About heather fences, privacy, views, and rights in a community of owners

 

If a few years ago I dealt in this blog with the consequences that the superb, splendid development of a tree, planted in the garden area of an owner in a building under the horizontal property regime, had on the lights and views of the owners of the upper houses (HERE),, the question that now arises refers to an alteration in common elements,  that it could be considered inconsequential and that it would not violate the prohibition of article 7.1 LPH, and even justified, to safeguard one's own privacy. 

The problem arises in an urbanization located in a wild area by the sea, made up of single-family homes separated by low walls, with a light and open aesthetic in harmony with its location on the island of Menorca, when the owner of one of them decides to install on the delimiting wall between both properties —which is considered a common element—,  without the authorization of the community or that of the owner to whom such alteration could be harmed, a metal fence covered with heather, which protruded above the original wall, in order to prevent the neighbor's views on the plot and safeguard his right to peaceful enjoyment of his property and family privacy. 

The problem is that the peaceful enjoyment of one's own property affected were not only those of the owner who carried out the installation without authorization. The collision of rights that occurs is multiple, because no one is ultimately alien to the consideration given to said alteration. The issue affects the right to views of an owner, who acquired it in an urbanization with certain characteristics among which, we can undoubtedly affirm, were the sea views; also to the right of the other owner to preserve his own privacy on his property, restricting the views that his adjoining neighbor had over it; and also the right of the community of owners not to produce alterations in common elements that affect the aesthetics of the complex, and that of other owners within the community, who may end up being equally affected, whatever the way by which this installation ends up being authorized. 

When weighing up the rights at stake, several considerations must be taken into account. 

On the one hand, although it is true  that the views are not absolute property rights between independent properties, in which the express constitution of an easement is required to limit the content of the domain of the servient property, in the case of properties in horizontal property that right and respective limitation results reciprocally without any other title than that resulting from the design of the building as a whole,  and as a manifestation that each co-owner has to the peaceful enjoyment of his property, so that any constructive action that involves an alteration of that design, limiting the views, supposes a prejudice to the right that assists the affected owner as the owner of the property in that specific place. In this sense, the SAP Valencia, section 6, no. 397/2006, of 20 June, is expressed. 

On the other hand, Article 7 LPH is quite clear in stating that "The owner of each flat or premises may modify the architectural elements, installations or services of the same when it does not undermine or alter the safety of the building, its general structure, its configuration or external condition, or prejudice the rights of another owner, and must give an account of such works beforehand to the person representing the community",  then stating that "In the rest of the property you may not make any alteration and if you notice the need for urgent repairs you must notify the administrator without delay". 

But not all alterations are the same; a structural element (pillar, beam, slab, etc.) is not the same as exterior elements (slats, balconies, windows, etc.) or others; whether it involves work or not, whether it is fixed or mobile, folding or removable, or whether it is more or less visible. And the question is whether, in the face of a collision of rights, a simple structure such as a metal fence covered with heather really entails an alteration that would fall within the scope of the prohibition of article 7 LPH, or, on the contrary, can be considered a "minimum constructive solution" not included in the scope of the prohibition,  and essential to prevent the view of others on one's own property and, therefore, to guarantee the peaceful enjoyment of one's own private plot, safeguarding the right to privacy. 

The judgment of first instance dismissed the claim filed by the owner affected by the obstruction of the views he had enjoyed until then, pointing out that the fence was placed in the private part of the defendant's plot, not on the dividing wall of both properties, and that it did not exceed "what can be considered a minimum constructive solution,  essential and non-aggressive aimed at preventing the view of others on one's own property and therefore aimed at making appropriate use of the private plot, safeguarding the right to family privacy". 

The judgment of second instance, on the other hand, upholding the appeal filed by the applicant, revoked the judgment of first instance, considering that the installation that was the subject of the proceedings affected a common element and that, therefore, its modification required the consent of the community of owners, which had been obtained by the defendant and did not exist,  stating that "the installation of the reed and its structure in the separation wall contravenes the applicable regulations, the observance of which cannot be dispensed with by the assessment that it is a minimum work to preserve privacy when it affects the right of the plaintiff owner by limiting its exercise". 

And the latter has been the solution confirmed in cassation by the recent STS, 1st Chamber, no. 502/2025, of 27 March [ECLI:ES:TS:2025:354], considers the prohibition of article 7.1 LPH to be applicable, since it is not a disputed fact that the installation of the fence affected a common element, rejects the applicability to the case of the case-law of the Court itself,  in which the appellant tried to substantiate the admissibility of the alteration, pointing out that "the jurisprudential doctrine that considers "as inconsequential works that do not affect the common elements those enclosures that are not harmful to the other owners nor undermine or alter the safety of the building or its configuration towards the outside is not applicable to the case" (for all,  judgments 537/2010, of 30 September, and 1023/2007, of 10 October), since in this case the separating wall, which is a common element, has been used to support an additional structure that modifies its appearance and functionality. The placement of the heather fence alters the exterior configuration by considerably increasing the visual height of the wall and modifying the original aesthetics of the complex, which was lighter and more open, in harmony with the location of the community and the houses that make it up located on the island of Menorca and, as can be seen in the photographs provided,  in a wild area and very close to the sea", and "It also negatively affects the rights of the applicant, since it reduces the views of the sea that she had before its placement, limiting the use and enjoyment of her property, as evidenced, also, by the mere contemplation of these photographs". 

The solution given by the High Court is clear, and attends to the Law, to rights, and also to common sense; and although it is worth thinking about what would have happened if, instead of placing the fence on the wall or attached to it or affecting the Community wall in any way – since the judgment of first instance states that it is installed on private land – it had been installed at a certain distance, achieving the same result for one, and affecting in the same way the right to views of the other,  It is possible to affirm that the final result would not have been different, since this installation, although on private land, would continue to alter "the configuration or external state" of the same light and open complex in which everything was acquired.

José Ignacio Martínez Pallarés

Lawyer

Sobre vallas de brezo, privacidad, vistas, y derechos en una comunidad

 

Si hace ya unos años trataba en este blog las consecuencias que, el soberbio, esplendoroso desarrollo de un árbol, plantado en la zona ajardinada de un propietario en un edificio en régimen de propiedad horizontal, tenía sobre las luces y vistas de los propietarios de las viviendas superiores (AQUÍ), la cuestión que ahora se plantea se refiere a una alteración en elementos comunes, que podría considerarse intrascendente y que no vulneraría la prohibición del artículo 7.1 LPH, y hasta justificada, para salvaguardar la propia intimidad. 

El problema se plantea en una urbanización sita en una zona agreste junto al mar, integrada por viviendas unifamiliares separadas por muros bajos, con un estética ligera y abierta en armonía con su ubicación en la isla de Menorca, cuando el propietario de una de ellas decide instalar en el muro delimitador entre ambas propiedades —que tiene la consideración de elemento común—, sin contar con la autorización de la comunidad ni con la del propietario al que dicha alteración podía perjudicar, una valla metálica cubierta de brezo, que sobresalía por encima del muro original, con el fin de evitar las vistas del vecino sobre la parcela y salvaguardar su derecho al goce pacífico y disfrute de su propiedad y a la intimidad familiar. 

El problema es que el goce pacífico y disfrute de la propia propiedad afectados no eran únicamente los del propietario que realizó la instalación sin autorización; la colisión de derechos que se produce es múltiple, porque nadie resulta al final ajeno a la consideración que se le dé a dicha alteración. La cuestión afecta al derecho a las vistas de un propietario, que adquirió en una urbanización con unas determinadas características entre las que, podemos afirmar sin duda, estaban las vistas al mar; también al derecho del otro propietario a preservar la propia intimidad en su propiedad, restringiendo las vistas que sobre ella tenía su vecino colindante; y también el derecho de la comunidad de propietarios a que no se produzcan alteraciones en elementos comunes que afecten a la estética del conjunto, y el de otros propietarios en el seno de la comunidad, que pueden terminar siendo igualmente afectados, cualquiera que sea la vía por la que se termine autorizando esa instalación. 

A la hora de sopesar los derechos en juego hay que tener en cuenta varias consideraciones. 

Por un lado, si bien es cierto las vistas no son derechos absolutos de la propiedad entre predios independientes, en los que se exige la expresa constitución de una servidumbre para limitar el contenido del dominio del predio sirviente, en los inmuebles en propiedad horizontal ese derecho y respectiva limitación resulta recíprocamente sin más título que el que resulta del diseño del edificio en su conjunto, y como manifestación que tiene cada copropietario al goce pacífico y disfrute de su propiedad, por lo que cualquier actuación constructiva que suponga una alteración de ese diseño, limitando las vistas, supone un perjuicio del derecho que asiste al propietario afectado en cuánto titular del inmueble en ese concreto lugar. En este sentido se manifiesta la SAP Valencia, secc. 6ª, núm. 397/2006, de 20 de junio. 

Por otro, el artículo 7 LPH es bastante claro al señalar que «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», señalando a continuación que «En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador». 

Pero no todas las alteraciones son iguales; no es lo mismo un elemento estructural (fpilar, viga, forjado, etc.), que elementos exteriores (lamas, balcones, ventanas, etc.) u otros; si implica obra o no, si es fija o es móvil, plegable o desmontable, o si es más o menos visible. Y la cuestión es si, ante la colisión de derechos, una estructura simple como una valla metálica cubierta de brezo supone realmente una alteración que caería dentro del ámbito de la prohibición del artículo 7 LPH, o, por el contrario, puede tener la consideración de una «solución constructiva mínima» no incluida en el ámbito de la prohibición, e imprescindible para impedir la visión ajena sobre el fundo propio y, por lo tanto, para garantizar el goce pacífico y disfrute de la propia parcela privativa, salvaguardando el derecho a la intimidad. 

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda presentada por el propietario afectado por la obstrucción de las vistas de las que hasta entonces disfrutaba, señalando que la valla estaba colocada en la parte privativa de la parcela de la demandada, no sobre el muro de división de ambas propiedades, y que no excedía «de lo que puede considerarse una solución constructiva mínima, imprescindible y no agresiva destinada a impedir la visión ajena sobre el fundo propio y por tanto destinada a realizar un uso adecuado de la parcela privativa, salvaguardando el derecho a la intimidad familiar». 

La sentencia de segunda instancia, por el contrario, con estimación del recurso de apelación interpuesto por la demandante, revocó la sentencia de primera instancia, considerando que la instalación objeto del proceso afectaba a un elemento común y que, por tanto, su modificación requería el consentimiento de la comunidad de propietarios, que había sido recabado por la parte demandada y no existía, afirmando que «la instalación del cañizo y su estructura en el muro de separación contraviene la normativa aplicable, cuya observancia no puede quedar dispensada por la apreciación de que se trate de una obra mínima para preservar la intimidad cuando afecta al derecho de la propietaria actora limitando su ejercicio». 

Y esta última ha sido la solución confirmada en casación por la reciente STS, Sala 1ª, núm. 502/2025, de 27 de marzo [ECLI:ES:TS:2025:354], considera de aplicación la prohibición del artículo 7.1 LPH, por no ser un hecho controvertido que la instalación de la valla afectaba a un elemento común, rechaza la aplicabilidad al caso de la jurisprudencia del propio Tribunal, en las que se trataba de fundar por la recurrente en casación la admisibilidad de la alteración, señalando que «no resulta aplicable al caso la doctrina jurisprudencial que considera “como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior” (por todas, sentencias 537/2010, de 30 de septiembre, y 1023/2007, de 10 de octubre), ya que en este caso el muro separador, que es un elemento común, se ha utilizado para sostener una estructura adicional que modifica su apariencia y funcionalidad. La colocación de la valla de brezo altera la configuración exterior al aumentar de forma considerable la altura visual del muro y modificar la estética original del conjunto, que era más ligera y abierta, en armonía con la ubicación de la comunidad y las casas que la componen situadas en la isla de Menorca y, por lo que se observa en las fotografías aportadas, en una zona agreste y muy próxima al mar», y «Asimismo, afecta negativamente los derechos de la demandante, ya que reduce las vistas al mar de las que disponía antes de su colocación, limitando el uso y disfrute de su propiedad, tal como pone de manifiesto, también, la mera contemplación de dichas fotografías». 

La solución dada por el Alto Tribunal es clara, y atiende al Derecho, a lo derechos, y también al sentido común; y aunque cabe pensar acerca de qué habría pasado si en lugar de colocarse la valla sobre el muro o adosada o afectando del alguna forma al muro comunitario —puesto que la sentencia de primera instancia afirma que se instala en terreno privativo— se hubiera instalado a cierta distancia, consiguiendo el mismo resultado por uno, y afectando de igual manera al derecho a las vistas del otro, es posible afirmar que el resultado final no hubiera sido distinto, por cuanto dicha instalación, aunque en terreno privativo, seguiría alterando «la configuración o estado exteriores» del mismo conjunto ligero y abierto en el que todo adquirieron.

 José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Cafeomancia y MASC: sobre posos de café y requisitos procesales, una relación impensada e inexistente, o no.

 

A partir de la publicación de la LO 1/2025, de 2 de enero, que ha impuesto de forma indiscriminada (o casi) el recurso previo a un MASC como requisito de procedibilidad, de admisibilidad en realidad, de una demanda —y hasta de un simple escrito iniciador de un monitorio para reclamar el pago de una deuda—, y especialmente con su entrada en vigor (el pasado 3 de abril), se han venido sucediendo Juntas de Jueces y de Letrados de la Administración de Justicia, de diferentes ámbitos, que tratan de unificar criterios en orden a la debida aplicación de la exigencia de acreditación de ese intento negociador. 

El interés en la elaboración de esos criterios no es tanto explorar la mens legislatoris —ya manifestada en tantas ocasiones: reducir el número de asuntos que llegan a los tribunales, y a coste cero— como introducir algo de seguridad jurídica en la aplicación al caso, que a ellos corresponde, de una ley torpe e ineficaz para el fin pretendido, que supondrá una mayor carga de trabajo para los tribunales además de mayores costes y dilaciones para los justiciables, y que puede afectar a la tutela judicial efectiva, que comienza con el acceso a esos mismos tribunales, que deben garantizarla, sin que eso se  solucione con la simple afirmación nominalista de que los MASC son “Justicia”. 

El resultado, sin embargo, puede ser desalentador, y no tanto porque, pese a la existencia de inevitables coincidencias haya también notables discrepancias y contradicciones en la interpretación y aplicación del requisito de procedibilidad del intento previo de un MASC, según los distintos “criterios de unificación” que se van conociendo, sino porque podemos estar cayendo en la trampa del normativismo regulatorio atroz que destila la misma Ley, y eso es lo que puede conducir a una indeseable inseguridad jurídica. 

Parece haber discrepancias en la exigencia previa o no de un MASC en las demandas dirigidas contra ignorados ocupantes —y lo mismo habría que interpretar sobre los desconocidos herederos—, y mientras que hay quienes consideran que no es exigible, por pura imposibilidad práctica, debiendo acudir a la declaración responsable y pruebas mínimas de los esfuerzos realizados por practicarlo, también hay quienes indican que sí es exigible, desde el momento en que no existe un precepto que lo excluya expresamente. 

También las hay en la exigencia del intento previo de un MASC para las medidas provisionales previas a la demanda, del artículo 771 LEC, y aunque una mayoría coincide en que es necesario acudir a la actividad negociadora previa, por su carácter autónomo y diferenciado de las medidas cautelares previas, se matiza por algunos que no se exigirá en casos de extraordinaria urgencia, mientras que otros las excluyen al considerar que, como las solicitudes del artículo 158 CC, dan cobertura a situaciones en las que es fundamental que se dicte una resolución judicial de forma urgente, y tienen que tener el mismo tratamiento que las medidas cautelares, malográndose su objetivo si se somete su admisión al intento previo de un MASC. 

Y también hay contradicciones significativas sobre la validez de algunos medios de comunicación, de transmisión de mensajes e interactuación, tan habituales en las relaciones cotidianas que en algún caso han desplazado a otras formas tradicionales de comunicación. Se trata del caso, por ejemplo, del correo electrónico —tan habitual que para incorporarlo como documento en Lexnet hay que optar entre “correo”, que de forma genérica se refiere ya al electrónico, o especificar que es “correo postal”— pero también de los sistemas de mensajería instantánea (guasap, SMS, Telegram u otros), con mensajes escritos o audios, a veces combinados, tratándose de sistemas para los que hay servicios de confianza para transacciones electrónicas, que garantizan la emisión, contenido y recepción. El efectivo acceso, apertura y lectura no lo garantiza nadie; conviene aclararlo, por si alguien no se ha enterado que las papeleras no son solo virtuales. 

Así, sobre la admisibilidad del correo certificado, hay quienes lo admitirán solo si consta que ha sido devuelto, por “destinatario desconocido" junto con la declaración responsable de imposibilidad, mientras que otros lo admiten, siempre que permita acreditar las fechas de envío y recepción (lo que se soluciona con el acuse de recibo), pero también el contenido, lo que no se entiende cómo, salvo que se haga por conducto notarial. 

El correo electrónico viene a ser mayoritariamente aceptado, pero sujeto a determinadas condiciones: haberse pactado previamente su uso como medio de comunicación (lo que es cada vez más frecuente en los contratos), por haber venido siendo utilizado reiteradamente (exigiendo en algún caso un mínimo de intercambios en un determinado periodo de tiempo), si el requerido confirma su recepción de cualquier forma (acusando recibo o contestando en cualquier sentido), si incluye acuse de recibo, o si se certifica por tercero de confianza, aunque también hay quienes los rechazan por completo. 

En cuanto a los sistemas de mensajería instantánea, parece existir cierto consenso en su exclusión, aunque también hay quienes los admiten siempre que su emisión, contenido y entrega sean certificados por un tercero de confianza. Tal vez se presuma en este caso que no vamos a poder evitar mirar la pantalla del móvil, y es probablemente cierto. 

Y es en este punto en el que se establece una relación tan impensada como aproximada entre el arte esotérico de leer los posos del café para predecir el futuro, la cafeomancia, (con sus diversas escuelas, tradiciones, conjuntos de símbolos, significados y reglas de lectura e interpretación), y la lectura e interpretación de los criterios sobre el cumplimiento o no del requisito de procedibilidad con un MASC. Y no es que se pueda afirmar ya que el acceso a la justicia va a depender de una lectura tan incierta, subjetiva y arbitraria como la lectura de los posos del café, pero sí advertir de que existe un serio riesgo de que así suceda, a la vista de la multiplicación de criterios y de compilaciones de criterios de unificación —que parecen exigir una “iniciación”  en las diferentes escuelas y prácticas locales, para interpretar adecuadamente los “signos” y tratar de predecir o adivinar la lecturas que harán LAJ y jueces y tribunales—; y de que así sucederá si obviamos un principio esencial que debe orientar la interpretación en la exigencia del requisito, el principio  pro actione, y convertimos el medio en un fin en sí mismo. 

Quiero pensar que no será para tanto. Al fin y al cabo la verdadera novedad no es la exigencia de un requisito de admisibilidad, que ya existía en determinados ámbitos, sino su torpe, desmesurada e indiscriminada extensión, y, una vez pasadas las primeras fiebres, se terminará imponiendo el sentido común. O en eso queremos confiar. 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado