Legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para reclamar por vicios de la construcción

La ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece en su art. 6 [Capacidad para ser parte] que tienen capacidad para ser parte en un proceso ante los tribunales civiles “5. Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte.” - entre las cuales están las comunidades de propietarios – que, según el art. 7 LEC [Comparecencia en juicio y representación], deberán comparecer “…en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.”; las comunidades de propietarios, por tanto, deberán comparecer en juicio por medio de su Presidente que es el quien ostenta legalmente, según el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “… la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.”

La cuestión que se plantea, en no pocas ocasiones, cuando una comunidad de propietarios acuerda el ejercicio judicial de las acciones que le otorgaba el art. 1.591 CC y actualmente la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (LOE), contra los agentes de la edificación, es decir, contra – art. 8 LOE - las personas, físicas o jurídicas, que han intervenido en el proceso de edificación (ya sea como promotor, constructor, proyectista, director de obra o director de ejecución) y a las que considera responsables de los daños materiales y vicios ruinógenos que padece el edificio, es la del ámbito de legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios, y en concreto, si esa legitimación se limita a los daños, vicios y defectos en elementos comunes o, por el contrario, se extiende a los que son propios de cada una de las viviendas; y es que no es infrecuente que se plantee, por los agentes de la edificación demandados judicialmente, la excepción de falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad de Propietarios para reclamar los daños y defectos que son propios de cada una de las viviendas al considerar que esa legitimación la ostenta única y exclusivamente su propietario.

No es así, sin embargo, como dice la STS (Sala de lo Civil)  núm. 399/2003 de 14 abril (RJ 2003\3709) que desestima el recurso de casación con base en la supuesta infracción del artículo 13 LPH, por falta parcial de legitimación del Presidente de la Comunidad para accionar por daños que, excediendo de elementos comunes, afectasen a viviendas o locales susceptibles de titularidad individual o privativa de los distintos copropietarios integrantes de la Comunidad. Dicha sentencia aclara en primer lugar que “En realidad, el precepto - el art. 13 LPH - se limita a señalar… que el «presidente representara en juicio y fuera de él a la Comunidad en los asuntos que le afectan», es decir, el tema que se plantea no es de legitimación, sino de representación (por tanto subsanable a diferencia de la legitimación) y se concreta a la extensión del poder legal que la Ley reconoce al Presidente de la Comunidad. “, para señalar a continuación que “En principio, los daños referidos a una vivienda concreta afectan a su titular o copropietario, no directamente a la comunidad, por lo que de las acciones correspondientes dispone éste, no obstante, pueda otorgar su representación a otra persona y, desde luego, al Presidente de la Comunidad, salvo incompatibilidad de intereses.”, y así ocurre de hecho cuando la Comunidad acuerda en junta general el ejercicio de esas acciones judiciales.

Pero es que además, añade la sentencia, hay que considerar el  edificio como un todo, y por eso da un paso más y establece el principio contrario, la presunción de esa autorización de los propietarios individuales de no existir óbice, impedimento, o pacto o acuerdo lícito en contrario, al añadir que “Empero, cuando de la reclamación, por vicios de la construcción, se trata, los daños afectan, a veces, tanto a la estructura y elementos comunes del inmueble, como a otros que se concretan en determinados apartamentos, para cuya valoración técnica, según mayor o menor generalidad, no puede, abstraerse del conjunto en cuanto contribuye a la fijación del concepto de «ruina funcional» sobre el que tanta jurisprudencia existe, contemplando el edificio como un «totum», sin determinación exacta de los propietarios más afectados. De ahí, que deba sentarse, el postulado de que en los supuestos de reclamaciones «ex» artículo 1.591, sin perjuicio de las legitimaciones propias, la representación del Presidente, a no existir óbice, impedimento, o pacto o acuerdo lícito en contrario, debe entenderse bastante para extenderse a todas las reparaciones que afecten al edificio, sean de incidencia directa sobre pisos determinados, sean de carácter más general.”, señalando que el simple hecho de “la actuación de la Comunidad al encargar el exhaustivo informe aportado con la demanda, sufragado por los comuneros, demuestra que existe la conformidad necesaria del encargo total al Presidente.”

Por ello la excepción de falta de legitimación activa que a veces se alega en las contestaciones a las demandas por vicios y defectos de la construcción con base en la carencia de legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios para reclamar los defectos que son propios de cada una de las viviendas por ostentarla única y exclusivamente el propietario, puede afirmarse que carece de consistencia alguna, y ya no solo porque la misma existencia del acuerdo de la Comunidad para litigar lleva consigo esa voluntad de los propietarios individuales, sino porque cuando así se reclama es porque hay daños que afectan conjuntamente a elementos comunes y privativos, sin que sea posible desligar unos de otros al ser el edificio un todo, estando reconocida de forma inequívoca por el Tribunal Supremo (SSTS  16/11/2001; 14/04/2003; 15/04/2004 y 20/10/2004, entre otras muchas) la legitimación del Presidente de la comunidad de propietarios de un edificio afectado en su conjunto por vicios ruinógenos para demandar también las reparaciones necesarias en los elementos privativos.



José Ignacio MartínezPallarés
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ADENDA (26/05/2014). 

La reciente STS 183/2014 de 11 abril (RJ 2014\2193), vuelve a confirmar recientemente dicha doctrina en un supuesto en el que la Audiencia deniega la legitimación del Presidente de la Comunidad, en cuanto a la acción para reclamar por vicios de la construcción en elementos privativos, cuando estima el recurso de casación y declara que “3. En la cuestión planteada debe señalarse que no cabe desconocer que la doctrina jurisprudencial de esta Sala, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente, como las más recientes de  23 de abril de 2013  (RJ 2013, 3496)  (núm. 278/2013 ) y  24 de octubre de 2013  (RJ 2013, 7859)  (núm. 656/2013 ), ha precisado el contexto doctrinal que acompaña a la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para el ejercicio de acciones judiciales, como presupuesto de legitimación de las mismas, en el sentido que tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma.”