Los préstamos con garantía hipotecaria concedidos por bancos y
otras entidades financieras son préstamos retribuidos en los que el prestatario
se obliga normalmente – mediante el denominado sistema de amortización francés
- al pago periódico durante el plazo pactado de una cuota comprensiva de
capital e intereses, que será igual para toda la vida del préstamo de haberse
pactado un tipo de interés fijo, o cambiará para cada periodo estipulado
(normalmente anual) de haberse pactado un tipo de interés variable. En el caso
de intereses variables, que es el que nos ocupa, el tipo de interés a pagar por
el prestatario se fija, básicamente, mediante la adición de un diferencial de
un tanto por ciento al tipo de referencia que se haya pactado (normalmente el
Euribor a un año), y la cuestión que se
ha planteado es que, en ocasiones, para limitar los efectos de las eventuales
oscilaciones del tipo de referencia pactado, pueden establecerse limitaciones
al alza y/o a la baja – las denominadas cláusulas techo y suelo, respectivamente -, que operan como topes máximo y mínimo de los intereses a pagar por el
prestatarios, de forma que cuando el índice de referencia o la suma del
índice de referencia más el diferencial ascienden o descienden por encima
(techo) o por debajo (suelo) del tope fijado, estas cláusulas impiden que la subida
o la bajada se trasladen al prestatario más allá de ese tope.
Dados los tipos normalmente fijados como techo (en ocasiones tan
elevados que hacen completamente ilusorio que el prestatario pudiera beneficiarse
nunca del mismo, ni tan siquiera hacer frente a las cuotas resultantes de su
aplicación), como la evolución a la baja del Euribor, con una abrupta caída que
se inicia en noviembre de 2008 hasta situarse de forma permanente por debajo
del 1% (el 0,362% el pasado septiembre, BOE 02/10/2014),
y lo elevado de los tipos fijados como suelo respecto a los vigentes –además de
que sería difícilmente comprensible que una entidad intentara anular el techo
fijado por ella misma -, han provocado que los
problemas se hayan planteado desde hace unos años respecto de la cláusula suelo:
sobre su consideración o no como condición general, pese a referirse a un
elemento esencial del contrato como es el precio, su carácter impuesto o no, su
licitud, y el necesario control de su transparencia a efectos de determinar su
validez o nulidad; problemas que han venido a ser resueltos por la STS 241/2013, de 9 de mayo (RJ 2013/3088), y
la más reciente STS 464/2014 de 8 de
septiembre (JUR 2014/261533), cuyas líneas generales son el objeto de esta
entrada.
