Ya tuve ocasión en una
entrada (“Propiedad horizontal y accesibilidad”), de referirme a la
modificación de los apartados 2 del art.
10, y 3 del art.11 de la Ley 49/1960, de
21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), por la Ley 26/2011, de 1 de
agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los
Derechos de las Personas con Discapacidad
(BOE 2 agosto 2011), y en otra
entrada posterior (“Propiedad horizontal y accesibilidad, tras la Ley 8/2013”)
al tratamiento de la discapacidad y
accesibilidad en la LPH tras la Ley 8/23013, de 26 de junio de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas (BOE 27 junio 2013), que afectó de nuevo al
art. 10 y derogó el art.11 de la LPH, y concluíamos que la regulación de la accesibilidad en del ámbito de la propiedad horizontal,
como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos
de las personas con discapacidad, queda integrada por la Ley 15/1995 de 30 de mayo, sobre
límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a
las personas con discapacidad, que sigue vigente, y por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
que, tras las leyes 51/2003 (hoy RD Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre), y 26/2011
y 8/2013 ya citadas, mejora notablemente la situación del discapacitado obligando a la Comunidad a realizar las
obras de accesibilidad que sean necesarias para que puedan acceder o utilizar
los servicios comunes y a instalar los dispositivos mecánicos y electrónicos
que favorezcan su orientación o comunicación con el exterior; y la cuestión
que ahora se plantea es si, siendo obligatorias, porque la comunidad haya
adoptado válidamente el acuerdo de realización de esas obras de accesibilidad, dicho
acuerdo vincula y afecta económicamente a los locales comerciales, o no.
Se trata de un tema controvertido, en
el que vamos a traer a colación la SAP
Madrid núm. 507/2011 de 19 diciembre (JUR 2012\24975) – y en el mismo
sentido cabría citar, por ejemplo, la SAP
Cáceres núm. 231/2010, de 1 de junio (AC 2010/2258), y la SAP Las Palmas núm. 101/2012, de 7 de marzo
(JUR 2012/296154) - , que conoció del mismo en un supuesto en el que los
Estatutos de la Comunidad exoneraban a los locales comerciales – con un acceso independiente y distinto al de las
viviendas, como suele ser habitual- del pago de los gastos de ascensor, al
establecer que los mismos se abonarían por partes iguales entre los pisos del
inmueble, y puesto que el art. 10.5 LPH dispone que "Al pago de los gastos derivados de la
realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el
presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y
condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales" , y el art.9 e) establece que es
obligación de los propietarios "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades
que no sean susceptibles de individualización", y dado que lo
especialmente establecido en los estatutos era la exoneración de los locales
del pago de esos gastos generales, concluía que, frente a lo acordado en
Junta de propietarios, los locales estaban exonerados de pagar para la
instalación de una plataforma salva-escaleras.
El
argumento es discutible porque, aunque la doctrina del Tribunal Supremo,
reiterada por SSTS de 6 de mayo 2013 (RJ 2013/4361), 7
de julio 2011 (RJ 2011/4396) y 18 de noviembre 2009 (RJ
2010/109)), establece
que las exoneraciones genéricas de
gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con
apoyo en el no uso del servicio – como es el caso de ascensores o plataformas
salva-escaleras para aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus
inmuebles, no pueden utilizarlos -, comprenden
tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los
extraordinarios para su reforma y sustitución, aquí no se trata de la reforma
o sustitución de una maquinaria o servicio existente, sino de su instalación ex novo, en una comunidad en la que no
existe, y por razones de accesibilidad.
En este sentido, el de diferenciar entre una cosa y
otra, ha sido muy clara la STS núm. 38/2014 de 10 febrero (RJ 2014\1322), al señalar, que “El alcance de la exención
relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta
comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza
por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de
garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la
conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones
adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006, entre
otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de
contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y
escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos
portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de
contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos
casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble,
puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un
ascensor ya existente y no de su instalación originaria.”, por lo que
concluye que el acuerdo por el que se decidió por la comunidad que el
demandante-recurrente titular de un local comercial pagara la parte
correspondiente de las obras de sustitución de ascensor, pese a la exención a
su favor contenida en los estatutos de la comunidad,
es nulo.
Pues bien, respecto del
supuesto que nos ocupa – que es la instalación ex novo de plataformas elevadoras, salva-escaleras, para la
supresión de las barreras arquitectónicas que impiden la accesibilidad del inmueble
–, y con base precisamente en la sentencia anteriormente citada, el Tribunal
Supremo lo ha resuelto en la STS
202/2014, de 23 de abril (RJ 2014/3848), que revoca la anteriormente citada
de la AP de Madrid, señalando en su fundamento de derecho segundo que “En efecto,
como ha declarado esta Sala en su sentencia
de 10 de febrero de 2014, (núm. 38/2014 (RJ 2014, 1322)), el alcance de la exención relativa a obras
de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos
supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez;
pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble. La aplicación analógica de esta doctrina
jurisprudencial no ofrece duda, conforme a las modificaciones introducidas por
la Ley 51/2003, cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del
inmueble, tiene por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que
dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.
En el presente caso, la Comunidad de Propietarios adoptó el acuerdo de instalar
la plataforma elevadora con tal fin y de imputar sus gastos a todos los
propietarios, tanto de viviendas como de locales, de conformidad con las
previsiones legales modificando incluso los estatutos de la comunidad, de forma
que no cabe estimar la pretensión de la parte demandante respecto a la nulidad
del acuerdo adoptado. Extremo que no puede escindirse [se pretendía distinguir entre la válida adopción del
acuerdo de instalación de la plataforma por la Junta de propietarios, y el
reparto del gasto entre todos los propietarios, que incluía al local comercial], pues declarada la validez del mismo
procede inevitablemente su aplicación o ejecución respecto del reparto
proporcional del coste económico derivado.”
La respuesta a la pregunta que nos formulábamos – una respuesta general,
porque la casuística puede ser muy variada y hay que examinar caso por caso - es,
pues, muy clara tras esta sentencia de nuestro Tribunal Supremo, incluso en
aquellos supuestos en los que exista estatutariamente una exclusión de los
locales comerciales al pago de determinados gastos generales en los términos
expuestos, cuanto más si no existe tal exclusión, y es que si la comunidad ha
adoptado válidamente el acuerdo de realización de esa obra de accesibilidad,
dicho acuerdo vincula jurídicamente y afecta económicamente a los locales
comerciales, como al resto de propietarios del edificio.
José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com
José Ignacio Martínez Pallarés
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