El
supuesto que se plantea es el de la posibilidad de impugnación de un acuerdo
adoptado en la junta de propietarios de una comunidad, en un punto que es obligado
en el orden del día de la junta general ordinaria que se ha de celebrar
anualmente, conforme a lo establecido en el artículo 16.1 LPH, como es el de
aprobación del presupuesto de gastos e ingresos de la comunidad.
La
forma ordinaria de presentación de un presupuesto consiste en una relación del
importe de los gastos ordinarios ya conocidos, bien por tratarse de
mantenimiento de servicios cuyo coste se sabe de antemano (mantenimiento de
ascensores, bombas, seguro, administración, etc.), bien de gastos previsibles,
cuyo importe puede anticiparse razonablemente por razón de los pasados
(consumos, de luz, agua, etc.), e incluso de gastos que aunque sean
imprevisibles en cuanto al tiempo en que se producirán o en qué consistirán
exactamente (p. ej. pequeñas reparaciones, de cerrajería, electricidad, fontanería,
desatascos, etc.), se sabe razonablemente que pueden ocurrir. A todo ello se le
debe sumar el importe de la reserva obligatoria, que no puede ser inferior al
10% del último presupuesto ordinario (artículo 9.1 letra f) LPH), y de la que
los propietarios quieran fijar en previsión, y tendremos el importe global del
presupuesto de gastos.
La
asunción de esos gastos forma parte de la obligación legal de contribuir, con arreglo a la cuota de participación
fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales
para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que viene
establecida en el apartado e) del artículo 9.1 LPH, y el ya citado
apartado f) del mismo precepto.
Y para ese reparto habrá que tener en cuenta, además, el
número 2 del mismo artículo 9, cuando señala que «se reputarán generales los
gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización
de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin
perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4», sobre las nuevas
instalaciones mejoras o servicios no exigibles para la adecuada conservación,
habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
Las razones por las que podemos no estar conformes con el
presupuesto propuesto y aprobado son muy numerosas, y su tratamiento excedería
de la intención de estas líneas.
Es por eso que nos vamos a centrar en una de ellas, que no es
un supuesto muy frecuente, pero a veces hay inercias que algunos propietarios
se resisten a cambiar, y la cuestión es si sería susceptible de impugnación un
acuerdo aprobado mayoritariamente por la comunidad por desacuerdo con la
distribución del gasto para establecer la cuota, por haber exonerado total o
parcialmente a algunos propietarios (p. ej. de locales comerciales).
Para responder a esta cuestión habrá que examinar en primer
lugar si esa exoneración tiene cobertura legal o no, porque la regla general es
que, al
margen del uso que se pueda hacer de los gastos y servicios costeados con el
presupuesto, ha de imputarse el gasto a la totalidad de los miembros de la
comunidad al prevalecer la «generalidad» de tales gastos frente a la excepción,
que requiere que se trate de un gasto individualizable y que dicha excepción
aparezca recogida en el título constitutivo o, en su caso, en los estatutos de
la comunidad, o que así se haya decidido por unanimidad en junta de
propietarios.
Si está
recogida en el título constitutivo o en los Estatutos de la comunidad no será
un acuerdo impugnable, obviamente, porque el presupuesto estará dando
cumplimiento a la Ley, pero ¿y si esa exoneración fue aprobada en su momento en
una junta de propietarios?
Habría
sido perfectamente válida, por cuanto tanto el artículo 396 CC como los citados
preceptos de la LPH permiten el juego de la autonomía de la voluntad (art.
1.255 CC) al referirse respectivamente a la «voluntad de los interesados», en
lo que la ley permita, y a lo «especialmente establecido» respecto a la
obligación de pago de los gastos generales, siempre que la modificación de la
cuota se hubiera aprobado por unanimidad en junta de propietarios, o hubiera
mediado consentimiento a la voluntad mayoritaria en tal sentido.
Los
requerimientos para retornar al sistema original no serán sin embargo los
mismos en uno u otro caso:
1.
Si
ha existido un acuerdo por unanimidad de los propietarios —con los requisitos
que vienen establecidos en el artículo 17 LPH— para modificar las cuotas de
participación, o para establecer determinadas exoneraciones al pago de los
gastos de comunidad a alguna o algunas fincas integrantes del edificio, modificando
en definitiva el título constitutivo en tal sentido, será preciso para
modificarlo el mismo requisito de unanimidad que se requirió para la anterior
modificación.
No obstante, hay que tener en cuenta
respecto a un acuerdo de esas características, que para su inscripción en el
Registro de la Propiedad, la RDGRN de 31 de mayo de 2013, señala que la posibilidad
de tales pactos de exención de gastos siendo posible exige sin embargo una
causa proporcionada que justifique tal exención, sin que quepa una exención de
gastos arbitraria, no justificada ni razonable. Y aún más, la validez de tales
cláusulas viene condicionada por la naturaleza de los elementos a los que se
refieran y por el tipo de gastos contemplados en la exención, debiendo a tales
efectos distinguir entre elementos comunes por naturaleza (como son los
estructurales) y por destino, e incluso dentro de estos últimos hay que
distinguir entre aquellos componentes que se encuentren en los mismos y que
tienen carácter estructural y aquellos otros componentes cuyo carácter común
tiene su causa en una decisión.
Pues bien, para aquellos componentes de
esos elementos que sean estructurales (o comunes por naturaleza) será aplicable
lo dicho anteriormente y no caben los pactos de exclusión de gastos, en cuanto
no son gastos individualizables, pero para aquellos otros que no tienen tal
carácter de estructurales sí que caben cláusulas estatutarias que exoneren
total o parcialmente de la contribución a los gastos.
2.
Si
no ha existido ningún acuerdo de esas características, sino que simplemente se
ha consentido esa exoneración durante más o menos tiempo, por la vía de
aprobación de un presupuesto con un reparto del gasto que así lo contempla, la
solución es distinta, y bastará el simple acuerdo mayoritario de la junta para
volver al sistema anterior, esto es, conforme a la cuota de participación o a lo
especialmente establecido en el título constitutivo.
A este respecto, la STS núm. 184/2013, de
7 de marzo, en relación con la alegación de actos propios, señala que la tolerancia de la comunidad
consistente en no exigir a determinados copropietarios que contribuyan al
sostenimiento del inmueble en el modo previsto en las normas comunitarias, no
supone un acto capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de
propietarios, y reitera
como doctrina jurisprudencial que: «la cuota de participación en los gastos,
establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo
unánime de los propietarios; no así el acuerdo consensuado de establecimiento
de las referidas cuotas de participación —que puede fijar unas cuotas
diferentes a las establecidas en el título constitutivo— cuya modificación, al
constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de
los propietarios, como expresión de la voluntad general de la junta de propietarios».
Dado
lo anteriormente señalado, es posible afirmar que un acuerdo de comunidad,
adoptado por mayoría, cuyo objeto fuera volver a lo previsto en el título
constitutivo, bien sea respecto del reparto del gasto por cuotas de
participación, bien sea mediante la eliminación de una exoneración respecto de
los mismos —que era el supuesto que nos planteábamos—, no sería impugnable por
quien se veía beneficiado por la situación anterior y perjudicado por el nuevo acuerdo,
porque no sería oponible como acto propio de la comunidad haber seguido antes
otro criterio.
Sin
embargo no ocurre lo mismo si el acuerdo mayoritario se refiere al
mantenimiento de un sistema contrario al previsto en el título constitutivo,
pese a la oposición de un propietario disidente que resulta perjudicado,
obviamente, por esa exoneración (porque se incrementa proporcionalmente la
parte de gasto que tiene que asumir), sin que le sea oponible como acto propio
que con anterioridad lo haya tolerado.
A
este respecto la muy reciente STS núm. 123/2020, de 25 de febrero, con cita de
la STS núm. 50/2014, de 6 de febrero, que reitera la doctrina anterior, señala
que: «el hecho de que la comunidad haya establecido cuotas lineales en algunos
casos, al margen de lo preceptivamente establecido sobre distribución de gastos
según la cuota de participación en elementos comunes, no impide su impugnación
por parte de los comuneros afectados, dado que dicha práctica no supone
modificación de las reglas estatutarias, debiendo prevalecer frente a la
inexistencia de un acuerdo unánime lo previsto en el art. 9.1 de la LPH, no
pudiendo aceptarse la eficacia de actos propios de la comunidad, al infringir
normas imperativas, no pudiendo exigirse que los comuneros disidentes tengan
que aceptar las cuotas lineales, en tanto sean más gravosas que la
correspondiente siguiendo la aplicación del coeficiente de participación en
elementos comunes, referidos a obras de naturaleza extraordinaria que afectan
al valor del edificio. La práctica de la Comunidad sobre adopción de cuotas
lineales no puede vincular frente a la emisión de cuotas imprevisibles por su
gran cuantía y por la naturaleza excepcional de las obras presupuestadas».
Por
lo tanto, en principio, a expensas de examinar todos los hechos y circunstancias
que rodean a cada caso en concreto, y respondiendo a la pregunta que nos
hacíamos al principio, se podría afirmar que un acuerdo de esas características
sí sería impugnable por el propietario disidente, que resulta perjudicado por
dicho acuerdo, siempre que además cumpliera los requisitos necesarios para
ello.
José
Ignacio Martínez Pallarés
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