their voting rights if the conditions of Article 15.2 are met”.

As for who can convene the meeting, the provision that “it shall be done by the president or, failing that, by the promoters of the meeting,” has remained unchanged since the original drafting of Law 49/1960, of July 21, even though it was then found in the second paragraph of Article 15. The reform brought by Law 2/1988, of February 23, preserved the text of Article 15 in this regard, merely adding that it should specify the time and date of the first or second call, and that notice should be given at the “address in Spain.” The same occurred with Law 8/1999, of April 6, which reformed the Horizontal Property Act, moving Article 15 to Article 16, with a text that remains unchanged to this day.

The issue at hand concerns whether property owners may convene a meeting, and more specifically, regardless of the requirements they must meet for such a convocation to be legally valid, whether the owners can directly convene the meeting themselves, bypassing the president, or whether a prior request to the president is required, and only in the case of express or tacit refusal can the owners proceed. In short: is the legal standing to convene direct or subsidiary?

Let’s spoil the ending: it is subsidiary—and has always been so. The phrase “shall be done by the president or, failing that, by the promoters of the meeting” is unequivocal, and this has been repeatedly recognized by Supreme Court jurisprudence over time. For instance, in STS 775/1990 of December 10, STS 75/1992 of February 5, and STS 1173/1993 of December 13, the Court refers to “the failure to meet the requirement of subsidiarity imposed by the Law, which allows the possibility of a special convocation only in the absence of the one to be made by the president.”

However, despite such clarity —and as proof that almost anything can be argued— some courts, albeit few, have attempted a different reading.

This is the case of Section 9 of the Provincial Court of Madrid, which in Judgment 62/2020 of February 4, highlights the contradiction between various Provincial Courts —and even between sections within the same Court— regarding whether a prior request to the president is needed before owners may convene the meeting. It defends the original, unconditional, and equal right of the president and qualifying property owners to issue the convocation, arguing that this right is set out in the first paragraph of the article, which makes no reference to subsidiarity, and that paragraph two “only regulates the manner in which the convocation must be carried out, without limiting the right recognized in the first paragraph,” when it states that “the meeting shall be convened by the president, or failing that (i.e., when the owners request it), the promoters of the meeting”.

In support of this interpretation, the Court cites a ruling from Section 13 of the same Provincial Court (Judgment 305/2009 of July 28), which, aside from the facts of that specific case (where the president expressly refused to convene the meeting), asserts that:

“The Horizontal Property Act does not subordinate or condition the owners' right to convene the meeting to a prior refusal by the president or to his inability to convene. It is a right granted by law with autonomous and direct effect; therefore, the promoters were not required (the law does not impose such deference or courtesy toward the office) to ask the president to convene the meeting nor to provide proof of her refusal to do so. This is evident from Supreme Court judgments of December 9, 1993, June 12, 1994, and February 23, 1996, among others.”

The problem is that one cannot separate who may convene the meeting from how it must be convened, without disrupting the coherence of the provision. If the legislature had wanted to allow direct convocation in 1960, it would have done so explicitly and would not have used the verb “request” — request from whom, if they can do it themselves? — in paragraph 1, nor would it have used “failing that” instead of “where appropriate” in paragraph 2. Furthermore, the claim that the Supreme Court decisions cited support this view is inaccurate, as those rulings —contrary to what Section 13 and others assert— actually state the opposite:

• The STS of June 12, 1994, is misquoted, as no such judgment exists on that date (a Sunday). The only three rulings that day by Justice Francisco Morales relate to promissory note actions based on unjust enrichment.
• The STS of December 9, 1993, concerns a case where there was no refusal but rather a very long delay by the president in convening the meeting, which he ultimately did, including the agenda items requested by the owners promoting the meeting. Meanwhile, those owners remained inactive and never convened the meeting due to the delay. Thus, the ruling actually supports the opposite interpretation.
• The STS of February 23, 1996, deals with a case where the issue was not about direct or subsidiary standing, but whether the meeting had been validly convened by owners representing 25%, and whether it had been called within the legal time frame, in a context where the president opposed being removed from office.

This conflict among sections of the Madrid Provincial Court can also be found, for instance, within sections of the Alicante Provincial Court. For example, Section 5 (Judgment 181/2018, of April 18) supports the view that owners’ standing is subsidiary, while Section 9 (Judgment 316/2014, of June 18) has supported the direct standing theory, asserting that no prior request is necessary.

Amid this controversy, I side (as is already clear) with the view that owners' standing is subsidiary, because, as noted by the Las Palmas Provincial Court, Section 5, Judgment 116/2022 of February 11:

“As a general rule, the Horizontal Property Act assigns the authority to convene the meeting to the president (‘the president shall convene the meetings’), meaning that the law allows owners to request the president to call a meeting, as he holds that power under the law. The president may comply or not, and only then, if he refuses or remains inactive, may the qualifying owners act, as implied by the meaningful phrase ‘failing that’ in Article 16.2 of the Act. This clearly suggests that if the president does not issue the convocation, then—and only then—in his absence, the owners may do so”.

It also states that the president's inactivity can be express (a refusal), tacit, or even presumed, based on circumstances indicating that, under the community’s current situation, the president is unlikely to act—even if no request has been formally made—and that such circumstances must be substantiated.

And this is precisely the interpretation reaffirmed by the above-cited STS 867/2025, of June 2 —a mere reiteration of consistent doctrine —which clearly states:

“The interpretation that the convocation of the owners’ meeting corresponds primarily to the president and only subsidiarily to the promoters of the meeting —provided they comprise one-quarter of the owners or represent at least 25% of the ownership shares— in the event of the president's inaction, is the most consistent with the literal, systematic, and functional reading of Article 16 of the LPH.

The first paragraph, stating that the meeting shall be held when requested by one-quarter of the owners or by a group representing at least 25% of the shares, does not grant this minority a direct power to convene. It merely allows them to request the meeting. The verb used—‘request’—implies a petition, not an executive act, and necessarily presumes a recipient, who can only be the president, as the one ordinarily empowered to convene meetings under the express wording of paragraph two. This second paragraph clearly and unequivocally states that ‘the meeting shall be convened by the president, and, failing that, by the promoters of the meeting.’ The phrase ‘failing that’ is not an empty formula or mere stylistic choice: in legal language, it has a clear technical meaning, indicating subsidiarity—that is, empowering a secondary actor to act only when the primary one does not.

Therefore, the promoters' authority to convene is not direct, but conditional on the president’s prior inaction.

This conclusion is not weakened by hypothetical concerns about deadlock, passivity, or conflicts of interest involving the president. These risks, while conceivable in practice, are already accounted for and resolved by the structure of the provision: once the promoters meet the proportional requirement (a quarter of owners or 25% of shares), they may request the president to convene the meeting. If the president unjustifiably fails to do so within a reasonable time, the promoters are then subsidiarily authorized to convene it themselves. This ensures the system remains functional without disrupting the legal framework that assigns the central role in convening to the president.

Conversely, allowing immediate, direct convocation by the promoters without prior request would not only undermine the institutional role of the president but would also render meaningless the expressions ‘request’ and ‘failing that,’ breaking the internal coherence of the article.

Furthermore, the exceptional provision allowing meetings without prior convocation in the case of a universal meeting—as per paragraph three—confirms, by negative inference, the general rule: except in that unique situation, the right to convene lies with the president—unless by judicial order—and only subsidiarily with the promoters, in case of inaction. Properly interpreted, Article 16 provides a balanced model that respects the representative role of the president, recognizes the qualified minority’s right to initiate action, and offers an effective remedy against presidential inaction, all without distorting or altering the legislative text.”

Nothing further needs to be said on this specific point. There are, of course, all the legal requirements for the validity of such convocations and the proper holding of meetings by the owners—but that is another matter.

José Ignacio Martínez Pallarés

Lawyer