La
cuestión que se plantea se refiere a un céntrico edificio de Murcia en cuya
escritura de declaración de obra nueva y
división horizontal consta, en todas y cada una de las fincas en que se
divide el edificio, que su destino es “local de negocio”, y en el que el reciente adquirente de
una de ellas quiere destinarla a vivienda.
Argumentan
vendedor y adquirente que conforme a las normas urbanísticas del Plan General
que rige el municipio, y dada su ubicación en el caso histórico, es posible
darle un uso residencial puesto que el uso global previsto para esa zona – es
decir, el que el Plan asigna con carácter dominante o mayoritario – es,
precisamente, residencial. ¿Es posible?
Respecto
al Plan General, este distingue aquellos
edificios destinados en todo o en parte a un uso residencial, de aquellos otros
que están destinados a un uso económico-industrial, o a un uso de servicios, y en
este caso se trata de un edificio que aparece destinado, en principio, solo a
oficinas y servicios profesionales; y si bien la regulación urbanística permite
ubicar oficinas y despachos colectivos de servicios personales y generales, o despachos
profesionales y servicios equivalente, en edificios destinados a un uso
residencial, en determinadas condiciones [en bajos o primera planta en el
primer caso y, en el segundo caso, en cualquier planta siempre que la
superficie dedicada a la actividad profesional sea inferior a 300 m2, salvo que
cuente con acceso independiente, en cuyo caso no se aplicará esta limitación],
la previsión contraria no existe.
Pero
no es ese no es el problema, ni la cuestión, porque sin perjuicio de que los pisos o locales deben reunir las correspondientes condiciones y obtener la licencia administrativa oportuna (en este caso de primera ocupación) se trata de una cuestión ajena a la Comunidad que no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes, de índole civil, adoptados por la Comunidad.
La
cuestión es en qué medida la descripción como “local de negocio” que se realiza en el título constitutivo (y en su caso en los estatutos) del uso y destino de cada una de las fincas del edificio supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, y la respuesta es que para que así sea no basta con la simple descripción de ese uso o destino, sino que es precisa una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos.
Así lo ha declarado la STS núm. 123/2006 de 23 de febrero, que señala que "La interpretación de esta materia, en atención a aquello que puede ocasionar perturbación o menoscabo al derecho de propiedad, tiene carácter restrictivo, y la doctrina jurisprudencial lo ha significado de este modo respecto a la facultad de decisión de cada titular; así, la STS de 06/02/1989 permitió el cambio de cine a discoteca; la STS de 24/07/1992 ha acogido la modificación del destino de una vivienda a consulta radiológica; la STS de 21/04/1997 admitió la instalación en un piso para vivienda de una oficina; la de 29/02/2000, en similar circunstancia, ha consentido el ejercicio de la profesión de médico; y la STS de 30/02/2001 lo declaró también para la práctica de quiromasaje."
En el mismo sentido, y en referencia a un local comercial que se destina a vivienda, ha dicho la SAP Murcia núm. 66/2011 de 1 de marzo que "...ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente
reconocido (art. 33 CE),
concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas
legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo
restrictivo. En el ámbito de la propiedad
horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones
que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas
prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al
cambio de uso del inmueble, deben
constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros
deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. La doctrina de esta
Sala es prácticamente unánime (SSTS 23/02/2006 , 12/10/2008, entre
otras) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una
limitación del uso o de las facultades dominicales. Para que las prohibiciones
o limitaciones resulten eficaces, resulta imprescindible que una cláusula o
regla precisa así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de
la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no
ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino
aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su
título constitutivo o su regulación estatutaria. .… Tras constatar que la
comunidad de propietarios carece de estatutos, señala que en la escritura de
división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la
planta sótano (reservada a servicios comunes de la comunidad) para a
continuación limitarse a describir los elementos del inmueble, señalando que la
planta primera, donde está situada la finca del recurrido,
está compuesta de locales comerciales. Esta referencia no permite deducir la
vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase
de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En
definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una
prohibición de modificación del uso del inmueble…En definitiva, de lo que se acaba de
transcribir se desprende que la mera
descripción de una espacio privativo como local comercial, en el régimen de
propiedad horizontal, no es obstáculo a que dicho espacio pueda ser usado como
vivienda si así lo decide su propietario, siempre que no exista una prohibición
expresa en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.”
Ahora
bien, para que tal cambio de uso o destino pueda estimarse lícito resulta
también exigible que no produzca
alteración en la determinación de las cuotas de participación de cada uno de
los propietarios y que no exija la realización de obras que afecten a elementos
comunes, porque eso significaría una modificación
del título constitutivo, lo que requiere su aprobación por la unanimidad de
los propietarios (art. 17.1 LPH). En el supuesto planteado, el título constitutivo no contiene prohibición de que los propietarios de un "local de negocio" en planta puedan dedicarlo a otra actividad distinta de la originariamente expresada de forma general en la escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, y el cambio de destino, para el establecimiento de una vivienda puede entenderse que entra de lleno en el ámbito de las facultades dominicales de los dueños, sin que suponga por sí alteración del título constitutivo, ni requiera el consentimiento de los demás integrantes de la Comunidad, salvo en el expresado caso de que implicara alteración de elementos comunes o cuotas de participación, que es lo que habría que examinar, en este como en cada caso.
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