A question of legal standing, and a call to order. Supreme Court Judgment 867/2025, of June 2

 

The recent Spanish Supreme Court Judgment 867/2025, of June 2 [ECLI:ES:TS:2025:2690]—which is merely a reiteration and confirmation of a consistent doctrine—puts an end to a controversy sparked by certain sections of some Provincial Courts regarding the interpretation of Article 16 of the Horizontal Property Act (LPH) concerning legal standing to convene a meeting by property owners: the owners’ standing is subsidiary, not direct.

Article 16 of the Horizontal Property Act refers to the meeting of property owners and its convocation, establishing that the owners' meeting shall be held at least once a year to approve the budgets and accounts —the ordinary/annual general meeting, or AGM— and also “on other occasions when deemed appropriate by the president or requested by one quarter of the owners, or a number of them representing at least 25% of the ownership shares,” subsequently specifying in the next paragraph that:

“2. The meetings shall be convened by the president, or failing that, by the promoters of the meeting, indicating the matters to be discussed, the place, date, and time of the first or, where appropriate, second call, with notices being made in the manner established in Article 9. The notice shall include a list of owners not current with the payment of community debts and shall warn them of the loss of their voting rights if the conditions of Article 15.2 are met”.

As for who can convene the meeting, the provision that “it shall be done by the president or, failing that, by the promoters of the meeting,” has remained unchanged since the original drafting of Law 49/1960, of July 21, even though it was then found in the second paragraph of Article 15. The reform brought by Law 2/1988, of February 23, preserved the text of Article 15 in this regard, merely adding that it should specify the time and date of the first or second call, and that notice should be given at the “address in Spain.” The same occurred with Law 8/1999, of April 6, which reformed the Horizontal Property Act, moving Article 15 to Article 16, with a text that remains unchanged to this day.

The issue at hand concerns whether property owners may convene a meeting, and more specifically, regardless of the requirements they must meet for such a convocation to be legally valid, whether the owners can directly convene the meeting themselves, bypassing the president, or whether a prior request to the president is required, and only in the case of express or tacit refusal can the owners proceed. In short: is the legal standing to convene direct or subsidiary?

Let’s spoil the ending: it is subsidiary—and has always been so. The phrase “shall be done by the president or, failing that, by the promoters of the meeting” is unequivocal, and this has been repeatedly recognized by Supreme Court jurisprudence over time. For instance, in STS 775/1990 of December 10, STS 75/1992 of February 5, and STS 1173/1993 of December 13, the Court refers to “the failure to meet the requirement of subsidiarity imposed by the Law, which allows the possibility of a special convocation only in the absence of the one to be made by the president.”

However, despite such clarity —and as proof that almost anything can be argued— some courts, albeit few, have attempted a different reading.

This is the case of Section 9 of the Provincial Court of Madrid, which in Judgment 62/2020 of February 4, highlights the contradiction between various Provincial Courts —and even between sections within the same Court— regarding whether a prior request to the president is needed before owners may convene the meeting. It defends the original, unconditional, and equal right of the president and qualifying property owners to issue the convocation, arguing that this right is set out in the first paragraph of the article, which makes no reference to subsidiarity, and that paragraph two “only regulates the manner in which the convocation must be carried out, without limiting the right recognized in the first paragraph,” when it states that “the meeting shall be convened by the president, or failing that (i.e., when the owners request it), the promoters of the meeting”.

In support of this interpretation, the Court cites a ruling from Section 13 of the same Provincial Court (Judgment 305/2009 of July 28), which, aside from the facts of that specific case (where the president expressly refused to convene the meeting), asserts that:

“The Horizontal Property Act does not subordinate or condition the owners' right to convene the meeting to a prior refusal by the president or to his inability to convene. It is a right granted by law with autonomous and direct effect; therefore, the promoters were not required (the law does not impose such deference or courtesy toward the office) to ask the president to convene the meeting nor to provide proof of her refusal to do so. This is evident from Supreme Court judgments of December 9, 1993, June 12, 1994, and February 23, 1996, among others.”

The problem is that one cannot separate who may convene the meeting from how it must be convened, without disrupting the coherence of the provision. If the legislature had wanted to allow direct convocation in 1960, it would have done so explicitly and would not have used the verb “request” — request from whom, if they can do it themselves? — in paragraph 1, nor would it have used “failing that” instead of “where appropriate” in paragraph 2. Furthermore, the claim that the Supreme Court decisions cited support this view is inaccurate, as those rulings —contrary to what Section 13 and others assert— actually state the opposite:

• The STS of June 12, 1994, is misquoted, as no such judgment exists on that date (a Sunday). The only three rulings that day by Justice Francisco Morales relate to promissory note actions based on unjust enrichment.
• The STS of December 9, 1993, concerns a case where there was no refusal but rather a very long delay by the president in convening the meeting, which he ultimately did, including the agenda items requested by the owners promoting the meeting. Meanwhile, those owners remained inactive and never convened the meeting due to the delay. Thus, the ruling actually supports the opposite interpretation.
• The STS of February 23, 1996, deals with a case where the issue was not about direct or subsidiary standing, but whether the meeting had been validly convened by owners representing 25%, and whether it had been called within the legal time frame, in a context where the president opposed being removed from office.

This conflict among sections of the Madrid Provincial Court can also be found, for instance, within sections of the Alicante Provincial Court. For example, Section 5 (Judgment 181/2018, of April 18) supports the view that owners’ standing is subsidiary, while Section 9 (Judgment 316/2014, of June 18) has supported the direct standing theory, asserting that no prior request is necessary.

Amid this controversy, I side (as is already clear) with the view that owners' standing is subsidiary, because, as noted by the Las Palmas Provincial Court, Section 5, Judgment 116/2022 of February 11:

“As a general rule, the Horizontal Property Act assigns the authority to convene the meeting to the president (‘the president shall convene the meetings’), meaning that the law allows owners to request the president to call a meeting, as he holds that power under the law. The president may comply or not, and only then, if he refuses or remains inactive, may the qualifying owners act, as implied by the meaningful phrase ‘failing that’ in Article 16.2 of the Act. This clearly suggests that if the president does not issue the convocation, then—and only then—in his absence, the owners may do so”.

It also states that the president's inactivity can be express (a refusal), tacit, or even presumed, based on circumstances indicating that, under the community’s current situation, the president is unlikely to act—even if no request has been formally made—and that such circumstances must be substantiated.

And this is precisely the interpretation reaffirmed by the above-cited STS 867/2025, of June 2 —a mere reiteration of consistent doctrine —which clearly states:

“The interpretation that the convocation of the owners’ meeting corresponds primarily to the president and only subsidiarily to the promoters of the meeting —provided they comprise one-quarter of the owners or represent at least 25% of the ownership shares— in the event of the president's inaction, is the most consistent with the literal, systematic, and functional reading of Article 16 of the LPH.

The first paragraph, stating that the meeting shall be held when requested by one-quarter of the owners or by a group representing at least 25% of the shares, does not grant this minority a direct power to convene. It merely allows them to request the meeting. The verb used—‘request’—implies a petition, not an executive act, and necessarily presumes a recipient, who can only be the president, as the one ordinarily empowered to convene meetings under the express wording of paragraph two. This second paragraph clearly and unequivocally states that ‘the meeting shall be convened by the president, and, failing that, by the promoters of the meeting.’ The phrase ‘failing that’ is not an empty formula or mere stylistic choice: in legal language, it has a clear technical meaning, indicating subsidiarity—that is, empowering a secondary actor to act only when the primary one does not.

Therefore, the promoters' authority to convene is not direct, but conditional on the president’s prior inaction.

This conclusion is not weakened by hypothetical concerns about deadlock, passivity, or conflicts of interest involving the president. These risks, while conceivable in practice, are already accounted for and resolved by the structure of the provision: once the promoters meet the proportional requirement (a quarter of owners or 25% of shares), they may request the president to convene the meeting. If the president unjustifiably fails to do so within a reasonable time, the promoters are then subsidiarily authorized to convene it themselves. This ensures the system remains functional without disrupting the legal framework that assigns the central role in convening to the president.

Conversely, allowing immediate, direct convocation by the promoters without prior request would not only undermine the institutional role of the president but would also render meaningless the expressions ‘request’ and ‘failing that,’ breaking the internal coherence of the article.

Furthermore, the exceptional provision allowing meetings without prior convocation in the case of a universal meeting—as per paragraph three—confirms, by negative inference, the general rule: except in that unique situation, the right to convene lies with the president—unless by judicial order—and only subsidiarily with the promoters, in case of inaction. Properly interpreted, Article 16 provides a balanced model that respects the representative role of the president, recognizes the qualified minority’s right to initiate action, and offers an effective remedy against presidential inaction, all without distorting or altering the legislative text.”

Nothing further needs to be said on this specific point. There are, of course, all the legal requirements for the validity of such convocations and the proper holding of meetings by the owners—but that is another matter.

José Ignacio Martínez Pallarés

Lawyer

Una cuestión de legitimación, y una llamada al orden. La STS 867/2025, de 2 de junio.

 

La reciente STS 867/2025, de 2 de junio [ECLI:ES:TS:2025:2690] —que no es sino una reiteración y ratificación de una doctrina constante—, pone fin a una controversia protagonizada por algunas secciones de algunas Audiencia Provinciales en torno a la interpretación del artículo 16 LPH sobre la legitimación para la convocatoria de junta por propietarios: la de los propietarios es subsidiaria, no directa.

Se refiere el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal a la junta de propietarios y a su convocatoria estableciendo que la Junta de propietarios se reunirá al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, que es la junta general ordinaria, y también «en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación», señalando a continuación, en el siguiente apartado, que: 

«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2». 

Respecto a quién puede hacer esa convocatoria, la previsión de que «la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión», se ha mantenido invariable desde la redacción original de la Ley 49/1960, de 21 de julio, aunque entonces estuviera en el párrafo segundo del artículo 15. La reforma de la Ley 2/1988, de 23 de febrero, mantuvo en este punto la redacción del artículo 15, limitándose a añadir que debía contener el día y hora de celebración «en primera o, en su caso, en segunda convocatoria», y que la citación debía hacerse en el «domicilio en España»; y lo mismo ocurrió con Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, con la que el artículo 15 pasó a ser el articulo 16, con una redacción que ha llegado hasta ahora. 

La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad que tienen los propietarios de convocar junta, y más concretamente, al margen de los requisitos que deben cumplir para que dicha convocatoria sea eficaz jurídicamente, si dicha convocatoria la pueden hacer directamente los comuneros, al margen del presidente o, por el contrario, es exigible un requerimiento previo a este para que convoque esa junta general, y, solo en caso de negativa expresa o tácita, pueden hacerla los propietarios; es decir, si la legitimación para convocar de esos propietarios es directa o subsidiaria. 

Vamos a hacer un espóiler: es subsidiaria y siempre ha sido así. La expresión  de que «la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión» es inequívoca, y así lo ha venido recogiendo la jurisprudencial del Tribunal Supremo de forma reiterada desde antiguo; así, por ejemplo, la STS 775/1990, de 10 de diciembre, la STS 75/1992, de 5 de febrero, o la STS 1173/1993, de 13 de diciembre, cuando se refiere al «incumplimiento del requisito de subsidiariedad que exige la Ley, cuando remite la posibilidad de una convocatoria especial, al supuesto de que se haga en defecto de la que corresponde hacer al presidente» 

Sin embargo, pese a tal claridad, y como demostración de que todo, o casi todo, es argumentable, ha habido tribunales, pocos, que han querido leer otra cosa. 

Este es el caso de la Sección 9 de la Audiencia Provincial de Madrid, que en sentencia 62/2020, de 4 de febrero, se hace eco de la contradicción entre algunas Audiencias Provinciales —y entre secciones de la misma Audiencia— sobre la necesidad o no de requerimiento previo al que ostente la condición de Presidente de la Comunidad para que, en su caso, puedan los propietarios convocar la junta, y defiende el derecho originario incondicional e igualitario del presidente y de los propietarios, en el número o con las cuotas de participación exigidos por la Ley, para proceder a dicha convocatoria, argumentando para ello que dicho derecho viene establecido en el apartado 1 del artículo, que no hace referencia alguna a la subsidiariedad, y que en el apartado 2 «solo regula la forma en que ha de efectuarse la convocatoria, sin limitar el derecho reconocido en el apartado primero, al señalar que «la convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto (o sea cuando fueren los propietarios quienes la pidan), los promotores de la reunión». 

Y en apoyo de dicha interpretación cita una sentencia de la Sección 13 de la misma Audiencia (SAP 305/2009, de 28 de julio), que señala que al margen de los hechos enjuiciados —en los que constaba la negativa expresa de la presidenta de la comunidad a convocar— declara que:

 

«La Ley de Propiedad Horizontal no subordina ni condiciona la convocatoria de la Junta por los propietarios -promotores a la previa negativa del Presidente o a la imposibilidad de realizar él la convocatoria. Es un derecho que la Ley les concede con carácter autónomo y directo, por lo que los promotores no tenían la obligación (la deferencia o consideración al cargo no la impone la ley) de instar a través de la Presidenta la convocatoria ni, por tanto, el deber de acreditar la negativa de ésta a hacerlo, y así se desprende de las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1993, 12 de junio de 1994  y 23 de febrero de 1996 , entre otras». 

El problema es, que no cabe separar el quién puede convocar del cómo se puede convocar, porque se rompe la coherencia del precepto, y que si el legislador hubiera querido hacerlo así en 1960, lo habría hecho, y no habría utilizado el verbo «pedir» —pedir a quién, si lo pueden hacer por sí— en el apartado 1 y habría utilizado un «en su caso» en lugar de «en su defecto» en el apartado 2; y el problema es que no es cierto que las sentencias del Tribunal Supremo que se citan dicen lo que dice que dice la Sección 13 de la Audiencia, y es replicado por la Sección 9 ( y por otras Secciones de otras Audiencias), sino que dirían en todo caso lo contrario: 

       - La STS de 12-6-1994 está erróneamente citada, puesto que ese día (Domingo), solo hay tres sentencias de las que fue ponente Don Francisco Morales Morales y se refieren a acciones cambiarias por enriquecimiento injusto.

      - La STS de 9-12-1993 se refiere a un supuesto en el que no hubo negativa sino dilación muy prolongada en el tiempo para convocar por el presidente, que lo hizo finalmente incluyendo los puntos del orden del día solicitados por los propietarios que promovían la reunión, unida a la inacción de estos, que no convocaron la junta con base en esa dilación indebida. Por lo tanto, esta sentencia en realidad dice lo contrario de lo que se afirma.

      - La STS de 23-2-1996 se refiere a un supuesto en el que no se ventilaba tal cuestión —legitimidad directa o subsidiaria— sino si se había convocado la junta o no por propietarios que representaran el 25%, y se había citado en plazo, en un contexto de oposición del presidente, al que quería remover del cargo. 

Esta oposición entre las secciones de la Audiencia Provincial de Madrid, es posible encontrarla también, por ejemplo, entre las secciones de la AP de Alicante, y así, mientras la Sección 5ª (SAP 181/2018, de 18 de abril) defiende que la legitimación de los propietarios es subsidiaria, la Sección 9ª (SAP 316/2014, de 18 de junio) ha defendido que es directa y que no se precisa de requerimiento previo. 

Dentro de esta controversia, me posiciono (como ya ha quedado claro a favor de la leqitimación subsidiaria de los propietarios, porque, como señala la SAP de las Palmas, Sección 5ª, núm. 116/2022, de 11 de febrero, «como norma general, la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al presidente de la comunidad la capacidad para convocar la Junta ("la convocatoria de las Juntas las hará el presidente"), de manera que lo que la Ley permite a los comuneros es que puedan pedir la convocatoria al presidente que es quien tiene atribuida esa facultad en la Ley. El presidente podrá convocarla o podrá no hacerlo, ante lo cual, y solo ante esa tesitura, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar, como así se sigue de la significativa expresión "en su defecto" del art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que sugiere a las claras que si la convocatoria no la realiza el presidente, entonces y solo entonces, en defecto de aquél, serán los propios comuneros los convocantes», eso sí, señala que la pasividad del presidente puede ser expresa —rechazando la convocatoria— o tácita o incluso presunta, cuando se pueda presumir que por las circunstancias de la vida de la Comunidad no procederá a la convocatoria, aunque nada se le haya comunicado, y que dichas circunstancia deben ser acreditadas. 

Y esta interpretación es la que ha venido a ratificar la citada STS 867/2025, de 2 de junio —en lo que no es sino una reiteración y ratificación de una doctrina constante— señalando, y reproduzco íntegramente por su claridad, que:

 

«La interpretación conforme a la cual la convocatoria de la Junta de propietarios corresponde, en primer término, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión —si son la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación— en caso de inactividad de aquel, es la más ajustada al tenor literal, sistemático y funcional del art. 16 de la LPH.

 

El precepto, al establecer en su apartado primero que la Junta se reunirá en las ocasiones en que lo «pidan» la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, no reconoce a dicha minoría una facultad de convocatoria directa, sino la posibilidad de solicitar la reunión. El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, y presupone necesariamente un destinatario, que no puede ser otro que el presidente, quien ostenta la competencia ordinaria para convocar las Juntas, de conformidad con lo que dispone expresamente el apartado segundo del mismo artículo. En este se indica, de forma clara y sin ambigüedades, que «la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión». La expresión «en su defecto» no puede entenderse como una fórmula vacía ni como un mero recurso estilístico: en el lenguaje jurídico tiene un sentido técnico claro, que remite a la subsidiariedad, es decir, a la habilitación de un sujeto secundario para actuar solo cuando el principal no lo hace. Por tanto, la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente.

 

Esta conclusión no se ve debilitada por eventuales objeciones basadas en el riesgo de bloqueo, pasividad o conflicto de intereses por parte del presidente. Tales riesgos, aunque posibles en la práctica, están ya contemplados y neutralizados por el propio diseño normativo del precepto, que ofrece un cauce operativo para sortearlos: basta con que los promotores, una vez cumplido el requisito de la proporción (cuarta parte de propietarios o 25% de cuotas de participación), requieran al presidente para que convoque la Junta. Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria. De este modo, se garantiza la funcionalidad del sistema sin necesidad de violentar el equilibrio normativo que sitúa al presidente como figura central en el mecanismo de convocatoria.

 

La estructura del art. 16, que reserva la convocatoria al presidente y solo en su defecto la permite a los promotores, se ve así preservada sin riesgo de parálisis, pues la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta, siempre que quienes ostentan la legitimación subsidiaria actúen conforme a derecho. Permitir, por el contrario, una convocatoria directa e inmediata por parte de los promotores, sin requerimiento previo, no solo desnaturalizaría la función institucional del presidente, sino que vaciaría de sentido las expresiones «lo pidan» y «en su defecto», y rompería la coherencia interna del precepto.

 

Además, la posibilidad excepcional de celebrar la Junta sin convocatoria previa, prevista para el caso de reunión universal en el apartado tercero del artículo, confirma por vía negativa la regla general: fuera de ese supuesto singular, la convocatoria corresponde al presidente -a salvo el caso de convocatoria judicial-, con intervención subsidiaria de los promotores únicamente en caso de inacción. Así entendido, el art. 16 articula un modelo equilibrado que respeta el papel representativo del presidente, reconoce el derecho de impulso de una minoría cualificada y ofrece una solución eficaz ante la eventual pasividad de aquel, sin necesidad de forzar el texto ni alterar su sentido». 

Nada más que añadir, sobre el punto en cuestión. Después están, por supuesto, todas las exigencias para que dicha convocatoria por los propietarios y celebración de la junta sea válida jurídicamente, pero eso es otra cuestión.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Sobre la inanidad de una reforma al hilo del «gran apagón», y la irrelevancia de su derogación

 

El pasado 25 de junio se publicaba en el BOE el RDL 7/2025, de 24 de junio, por el que se aprobaban medidas urgentes para el refuerzo del sistema eléctrico, unas medidas que recogen en buena parte las recomendaciones formuladas por el comité creado para analizar las causas del gran apagón de 28-4-2025, un apagón del sistema eléctrico sin precedentes en nuestro país, por su extensión, pues afectó a la totalidad del país, además de Portugal y Andorra, y que ocasionó innumerables problemas, y algo más. 

No es este el lugar para analizar dichas medidas, destinadas a la resiliencia del sistema eléctrico, almacenamientos y flexibilidad del sistema eléctrico, o la electrificación, que pretende (esta última) impulsar la electrificación para permitir un mejor aprovechamiento del sistema eléctrico y, en consecuencia, un menor riesgo de que se produzcan incrementos de tensión asociados a una baja demanda de electricidad. Y en relación con este impulso de la electrificación hay una medida en particular relacionada con las comunidades de propietarios, sobre la electrificación de la climatización, que implicaba una reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. 

Dice el preámbulo del RDL, que en cuanto a la electrificación de climatización, se incorporan dos medidas que facilitan la adopción de instalaciones de bombas de calor, como pueden ser la aerotermia y geotermia; una de ellas es de carácter fiscal, al objeto de actualizar la normativa de los tributos locales, de modo que se puedan recoger en el IBI y en el ICIO bonificaciones para incentivar la instalación de sistemas como la aerotermia como ya se recoge para los sistemas de aprovechamiento de energía solar; la que nos interesa es que dice «actualizar» la Ley de Propiedad Horizontal para clarificar que el marco para la toma de decisiones en la junta de propietarios con respecto a la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables incluye también tecnologías como la aerotermia o la geotermia, al objeto de aportar seguridad jurídica y facilitar la electrificación de la climatización en estos ámbitos. 

A tales efectos, el artículo 27 del RDL, sobre la inclusión de aerotermia y geotermia en comunidades de vecinos, modificaba el primer párrafo del apartado 1 del artículo diecisiete de la LPH, que quedaba con la siguiente redacción:

 

«1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación».

Como es posible apreciar, la reforma incluía de forma expresa «la aerotermia y geotermia», entre las energía renovables a las que es de aplicación el precepto, que acoge una mayoría reducida para la aprobación en junta de la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, lo cual suscita algunas preguntas: si era discutible, o era discutido en las comunidades de propietarios que lo fueran, es decir, si era un problema o una necesidad real; si el hecho de no estar recogidos expresamente impedía la aplicación del precepto, porque, por ejemplo, tampoco se refiere expresamente a la energía solar ni a la eólica; si la derogación del RDL por Resolución de 22 de julio de 2025 del Congreso de los Diputados (BOE 24-7-2025) —que ha implicado que el precepto vuelva a su redacción original— impide, a partir de ahora, la aplicación del precepto a las propuestas de esas instalaciones; si la reforma suponía una aportación tangible a la clarificación del marco y la seguridad jurídica para la toma de decisiones por comunidades y propietarios. 

No. Para ser breve: la modificación del artículo 17 LPH era tan inane como su derogación. 

Primero. No admite discusión que aerotermia y geotermia son energías renovables, como lo son la energía solar o la eólica, sin necesidad de que se citen en el precepto, que se refiere con carácter general a la «energías renovables», para que les sea de aplicación.

Segundo. Podríamos preguntarnos si, pese a ello, existían controversias en las comunidades de propietarios, y en los tribunales, sobre la mayoría aplicable a este tipo de instalaciones que fuera necesario zanjar para favorecer la electrificación de la climatización. La respuesta es también negativa. Una búsqueda rápida se sentencias por conceptos da un pobre resultado, hay pocas sentencias que en el ámbito de la propiedad horizontal traten de aerotermia o geotermia, y la controversia es ajena a su consideración como energía renovables o no; estás relacionadas con los ruidos y molestias derivados de su instalación en un patio [SAP Cáceres, Secc. 1, núm. 417/2023, de 4 de julio], la alteración de elementos comunes derivada de un cambio de destino [SAP Navarra, Secc. 3, núm. 394/2022, de 6 de junio], la ocupación injustificada de elementos comunes [SAP Gijón, Secc. 7, núm. 283/2024, de 20 de mayo], la impugnación del acuerdo de su instalación en el contexto de una reforma ya aprobada que afectaba a la envolvente del edificio [SAP Vigo, Secc. 6, núm.. 410/2025, de 16 de mayo], o sobre la ubicación del aparato de aerotermia [SAP Vitoria, Secc. 1, núm. 192/2025, de 11 de febrero]. Poco más. 

Tercero. Estén o no expresamente citados, dichos sistemas siguen siendo energías renovables (como la fotovoltaica, térmica o eólica, que tampoco aparecen citadas expresamente), y les era y sigue siendo de aplicación la mayoría reducida del párrafo primero del artículo 17.1 LPH. 

Cuarto. Como consecuencia necesaria de todo lo anterior, la modificación legislativa del artículo 17.1 LPH no aportaba nada que clarificara ni diera seguridad jurídica en la toma de decisiones por los órganos de las comunidades, una seguridad que, en realidad, no se ve perjudicada por su inclusión y derogación sino por razón de su propia inanidad. 

No hay nada más, una reforma que no era más que una pompa de jabón, que desaparece sin dejar rastro de su breve existencia, salvo la sensación de que en ocasiones prima la improvisación sobre la reflexión. 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado