Cláusulas abusivas, honorarios y costas procesales, una ecuación no resuelta a tiempo (ni a destiempo)

 

En su momento escribí una entrada en este mismo blog, a propósito del RDL 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusula suelo, en el que manifestaba mi opinión de que al final no iba a tener impacto positivo alguno en una Administración de Justicia secularmente colapsada por falta de personal y de medios. La única novedad real era la obligación de las entidades de ser proactivas, pero en su defecto, y fue lo que ocurrió por no existir ningún incentivo real para esa proactividad, serían los consumidores quienes tendrían que iniciar el proceso de reclamación, y nada hacía presagiar que el invento fuera a mitigar el colapso de los tribunales. 

El tiempo me dio en parte la razón, porque la realidad es que dos partes no se avienen si una no quiere, y la realidad es que las entidades financieras no querían, como demostraron después los datos estadísticos, porque juegan en otro tablero en el que rigen otras reglas (Ay, si hubieran leído a Galanter y Taruffo). Y digo en parte porque también cambió el tablero por el otro lado, el de los consumidores, que, llevados por una publicidad agresiva y una dura competencia entre despachos de abogados por la captación de negocio, empezaron a regirse por unas reglas distintas de las que eran habituales en la relación cliente – abogado, basada en la cercanía, la confianza, y el pago de la provisión y honorarios pactados. 

El proceso de reclamación de nulidad de la cláusula suelo estaba claro: la comprobación de la existencia de la cláusula suelo, de la falta de transparencia, el re-cálculo del cuadro de amortización del préstamo hipotecario sin la cláusula suelo, para evaluar su repercusión económica, el requerimiento previo a la Entidad financiera para llegar a un acuerdo extrajudicial sin necesidad de procedimiento judicial, y demandar en caso de negativa o de silencio en un plazo prudencial,  confiando en la aplicación del artículo 395 LEC, que ya existía, para que se impusieran las costas procesales a la entidad demandada, aunque se allanara, y el cliente pudiera reintegrase de los honorarios y derechos satisfechos. Y esto devino en problema, muchos consumidores afectados rechazaban pagar, porque siempre encontraban a quien le ofertaba hacerlo «gratis», pactando el cobro en costas procesales, una situación susceptible de provocar problemas de agencia. 

El problema se produce cuando no ha lugar a la reclamación judicial, porque la entidad financiera responde correctamente al requerimiento previo realizado, y, sin embargo, se persiste en la interposición de esa demanda, porque si no, no hay cobro. 

Ya lo advertía el Tribunal Supremo en la sentencia 620/2021, de 22 de septiembre, en un supuesto en el que no era de aplicación por razones temporales la previsión del RDL 1/2017, cuando afirmaba que, con base en el artículo 395.1 LEC (que no era contrario al Derecho de la UE, incluso cuando se aplicaba en litigios sobre cláusulas abusivas), se podía llegar al mismo resultado: la no imposición de las costas procesales a la entidad que había ofertado el pago de lo que después se reclamaba judicialmente. 

Y en el mismo sentido se ha pronunciado más recientemente la STS 1764/2023, de 12 de diciembre, en un supuesto en el que sí se hizo el requerimiento legalmente previsto, la entidad atendió la reclamación y formuló por escrito una oferta de devolución, debidamente detallada y desglosada en todos sus conceptos, por un total de 4.983,03 €, incluidos intereses desde la fecha de firma del préstamo, dicha oferta fue obviada por el consumidor que, en respuesta, interpuso una demanda judicial, y la entidad se allanó a la demanda. La sentencia de instancia, confirmada por la Audiencia, estimó la demanda, pero no impuso las costas, y dejó la fijación del importe a devolver por la entidad (indeterminado según la demandante, que no lo calculó) para ejecución de sentencia. 

La citada sentencia 1764/2023 del TS, tras referirse a la constitucionalidad del artículo 4.1 del RDL 1/2017, rechaza el recurso de casación y señala: 

1.- Que existió una reclamación extrajudicial por el prestatario, en fecha de 25 de enero de 2017, posterior por tanto a la entrada en vigor del RDL 1/2017. 

2.- Que dicha reclamación fue atendida temporáneamente por el banco demandado, que realizó una oferta escrita al demandante de devolución de la suma dineraria de 4.983,03 euros, detallada y desglosada, incluyendo intereses desde la firma del préstamo; y la recepción de dicha oferta escrita por el recurrente consta acreditada mediante su firma manuscrita en dicho documento en fecha de 23 de mayo de 2017. Se trata, por tanto, de una oferta seria y bien fundada dirigida a resolver efectiva y positivamente la reclamación y encaminada a evitarla necesidad de tener que acudir a la vía judicial. 

3.- Que no consta que el recurrente rechazase el cálculo plasmado en dicha oferta ni que declinase la misma, sino que una vez firmada su recepción optó por demandar. 

4.- Que ni en el requerimiento extrajudicial ni en la demanda constaba la reclamación de una suma dineraria concreta o aproximada, y el juzgado de primera instancia difirió a ejecución de sentencia la liquidación del importe a devolver, por lo que tampoco cabía apreciar que dicha sentencia fuera más favorable que la oferta extrajudicial. 

5.- Impone al recurrente (al consumidor) el pago de las costas del proceso judicial, como ya hizo antes la sentencia de segunda instancia. 

Habría que ver cómo se calculan las costas procesales (¿por la cuantía indeterminada invocada?, ¿por el importe ofertado y sentenciado?), pero tampoco creo que le importe mucho al consumidor, porque no es infrecuente que se oferte por algunos despachos la asunción del pago de las costas procesales, en caso de imposición, y para estos, no es plato de gusto, claro, pero eso es lo que implica hacer ese tipo de ofertas, que para unos puede ser la asunción de un riesgo empresarial en el ejercicio de esa actividad de forma masiva, y para otros algo más por querer competir con esas reglas, pero tampoco tan grave como para tener que hipotecar sus casas, como se veía obligado a hacer Edward Masry (Erin Brockovich) para poder continuar con el proceso. 

Todavía estoy intentando descifrar el logogrifo de los nuevos criterios orientativos para la emisión de informes a efectos de tasación de costas, elaborados y recientemente publicados por varios Colegios de Abogados tras las sanciones impuestas por la CNMC (lo de la falta de competencia da risa, la verdad), y no puedo dejar de pensar que, efectivamente, ya existían los medios procesales adecuados para haber evitado llegar a todo esto, y que no se aplicaron cuando había que hacerlo. 

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

 

Alteraciones en fachada por cambio de destino, de vivienda a local o viceversa

 

Ya nos hemos referido con anterioridad, en este mismo foro, a la libertad que tienen los propietarios para decidir con libertad el uso que quieran dar a los inmuebles de su propiedad, pudiendo cambiar el destino y el uso que quieran hacer de ella, salvo, claro está, que ese uso esté legalmente prohibido o el cambio de destino esté expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria.

La cuestión que ahora nos planteamos es si es posible, con la misma libertad, realizar las modificaciones necesarias para hacer posible ese uso; y nos referimos, lógicamente, a aquellas que pudieran resultar afectadas por la previsión del artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal (LPH), cuando señala que: «1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», y añade: «2. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna […]». 

El problema se plantea con los locales comerciales en planta baja, dadas las diferentes configuraciones que pueden tener en origen [normalmente de simple ladrillo, enlucido o no, una puerta o persiana, y poco más], y las diferentes necesidades que pueden tener esos locales para su explotación, que pueden, además, variar a lo largo del tiempo, y las normales previsiones que suelen contenerse en el título constitutivo y/o estatutos, que suelen autorizar de una forma muy amplia la realización de modificaciones en la fachada, permitiendo abrir y cerrar huecos, y las obras precisas para el ornato y decoración del local, sin necesidad de contar con el consentimiento de la comunidad. 

En este sentido se expresa la STS 809/2010, de 22 de diciembre, cuando señala que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad que se va a desarrollar en los locales comerciales, respetando siempre el indicado límite del art. 7 LPH: que las obras no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otro propietario. La aplicación de dicha doctrina lleva al TS a estimar el recurso de casación para autorizar las obras realizadas consistentes en la apertura de tres huecos en fachada del edificio. 

La STS 419/2013, de 2 de junio, en un supuesto en el que se produce un cambio de destino de local a vivienda, reitera la doctrina existente sobre la libertad de utilización y cambio de destino, pero, frente a la sentencia de instancia, que consideró que las alteraciones realizadas en la fachada eran consecuencia necesaria de ese cambio de destino, declaró que las obras afectaban a la fachada del edificio, y no habían contado con el consentimiento unánime de los propietarios, por lo que eran ilegales. 

La STS 679/2020, de 15 de diciembre, en el supuesto contrario de transformación de vivienda en local comercial, declaró la legalidad de las obras realizadas en fachada consistentes en la conversión de dos huecos de ventanas en sendas puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, por ser necesarias para la explotación de un local comercial, valorando el escaso impacto visual, y el hecho de no afectar a la seguridad del edificio ni quedar acreditado que perjudicara los derechos de otros propietarios. 

Lo cierto es que hay que estar atentos a los hechos detrás de cada una de esas sentencias, con singularidades que justifican la solución dada en cada caso, porque, como dice el Auto del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2016, que inadmite el recurso de casación, «en materia de propiedad horizontal el enorme casuismo obliga a analizar caso por caso e impide una aplicación generalizada de la doctrina de la sala al caso concreto». Pero ello obliga a plantearse preguntas cuya respuesta solo se puede dar atendiendo a todas las circunstancias de cada caso en particular:

 -    Qué habría ocurrido si, en el supuesto de transformación de vivienda en local comercial, en lugar de alargar unas ventanas para convertirlas en puertas, la alteración hubiera consistido en un gran escaparate, por requerirlo así el negocio. Parece lógico pensar, en ausencia de otros datos particulares, que habría que haberlo autorizado también, porque otra cosa implicaría una inaceptable limitación del derecho de propiedad y la posibilidad de cambio de destino.

- Pero qué ocurriría en un supuesto de transformación de local en vivienda, como el contemplado por la STS 679/2020, si la ilegalidad de las obras se tuviera que traducir en la eliminación de ventanas y puertas ejecutadas para hacer posible el cambio de destino, y devolver la fachada al estado inicial: pared de ladrillo y puerta o persiana de hierro, o un escaparate que ocupara toda la fachada, por haber sido su destino anterior una tienda.

- Ítem más: y si las futuras viviendas, antes referidas, no estuvieran destinadas a uso residencial sino a viviendas de uso turístico, ¿sería posible entonces, y solo entonces, hacer tales alteraciones para hacer posible la explotación?

 Se trata de planteamientos a vuelapluma que vuelven a incidir en lo ya indicado por el Tribunal Supremo, que de una u otra forma ya hemos recogido tantas veces, hay que verlo caso por caso, con todas las circunstancias concurrentes, que no son (sean) irrelevantes para formar la propia convicción y, si es necesario, la judicial.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Competencia de la junta de propietarios para restringir el uso de los locales comerciales

 

No es infrecuente que la utilización que quiera hacerse de un local comercial por sus propietarios o inquilinos suscite la lógica preocupación de los vecinos que habitan en las viviendas del propio edificio en el que se ubica, e incluso en las de los edificios colindantes. No es lo mismo si en ese local cerrado se instala una tienda de muebles, o de colchones, o una barbería, que si lo hace un local de copas, y música. No nos vamos a engañar, no es lo mismo.

La cuestión que se suscita entre los vecinos, inmediatamente, es que algo hay que hacer para impedirlo, y, dando por supuesto que no hay ninguna restricción en el título constitutivo ni en los Estatutos de la comunidad, (porque en tal caso, no hay caso), si es posible impedirlo mediante un acuerdo de junta de propietarios, pese a que se oponga el propietario.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, reguladora de la  propiedad horizontal (LPH), dota a la comunidad de propietarios de una regulación especial sobre los elementos comunes, al objeto de que los intereses comunitarios predominen sobre el interés individual, y encuentren su debida protección jurídica, y ello a través del órgano competente, la junta de propietarios, a la que la ley atribuye amplias competencias en los artículos 14 y 17, pudiendo acordar las medidas necesarias o convenientes para el interés de la comunidad y para el mejor servicio común, lógicamente, dentro de los límites que la propia Ley señala.

Entre esos límites está la necesaria unanimidad (artículo 17.6 LPH), salvo que la propia ley la excluya, para aquellos acuerdos que impliquen una modificación del título constitutivo, pudiendo alcanzarse incluso con el voto de un disidente si prospera la acción para obtener la sanción judicial del acuerdo a través del «juicio de equidad», al que se refiere el artículo 17 de la misma Ley, que es aplicable a los supuestos de exigencia de unanimidad [STS 220/2003, de 13 de marzo, y ATS de 10 de julio de 2019].

Pudiendo dar por descontado que, salvo raras excepciones (posibles, pero muy improbables), el dueño de un local comercial no va a votar a favor de un acuerdo que implica una limitación de su derecho a usar su propiedad en la forma que estime más conveniente, cabe preguntarnos si sería válido un acuerdo de junta en el que se adoptara dicho acuerdo, e incluso si puede hablarse de la misma existencia de un acuerdo de junta que obligaría al propietario del local a impugnarlo previamente.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública nos da una respuesta clara, y muy didáctica, en una Resolución de 27 de julio de 2018. Se trata de un supuesto en el que por la unanimidad de los asistentes a la junta (un 32,08%), y la unanimidad presunta de los ausentes, se adoptó el acuerdo de prohibir el ejercicio en los locales comerciales de cualquier actividad del sector de la restauración (bares, restaurantes, locales de copas, cafeterías, pubs, etc.), entre otras como gimnasio u otras que emplearan música para su actividad, salón de juegos o recreativos y supermercados. Dicho acuerdo se intentó inscribir en el Registro de la Propiedad, y fue rechazado por el Registrador, cuya calificación negativa fue confirmada por la citada resolución de la Dirección General.

Señala la resolución que hay que distinguir entre aquellas situaciones en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, de aquellas otras en la que es necesario el consentimiento individual de los propietarios por afectar al contenido esencial de su derecho de propiedad. Y afirma que, en el supuesto de hecho del expediente al que se refiere, «resulta con claridad que no puede pretenderse modificar el régimen jurídico que afecta al contenido del dominio de un propietario sin que resulte su consentimiento individual. El establecimiento, por vía estatutaria, de una serie de restricciones en cuanto al uso a que se puede destinar el local comercial afecta directamente al núcleo de las facultades que el ordenamiento confiere al propietario de un inmueble (artículo 348 del Código Civil en relación con el artículo 3 de la Ley sobre propiedad horizontal). En estas circunstancias se requiere el consentimiento individualizado del propietario afectado, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado “uti singuli” por quien, en el momento de la inscripción, aparezca como propietario del elemento privativo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla octava, de la Ley sobre propiedad horizontal), tal y como pretende el recurrente».

La STS núm. 12/2022, de 12 de enero, se refiere a esta resolución, y en relación con el ámbito de aplicación del artículo 18.1 LPH —que se refiere a la causas de impugnación de los acuerdos comunitarios—, distingue aquellos acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente «acuerdos de junta de propietarios», que correspondan a su competencia y ámbito de disposición, de aquellos otros que califica de «pseudo-acuerdos», que quedarían al margen de «la aplicación de ese precepto», por estar al margen de las competencias de la junta, señalando como ejemplos los acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena.

Como recuerda la misma sentencia, con cita de su sentencia anterior, STS núm. 320/2020, de 18 de junio, «no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce"». Se trataría en definitiva de un «pseudo-acuerdo», algo que parece pero que no es un acuerdo de junta, y, por tanto, no requeriría de su previa impugnación para ejercitar los propios derechos, salvo en la medida en que fuera preciso que así se declarara, por haber surtido esa apariencia algún efecto.

Evidentemente, como siempre en derecho y en particular en propiedad horizontal. se trata de reglas generales cuya aplicación al caso concreto habrá que evaluar en cada caso.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado