Ya
tratamos en una ocasión (entrada de 27-3-2013) el cambio de destino de una
finca en régimen de propiedad horizontal de local comercial a vivienda, y nos
hacíamos eco de la doctrina reiterada del Tribunal Supremo [SSTS 123/2006, de
23 de febrero, 929/2008, de 20 de octubre, 728/2011 de 24 de octubre, 419/2013, de 25 de junio, 542/2013,
de 1 de octubre, 729/2014, de 3 de diciembre, o 358/2018, de 15 de junio], que
tiene señalado:
1.- Que
el derecho a la propiedad privada es un derecho constitucionalmente reconocido
(art. 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más
limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, que deben ser
interpretadas restrictivamente.
2.- Que
dentro del ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable
establecer limitaciones o prohibiciones al derecho de propiedad, atendiendo a
la protección del interés general de la comunidad, dentro de las cuales pueden
estar las que se refieran al cambio de uso de la finca.
3.-
Que la simple descripción del uso de la finca o del edificio que consta en el
título constitutivo no supone una limitación del uso o de las facultades
dominicales, porque para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y
concreta que así lo establezca, sin que se pueda privar de la utilización del derecho
de propiedad como cada propietario considere oportuno, siempre que el destino
elegido no esté específicamente prohibido.
4.-
Que la interpretación de esta materia, en atención a la perturbación o
menoscabo del derecho de propiedad que puede suponer, tiene carácter
restrictivo, y sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las
correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia
administrativa que sean precisas —materia ajena a la Comunidad y que no le
vincula— cualquier limitación debe estar determinada en el título con detalle y
precisión, sin que tengan valor para limitarlo los acuerdos posteriores de
juntas, salvo si se adoptan por unanimidad y se inscriben después en el
Registro de la Propiedad.
Dicha
doctrina ha sido repetida reiteradamente también por la DGRN, que acoge la
posibilidad de inscripción de cambio de destino de la finca sin necesidad de
acuerdo de comunidad que así lo autorice [resoluciones de 5 de julio de 2017 y 27
de marzo de 2019], siempre que dicho cambio no esté clara y expresamente
prohibido en el título constitutivo.
Pero
nos podemos plantear qué pasa con las obras sobre elementos comunes que sean
precisas para adaptar la finca al nuevo uso que se le quiere dar.
Pues
depende de lo que prohíba el título, y de la entidad de las obras que se
realicen sobre elementos comunes, lo que nos reconduce al inevitable casuismo
que siempre existe en materia de propiedad horizontal; y si la STS 307/2013, de
9 de mayo lo impedía por tratarse de la colocación de una chimeneas que
perjudicaba objetivamente a una copropietaria, y la STS 219/2016, de 7 de abril,
hacía lo propio en un supuesto que requería romper el forjado para dicha instalación,
cuando se refiere a la fachada la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo
distingue entre plantas bajas, en las que habitualmente hay locales de negocio,
y la zona relativa a los pisos; y
mientras que esta última la reconoce como una situación arquitectónica más
rígida en la que cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, para
la primera preconiza una mayor flexibilidad en atención a la naturaleza de la actividad
a desarrollar en los locales, y al objeto de impedir que la aplicación estricta
de la LPH impida a propietarios o arrendatarios de locales de negocio explotar
sus empresas, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites
derivados de la aplicación del art. 7.1 LPH, que condiciona la viabilidad de
tales modificaciones a que no supongan menoscabo o alteración de la seguridad
del edificio, ni de su estructura general, su configuración o estado
exteriores, y a que no perjudique los derechos de otro propietario.
En
ese sentido, por ejemplo, la STS 7/2010, de 11 de febrero, autoriza el alargamiento
de las ventanas existentes para convertirlas en puertas, la STS 728/2010, de 15
de noviembre, autorizaba la apertura de una nueva puerta a un local segregado,
al objeto de que tuviera salida independiente a la calle y pudiera ser
explotado, o la STS 809/2010, de 22 de
diciembre, autorizaba la apertura de nuevos huecos en fachada, ente otras
muchas.
En
todos estos supuestos se trataba de locales de negocio que realizaban alteraciones
en fachada para adecuarla a las características y necesidades de su negocio,
pero nos podríamos plantear en qué medida esa flexibilidad puede ser igualmente
preconizada cuando se trata de una vivienda en planta baja que se transforma en
local de negocio y, por tanto, surgen necesidades de alteración derivadas del cambio
de uso.
La
respuesta es la misma, y es que, existiendo plena libertad a la hora de
establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la
propiedad horizontal, salvo que esté legalmente prohibido o limitada, deviene la
posibilidad de adaptarlo a esas nuevas necesidades siempre que esté en esa zona
diferenciada de las plantas superiores que es la planta baja —aunque parece
reconocer que inicialmente no aparecía diferenciada, y podría considerarse
afecta por esa misma rigidez— , siempre que
las obras ejecutadas, no menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su
estructura general, y siempre que no perjudiquen de forma alguna los intereses
de ningún propietario.
En
este sentido se ha manifestado la reciente STS 679/2020, de 15 de diciembre, ue
partiendo de las citadas premisas, estima el recurso de casación formulado, y asume
la segunda instancia para resolver el recurso de apelación interpuesto y, con
ello, estimarlo y confirmar la sentencia de primera instancia señalando que:
«En
efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las
cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal
y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su
prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas
periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes
descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura
general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los
intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios
del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con
proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está
prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además,
expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local
de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga
afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo
de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son
necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el
necesario acceso del público».
Los principios generales están
claros, pero después hay que atender a las concretas circunstancias de cada caso
para encontrar la respuesta adecuada.
José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
