La cuestión que se plantea es si es posible para los
propietarios de una vivienda o local en propiedad horizontal la instalación de
la unidad exterior de aparatos de aire acondicionado en elementos comunes del
edificio, como la fachada, ya sea exterior o al patio interior, o en la
cubierta del edificio, y si tiene la entidad suficiente para considerar que
suponen una alteración de la configuración o estado exterior del inmueble y,
por tanto, si se encuentra o no sometida a la prohibición del artículo 7.1 de
la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, por tanto, si precisan o no de autorización previa de la
comunidad de propietarios.
El problema es complejo, dada la existencia de
numeroso edificios que en el momento de su construcción no pudieron prever
determinadas mejoras tecnológicas, ni su generalización, como ha ocurrido con los
aparatos de aire acondicionado, y en consecuencia no tienen un lugar previsto
para la ubicación de las unidades exteriores, que no ocasione problemas de
inmisión (por ruidos o aire caliente) a ningún vecino, ni tampoco, claro está,
las conducciones precisas desde ese punto a cada una de las viviendas; ello ha
dado lugar, sin duda, a una valoración de cada concreto caso y a un indudable
casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal
que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos
privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de
los comuneros a estas innovaciones, hoy de existencia habitual y normal en
viviendas y locales de negocio.
Para enfocar el problema conviene empezar por recordar
que el artículo 7.1 LPH establece
que "El propietario de cada piso o
local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios
de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de
otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien
represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar
alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá
comunicarlo sin dilación al administrador".
Y para entender el alcance de este precepto, como
señala la SAP Murcia (Sección 5ª) núm.
6/2015, de 13 de enero, resulta muy didáctica la STS de 24 de febrero de 1996, en un supuesto de apertura de huecos
en pared comunal para encastrar aparatos de aire acondicionado, cuando señala
que son obras permitidas a cualquier comunero las realizadas sobre el piso o
elemento privativo de que sea titular, tanto se refieran a la modificación de
sus elementos arquitectónicos (nueva tabiquería, apertura o cierre de puertas,
etc.), como a las referidas a instalaciones o servicios de ese espacio
privativo (fontanería, electricidad, calefacción, etc.). pero siempre que sean
dentro del mismo, y siempre que se cumplan las condiciones impuestas por el
mismo precepto, esto es, que “no se
menoscabe o altere la seguridad del edificio”, es decir que no se afecte,
modifique, perjudique, cambie o debilite la solidez del inmueble, su
cimentación, paredes y muros maestros en su caso, vigas, pilares; ni “su estructura general”, es decir, la
composición o conjunto de lo edificado; ni “su
configuración o estado exteriores”, que jurisprudencialmente se concreta
que es la forma o aspecto que presenta el inmueble visto desde fuera, su forma
geométrica y volumen; y siempre que no “perjudique
los derechos de otro propietario”, por ejemplo realizando obras que privan
al vecino de luces, vistas, o le impone servidumbres que no está obligado a
soportar. A contrario sensu, son obras no permitidas a los propietarios las
realizadas en su espacio privativo en cuanto que no cumplan esos requisitos, y
también las que pretenda ejecutar “en el
resto del inmueble», es decir, en elementos comunes (y en privativos de
otros comuneros), en cuanto impliquen una alteración de los mismos.
A este respecto señala esta misma sentencia que “para discernir si una obra en concreto
altera el estado o la configuración exterior de un edificio, debe partirse de
que la configuración es un concepto jurídico y no técnico. Así se ha entendido
que se varía la configuración de un edificio cuando se transforma lo abierto en
cerrado, o se amplía el volumen edificado, o se altera el aspecto externo,
rompiendo la armonía que se supone en la obra arquitectónica. Es el aspecto que
ofrece una particularidad en relación con el conjunto. Así se ha venido
interpretando jurisprudencialmente (SSTS 19 de mayo de 2003, 27 de junio de
1996, 20 de abril de 1993, 30 de enero de 1991, y las que en ellas se citan).”
Pero ¿en qué medida produce esa alteración la
instalación de aparatos de aire acondicionado?
Por un lado hay que reconocer que para su instalación,
por poca que sea, alguna obra hay que hacer, siendo notorio que para la
fijación de los aparatos a la fachada, y la introducción de los tubos y cables
precisos para su funcionamiento, hay que agujerearla y perforarla, y aunque se
pueda argumentar que se trata de una obra y afectación de elemento común
mínima, la realidad es que el artículo 7.1 LPH no parece dar lugar a que se
pueda permitir o no a propietarios particulares la realización de obras en
elementos comunes en función de la distinta entidad de las mismas; como señala la
STS núm. 164/2014, de 4 de abril “la interpretación sistemática de los
artículos 7 y 11 LPH no permite que la debida autorización de la Comunidad de
Propietarios quede condicionada o reconducida exclusivamente al alcance de
dicha alteración en la estructura o seguridad del edificio, sino que basta con
esta alteración se produzca en la configuración estética o estado exterior que
presente la fachada del edificio.”
No obstante la realidad es que existen múltiples
sentencias de distintas Audiencias Provinciales que vienen a indicar que no
existe alteración de elemento común cuando no hay rompimiento de muro o fachada
y se trata de obra menor, con perfiles de hierro o aluminio mínimamente sujetos
a las paredes, partiendo de una interpretación acorde de las normas a la
realidad social y a lo que resulta usual en la situación tecnológica actual,
respecto del aire acondicionado, que es el supuesto que nos ocupa (SAP Valencia
24 de marzo de 1992, AP Madrid 7 de junio de 1993, y Zaragoza 10 de octubre de
1995), tratando así de resolver el conflicto de intereses que surge entre la
necesidad de que los habitantes de un edificio disfruten de las comodidades que
el progreso tecnológico aporta y la necesidad de todos de que no se deteriore
su presencia exterior, añadiendo elementos superpuestos que alteren el buen
aspecto inicial, que no resultará afectado si no son aparatos grandes, son
movibles, es decir, adosados (no encastrados en los muros) y situados en los
patios interiores, cuyo aspecto es menos relevante que la fachada principal.
A este respecto es muy ilustrativa la STS 1182/2008, de 15 de diciembre
cuando señala que la instalación de
aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la
Propiedad Horizontal, afectando a elementos comunes debe ser “enjuiciada con un cierto margen de
flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de
su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más
beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración
de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de
armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del
propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio,
con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas
innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de
negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas
sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación
generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la
normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una
simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso
inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del CC. A este problema
no ha sido ajeno esta Sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha
tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa … siendo doctrina
reiterada (SSTS de 17 de abril de 1998, 16 de mayo y 22 de octubre de 2008 ),
respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de
perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el
supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en
todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la
interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación
generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde
acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil;
realidad que no significa que el propietario pueda en elementos comunes del
inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que
afecten a estos los elementos o que perjudiquen o molesten a otros
propietarios, en los que la prohibición es manifiesta (SSTS 26 de noviembre de
1990 y 24 de febrero de 1996),…”
En el mismo sentido la STS de 22 de octubre de 2008 ya había señalado que “Así, respecto al aire acondicionado, la
doctrina científica y jurisprudencial sostienen que la colocación de aparatos
sin necesidad de obras de perforación, no se considera como alteración de
elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y
disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para
dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad,
habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia
en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en
el artículo 3.1 del Código Civil (STS de 17 de abril de 1998 en similar
doctrina, SAP de Zaragoza de 1 de junio de 1996).”; pero a continuación
añade que “Sin embargo, lo explicado en
el párrafo precedente no significa que el propietario utilice azoteas, fachadas
o cubiertas del edificio, esto es, que realice obras que afecten a los
elementos comunes o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, y que, en
estos casos, la prohibición es manifiesta (SSTS de 26 de noviembre de 1990, y
24 de febrero de 1996; y, en la misma posición, SSAP de Huesca de 12 de
diciembre de 2001 y de Barcelona de 24 de diciembre de 2001).”, para
terminar señalando que “Como nos
encontramos ante obras a realizar en elementos comunes, prohibidas
genéricamente en los Estatutos, se precisa el acuerdo unánime de los
propietarios, sin que sea suficiente la mayoría (artículos 5, 7.1 y 12 de la
Ley de Propiedad Horizontal).”
En definitiva habrá que atender a las circunstancias
del caso concreto, debiendo distinguir entre:
1) Aquellos edificios, más modernos, que tienen
preinstalación de aire acondicionado, y tienen previsto el sitio en el que hay
que colocar las unidades exteriores, en los que, al margen de lo que pueda
acordar la junta de propietarios, no es posible la instalación de aparatos de aire acondicionado fuera de
ese lugar especialmente previsto.
A este supuesto se refiere la reciente STS 453/20016, de 1 de julio, un caso en
el que los aparatos de aire acondicionado se habían instalado en una fachada
que da a un patio manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas,
con apariencia de fachada principal, con lo que se producía una alteración
estética que afectaba a los elementos comunes, comprometiendo la configuración
externa del edificio, por lo que la sentencia señala que, aunque de la doctrina
del Tribunal Supremo se deduce que es necesaria una interpretación flexible
para permitir la refrigeración en viviendas que se construyeron sin tener
previsto dicho avance tecnológico, “Sin
embargo, este no es el caso, pues la promoción tenía preinstalación de aire
acondicionado, por lo que los comuneros demandados debieron proceder a la
puesta en marcha de su sistema de aire acondicionado sin alterar,
innecesariamente, una fachada que ornamental y estéticamente se percibe cual si
fuese principal, al estar abierta sobre un patio de recreo, en el que se
desarrolla vida comunitaria, infringiendo los arts. 12 y 17 de la LPH, en la
redacción vigente en la fecha de los hechos.”
Entiendo que la referencia al carácter de fachada
“principal” está relacionada con la justificación del régimen de mayoría
preciso para autorizar la instalación de aparatos de aire acondicionado en este
supuesto, que sería de unanimidad por alterar grave e innecesariamente dicho
elemento común al disponer el edificio de preinstalación de aire acondicionado;
pero entonces ¿se habría estimado suficiente la simple mayoría para autorizar
la instalación en fachada si esta hubiera sido de un patio interior que no tuviera
esas características? Entiendo que no debe ser esa la respuesta, y por ello
considero perturbadora la referencia a la percepción como principal de la
fachada en la que se realizó la instalación de las unidades exteriores, porque
las razones de flexibilidad que autorizan dichas instalaciones cuando no existe
preinstalación, no pueden aducirse cuando sí existe. La instalación de unidades
exteriores en fachadas o en cubiertas de edificios siempre implica una
alteración de elementos comunes, y una obra, aunque sea mínima, por lo que
estando preparado el edificio con preinstalación de aire acondicionado, con un
lugar específico para la instalación de las unidades exteriores, que, además,
seguro estará recogido en el título constitutivo, el régimen para autorizar su
instalación en cualquier otro lugar debería ser siempre el de la
unanimidad.
2) Aquellos edificios, más antiguos, que no disponen
de esas especiales preinstalaciones para el aire acondicionado, pero en los que
hay lugares previstos por los estatutos o acuerdos de comunidad para su
instalación, o lugares en los que está especialmente prohibida dicha
instalación, en los que habrá que estar al contenido de esas normas de
comunidad.
A este supuesto se refiere la STS 751/2012, de 5 de diciembre, cuando señala que “Tampoco se infringen los artículos 5, 7 y 12
de la LPH, ni la jurisprudencia que se menciona – SSTS 17 de abril 1998 y 22 de
octubre 2008 -, respecto de la instalación de aparatos de aire acondicionado. El problema no se plantea en este
caso respecto de un edificio que no está preparado para dicha instalación, como
refieren la sentencias citadas, sino de un edificio que permite ubicaciones
distintas de la utilizada en evidente contravención de los estatutos y de los
propios acuerdos de la comunidad que impedían su colocación colgado en la
fachada que da al patio central. La invocación del consentimiento tácito por la
comunidad nada tiene que ver con la jurisprudencia que se cita – STS 16 de
julio 2009 -, ya que la comunidad trató el asunto y acordó que no era el lugar
en el cual podía llevarse a cabo la instalación…”. Y en el mismo sentido se
puede citar, por ejemplo, la SAP Murcia
(Sección 1ª) núm. 417/2014, de 15 de octubre, que rechaza la invocación del
consentimiento tácito de la comunidad de propietarios por la existencia de
aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio sin autorización
previa, en un caso en el que por el propietario se instala el aparato en el
patio interior porque “consta que el día
2 de junio de 2005 se acordó en Junta General extraordinaria de la comunidad de
propietarios del edificio no autorizar la instalación de aparatos de aire
acondicionado en el patio de luces del edificio, haciéndose referencia en dicha
junta a la existencia de un problema mayor si se instalaran varios aparatos por
el nivel de ruido y calor que generarían, situación diferente a la generada por
la situación en la fachada del edificio.”
3) Y por último están aquellos edificios, también antiguos,
que no disponen de esas especiales preinstalaciones para el aire acondicionado,
ni tampoco – por desidia o por imposibilidad - de acuerdos comunitarios que
regulen dónde colocarlos, y en qué condiciones, o dónde y/o en qué condiciones está
prohibido hacerlo.
En estos supuestos, sin duda los más complicados, y
sin perjuicio de que lo más aconsejable es tratar de regularlo a través de un
acuerdo de comunidad para evitar el deterioro del edificio antes de que se
llegue a una situación imposible de reconducir, el casuismo puede ser enorme, y
en caso de oposición a la instalación de un aparato instalado sin autorización
previa, o de negativa de la junta a dar esa autorización, si se ha solicitado
(con carácter previo o a posteriori), o de oposición a la autorización de la
junta de propietarios, habrá que estar al caso concreto, examinando todos los
parámetros señalados por la doctrina del Tribunal Supremo, y también por la concreta
Audiencia Provincial del partido judicial de que se trate, para asegurarnos – ocupemos
el lugar que ocupemos en ese conflicto de intereses - de estar haciendo lo más correcto.
Puede ser complejo, sin duda, pero para eso están los
profesionales del Derecho.
José Ignacio Martínez Pallarés
No hay comentarios:
Publicar un comentario