Sobre el hecho diferencial de la crisis por COVID-19 respecto a la imposibilidad de excepcionar la fuerza mayor en el cumplimiento de obligaciones dinerarias

 

Espóiler: no hay ningún hecho diferencial. 

No es nada nuevo, la verdad, pero es preciso recordarlo, y lo hacemos al hilo de una reciente sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, del pasado 24 de julio, que confirma lo que ya sabíamos, y rechaza que la arrendataria pueda quedar liberada de la obligación de pago de la renta por las dificultades económicas derivadas de la pandemia causada por el COVID-19 y medidas impuestas, porque las deudas de dinero siguen siendo exigibles. 

No cabe confundir la fuerza mayor, como causa de extinción de las obligaciones, con la posibilidad de alegar la alteración sobrevenida de circunstancias concurrentes al tiempo de celebración del contrato por razón de circunstancias extraordinarias e imprevisibles (cláusula rebus sic stantibus), ni por razones procesales, que ahora no vienen al caso, ni por razones sustantivas: una cosa es la fuerza mayor, fundada en los artículos 1.182 y 1.184 CC, que exige una radical imposibilidad material de cumplimiento de la prestación, de ahí su carácter resolutorio, y otra la rebus, basada en los artículos 7 y 1.255 CC. Y, tratándose de fuerza mayor, no cabe la extinción de deudas pecuniarias, porque no cabe esa radical imposibilidad de cumplimiento, ni siquiera en casos de insolvencia. 

Así lo señaló la STS 266/2015, de 19 de mayo [ECLI:ES:TS:2015:2344] (que cita de abundante jurisprudencia anterior: SSTS 21-2-1991, 29-10-1996, 23-9-1997, 30-4-2002), que distingue entre la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación (fuerza mayor), que solo afecta a las obligaciones de entregar cosa determinada o hacer, no a las deudas pecuniarias, y los supuestos en los que la prestación resulta exorbitante o excesivamente onerosa, en los que se puede valorar la aplicación de la cláusula rebus. 

La razón es que, como señala la citada sentencia, en el punto 5 del FD 7º, que «La doctrina otorga a las deudas pecuniarias una fisonomía jurídica especial, que las distingue del resto de las obligaciones genéricas, a las que anuda una serie de características, entre las que destaca por su relevancia en el objeto del debate, la "perpetuatío obligationis" en el sistema de riesgos. Consecuencia de ello es que: (i) niegue la imposibilidad del cumplimiento, admitiendo todo lo más el incumplimiento temporal o retraso, así como que (ii) la falta de cumplimiento de la prestación dineraria conlleva la condena al pago del dinero».  Como consecuencia, afirma, «No se les puede aplicar a ellas la imposibilidad sobrevenida de la prestación por tratarse de una obligación genérica al existir siempre el dinero como tal. Se trata de la obligación genérica por excelencia, pues el género nunca perece y, de ahí, que la imposibilidad sobrevenida no extinga aquella», de forma que ni siquiera la insolvencia del deudor «le libera del cumplimiento de su obligación, consistente en la genérica del pago de una suma de dinero». 

Ya lo había dicho antes la STS 820/2013, de 17 de enero [ECLI:ES:TS:2013:1013], y lo dijo después la STS 447/2017, de 13 de julio [ECLI:ES:TS:2017:2848], que reitera que «el punto de partida en esta materia debe ser, como recuerda la sentencia 266/2015, de 19 de mayo, que la imposibilidad liberatoria prevista en los arts. 1182 y 1184 CC no es aplicable a las deudas de pago de dinero, tampoco cuando el deudor se ve afectado por una desgracia familiar», reiterando que la imposibilidad sobrevenida no culpable que hace imposible el cumplimiento y libera al deudor en caso de pérdida sobrevenida de la cosa específica que debía entregar (art. 1182 CC) o en caso de imposibilidad objetiva de cumplir la obligación de hacer (art. 1184 CC), no es aplicable al deudor de dinero. 

Pues bien, la reciente sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, núm. 1070/2024, de 24 de julio [ECLI:ES:TS:2024:4153], se pronuncia sobre un recurso en el que la arrendataria, demandada y recurrente, solicitaba que se considerara que, por razón de la pandemia, un suceso ajeno e imprevisible, le había resultado imposible el pago de la renta a la que estaba obligada en virtud del contrato de arrendamiento concertado con la actora, por lo que no podía apreciarse la existencia del impago que sería presupuesto de la acción de desahucio y reclamación de renta. 

La STS rechaza tal alegación y, con claridad meridiana, reitera, también en este caso: 

1º) Que no cabe confundir fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus. A este respecto señala que las circunstancias sobrevenidas referidas ampliamente por la arrendataria en las instancias precedentes se resumen en que «como consecuencia de la situación de pandemia (inevitable e imprevisible) durante un tiempo se produjo el cierre del local, y luego hubo restricciones de aforo y de desplazamientos que habrían afectado al turismo en la ciudad de Barcelona, a la presencia de clientes y, en definitiva, a las ventas de la empresa, dando lugar a una reducción de los ingresos, lo que determinó que no pudiera pagar la renta»; y que dichas alegaciones no se alejan mucho de la invocación de un cambio de circunstancias para excluir la aplicación de las previsiones contractuales sobre la renta, lo que «propiamente no es un problema de fuerza mayor», sino que «vienen a coincidir sustancialmente con lo que suele entenderse por la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, pues lo que justificaría a juicio de la arrendataria la falta de un pago correcto por su parte serían las dificultades a las que se enfrentó para obtener ingresos por razón de las medidas legales y administrativas adoptadas por razón de la crisis sanitaria». 

2º) Que no cabe invocar la fuerza mayor para excepcionar el cumplimiento de deudas dinerarias. En este punto recuerda que la jurisprudencia de la Sala siempre ha afirmado que para que el deudor quede liberado de su obligación, conforme a los arts. 1.182 y 1.184 CC, es preciso que la prestación haya devenido objetivamente imposible, y que tratándose la prestación debida por la deudora la de pago de la renta debida, en cuanto deuda de dinero, sigue siendo posible y no puede quedar liberada por dicha razón, al ser las dificultades para cumplir ajenas a la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones propia de la fuerza mayor invocada en el recurso de casación. 

No existía ninguna justificación para un tratamiento diferenciado de esta doctrina, uniforme y constante, en función del origen de la dificultad, pero dada la interesada confusión que a veces se intenta introducir, al hilo de la situación creada por la pandemia, creo tan oportuna esta sentencia del Pleno del Tribunal Supremo como traerla a colación.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

No es posible para un propietario adquirir elementos de un edificio por usucapión, ¿o sí?

Nos referíamos en la anterior entrada al problema, que no es nada infrecuente en la práctica, de la apropiación por un propietario de elementos comunes de un edificio, que se traía a propósito de una sentencia del Tribunal Supremo que confirmaba la de segunda instancia, y rechazaba que los propietarios de unas viviendas en un edificio en régimen de propiedad horizontal hubieran adquirido por usucapión la propiedad de un espacio (el subsuelo) que pertenecía a la comunidad de propietarios. 

En este caso nos vamos a referir a otra sentencia que sigue el proceso contrario, y que llega a la conclusión contraria a la que llegó la Audiencia Provincial que falló en segunda instancia (SAP 280/2019, de 13 de mayo) confirmando la dictada en primera, que estimó la acción reivindicatoria, ejercitada por tres propietarios en nombre propio y de la comunidad de propietarios, de la propiedad de tres trasteros transformados en vivienda y de la terraza en la que se ubicaban, rechazando la validez del contrato de vivienda de ese espacio, que era común, que se hubiera producido la desafección de ese espacio, y de que se hubiera podido producir la adquisición prescriptiva a favor quienes lo ocupaban. 

Pues bien, la STS 623/2024, de 8 de mayo, llega a la conclusión contraria, y estima el recurso de casación, centrando la cuestión en la existencia de título para la usucapión (prescripción) ordinaria, y a este respecto: 

1º) Señala que la prescripción adquisitiva requiere de la posesión por el tiempo determinado en la ley a título de dueño, con buena fe y «justo título» (artículos 1.940 y 1.957 CC)  considerando como tal aquel que, siendo verdadero y válido, por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a la facultad de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro, modo sería inútil. A este respecto apunta que la usucapión ordinaria «no tiende a sanar las posibles deficiencias de nulidad de que adolezca el título, sino la falta de poder de disposición de quien transmitió la posesión de la cosa en virtud del título». 

2º) Señala que precisamente eso es lo que ocurrió, que la razón por la que el demandado no adquirió la propiedad fue porque el constructor perdió el poder de disposición sobre esa zona, por ser un elemento común, pero que eso no hace nulo el contrato, porque esa falta de poder de disposición es lo que, de concurrir todos los presupuestos, puede subsanarse mediante la usucapión. 

3º) Rechaza que la nulidad del contrato viniera determinada también por la imposibilidad de disponer de un elemento común, señalando que la jurisprudencia distingue entre elementos comunes por naturaleza y por destino para atribuir el carácter de elemento común necesario a la cubierta del edificio y, por el contrario, considerar que para las terrazas existe un amplio margen de configuración conforme a la voluntad; recuerda que la Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, lo que no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa (STS 273/2013, de 24 de abril); y recuerda que recientemente la sentencia 80/2024, de 23 de enero, ha afirmado que es posible la desafectación de elementos comunes no esenciales «en la medida que el artículo 396 CC no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum», lo que permite que, «bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc."». 

4º) Atiende a todo un conjunto de circunstancia concretas, como si la terraza revindicada era o no la cubierta del edificio, la naturaleza de la terraza revindicada, susceptible de desafectación y propiedad privativa, el hecho de que el espacio formara parte del contrato de compraventa en un momento en el que la escritura no contemplaba los trasteros, el hecho de que los trasteros nunca fueran entregados a quienes los reivindican y de que los demandados vinieran actuando como propietarios y pagando su cuota de comunidad, la existencia o no de requerimientos previos, etc.,  y 

5º) Concluye afirmando que considera a los demandados como propietarios actuales de la vivienda litigiosa (trasteros y terraza), al haberla adquirido por usucapión, lo que comporta la desestimación de la demanda puesto que, habiendo ejercitado la actora la acción reivindicatoria, no logró acreditar su propiedad actual sobre el objeto reivindicado, recordando que a ello no se opone la existencia de titulares inscritos en el Registro de la Propiedad, porque es posible la usucapión contra tabulas (artículo 36 LH). 

A veces merece la pena jugar el «partido» hasta el final, aunque es indudable que, en el caso, que implicaba la pérdida de la vivienda adquirida y en la que habían residido durante años (la adquisición se produce en 1990), a los demandados no les quedaba otra opción. En todo caso, como ya señalamos en la entrada anterior, la resolución depende de la naturaleza de la zona común y todo un conjunto de concretos hechos y circunstancias que hay que examinar y valorar (por todas las partes implicadas) en cada caso concreto. 

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Es posible para un propietario adquirir por usucapión elementos comunes de un edificio, ¿o no?

 

El problema (nada infrecuente) que se trae a colación viene a propósito de una sentencia del Tribunal Supremo que confirma la de segunda instancia, y rechaza que los propietarios de unas viviendas en régimen de propiedad horizontal hubieran adquirido por usucapión la propiedad de un espacio que pertenecía a la comunidad de propietarios. 

En particular el supuesto se refiere a la apropiación de unos vacíos sanitarios existentes bajo el forjado de la plante inferior de un edificio situado en pendiente, y la posterior excavación del subsuelo de las viviendas por cada uno de sus propietarios a lo largo del tiempo hasta ocuparlo en mayor o menor medida, excavando para conseguir mayor altura, llegando a duplicar en algunos casos el tamaño de las viviendas, que fueron redistribuidas interiormente para convertirlas en dúplex, e incluso abriendo ventanas y puertas para dar acceso desde ese espacio al jardín común. 

La STS 486/2024, de 11 de abril, confirma la dictada por la Sección 2ª Audiencia Provincial de Guipúzcoa (SAP Guipúzcoa núm. 707/2019, de 18 de octubre), que revocó la dictada en primera que sí apreció la prescripción adquisitiva, que señalaba: 

1º) Que los espacios objeto de litigio eran el resultado de la excavación realizada en el subsuelo a lo largo del tiempo por los propietarios de los apartamentos, no constaban descritos en el título constitutivo (ni esos espacios sanitarios, ni mucho menos el resultado de las excavaciones) ni como elementos privativos ni como anejos a los apartamentos, y, siendo el subsuelo un elemento común por naturaleza, no era susceptible de ser adquirido por los propietarios por prescripción adquisitiva, ni ordinaria ni extraordinaria. 

2º) Que aún cuando se considerara (hipotéticamente) que dicho elemento común (espacio  sanitario y subsuelo) lo era por destino, y no por naturaleza, tampoco era posible su adquisición por prescripción adquisitiva, al no haberse producido el acto de desafectación necesario a tales efectos. Dicho acto de desafectación requería de un acuerdo unánime de los propietarios, que no existió inicialmente, desde el momento en el que el promotor que otorgó la escritura de obra nueva y división horizontal ni lo recogió en el título, ni pudo hacerlo una vez que dejó de ser el propietario único, y tampoco con posterioridad existió un acuerdo de los propietarios para su desafectación, ni expreso ni tácito. 

En este punto se rechaza que el silencio o la actitud tolerante que mantuvo la comunidad de propietarios durante un periodo de tiempo más o menos prolongado, en el que no fue consciente de la gravedad y extensión de las alteraciones, implicara la existencia de un acuerdo unánime de desafectación; y ello pese a que, durante un tiempo, los propietarios de dichos apartamentos hubieran venido contribuyendo al pago de los gastos comunes del inmueble en un porcentaje superior al que constaba en el Registro de la Propiedad, un aumento de cuota que pudo producirse, dice la sentencia, a modo de contrapartida por el uso exclusivo que del elemento común estaban haciendo dichos propietarios. 

A este respecto señala la STS 486/2024, de 11 de abril, que confirma la anterior, que no «se puede asumir y dar por sentado que la comunidad consintiera, ni siquiera tácitamente, las obras realizadas en dichos espacios, y que el uso exclusivo que han venido haciendo de ellos los propietarios de los apartamentos fuese público y consentido pacíficamente por la comunidad, ya que dicha apreciación no está en correspondencia con la base fáctica de la sentencia recurrida, que lo que pone de manifiesto es: (i) que la extensión y alcance de dicho uso exclusivo no fue conocido plenamente por la comunidad, al menos, hasta el año 2011; (ii) que lo que esta ha hecho es guardar silencio o mantener una actitud tolerante durante un periodo más o menos prolongado de tiempo; y (iii) que desde el año 1994 se ha venido intentando sin éxito, dadas las discrepancias existentes al respecto, recalcular las cuotas de participación y regularizar la situación de los espacios litigiosos». Y recuerda que, como había recordado recientemente en la sentencia 107/2024, de 30 de enero, con cita de la 540/2016, de 14 de septiembre, la Sala tiene declarado «en todo caso, que el conocimiento no equivale a consentimiento [sobre todo, cabría decir ahora, cuando este no es pleno y efectivo], ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero y 171/2013, de 6 marzo, entre las más recientes)."». 

Las sentencias examinadas son claras, pero pese a ello hay que advertir, 1) que, aunque en el caso se trata de esos espacios sanitarios y del subsuelo, dichas circunstancias de uso exclusivo y excluyente, y de apropiación y reivindicación se pueden producir con otros muchos espacios que son de la comunidad; y 2) que, en todo caso, como hacen las propias sentencias examinadas, hay que hacer un cuidadoso examen y valoración de todas las circunstancias concurrente para atender al caso concreto.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

De la crisis del paradigma de la Justicia a la paradoja de la mediación, premisas incumplidas por medio

 

De la crisis del paradigma de la Justicia a la paradoja de la mediación, premisas incumplidas por medio

 

PUBLICADO en: LA LEY mediación y arbitraje

Enlace: https://dialnet.unirioja.es/ejemplar/670046

 

RESUMEN: La UE quiere fomentar el recurso a la mediación, como una alternativa al sistema judicial para que los ciudadanos resuelvan sus disputas de forma rápida y económica. Sin embargo, el fracaso de las expectativas generadas al amparo de la Directiva 2008/52/CE ha devenido en la denominada «paradoja de la mediación en la UE». Se trata de una expresión no neutral, como tampoco lo son las sucesivas propuestas para «reiniciarla» , esencialmente mediante fórmulas dirigidas a imponer la mediación. La cuestión es si se existen las premisas que justifican la paradoja, y si la mediación obligatoria contribuye a fomentar su uso y a mejorar el acceso a la justicia, al margen de la necesaria dotación de medios a los juzgados y tribunales.

PALABRAS CLAVE: conflicto, justicia, proceso civil, Justicia, litigación, MASC, paradoja de la mediación

 

ABSTRACT: The EU aim to promote the use of mediation as an alternative to the judicial system for citizens to resolve their disputes quickly and inexpensively. The failure of the expectations generated under Directive 2008/52/EC has, however, resulted in the so-called ‘paradox of mediation in the EU’. This is not a neutral expression, nor are the successive proposals to ‘reboot’ it, essentially by formulas aimed at imposing mediation. The question is whether the premises of the paradox exist, and whether the mandatory mediation contributes to promoting its use and improving access to justice, apart from the necessary provision of resources for courts and tribunals.

KEYWORDS: dispute, justice, civil procedure, litigation, ADR, mediation paradox.

 

SUMARIO:

I.- INTRODUCCIÓN.

II.- LA SITUACIÓN DE LA JUSTICIA: LA CRISIS DEL PARADIGMA.

III.- LA MEDIACIÓN: CONCEPTO, PREMISAS Y PARADOJAS.

1.-La mediación como procedimiento definido por la intervención de un mediador.

2.- Revisión de algunas de las premisas de partida de la mediación.

IV.- LA PARADOJA DE LA MEDIACIÓN: SOLUCIONES APOSTADAS E IMPOSTADAS.

1.- Paradoja en la Unión, y soluciones apostadas.

 2.- El estado de la mediación en España, y soluciones impostadas.

V.- CONCLUSIÓN: MEDIACIÓN, LITIGANTES Y MASC EN TIEMPOS DE CÓLERA.

VI.- BIBLIOGRAFÍA

 

 

1er mandamiento: no impugne lo que no le ataña

 

La cuestión que se plantea es en qué medida es posible para un propietario impugnar acuerdos de comunidad, por considerar que se dan los requisitos del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) respecto a los acuerdos impugnables, por considerar contrario a la ley el acuerdo adoptado, cuando aparece como legitimado por haber salvado su voto en junta de propietarios y estar al corriente, pero el acuerdo no le afectaba en modo alguno, ni directa ni indirectamente. 

A este respecto hay que recordar que el apartado 1 del citado precepto establece como susceptibles de ser impugnados aquellos que sean, contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, los gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Y a continuación, el apartado 2 establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad: la primera limita la posibilidad de impugnar a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto; el segundo condiciona la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o lasa haya consignado judicialmente, salvo que la impugnación se refiriera al establecimiento o alteración de las cuotas de participación. 

El problema que se plantea es el de la legitimación activa para impugnar, algo para lo que no basta el cumplimiento de los requisitos anteriores, sino que es necesario que exista una adecuación entre la titularidad jurídica que se afirma y el objeto jurídico que se pretende, de forma que si no se da esa adecuación no hay legitimación. Se trata de una cuestión preliminar al fondo del asunto, aunque íntimamente ligada a él, que por su propia naturaleza puede y debe ser examinada de oficio por el tribunal aunque no haya sido invocado ni haya sido objeto de debate, ya que los derechos subjetivos no existen en abstracto sino en cuanto pertenecientes a un determinado sujeto, que es el único que puede exigir su efectividad mediante el ejercicio de la correspondiente acción procesal. 

A la distinción entre legitimación y existencia del derecho controvertido se refiere la STS 144/2019, de 6 de marzo, en un supuesto en el que la cuestión jurídica controvertida radicaba en si el actor tenía o no legitimación activa para impugnar los acuerdos adoptados en junta de propietarios sobre la contribución de los sótanos a los gastos de la comunidad, cuando el actor no tenía ninguna propiedad en dichos sótanos, sino una vivienda, de manera que los acuerdos no le afectaban. 

No hay que perder de vista los antecedentes, en particular la reincidencia del actor, pero la respuesta es muy clara al margen de esos antecedentes, y, después de recordarle que en una sentencia anterior ya le habían advertido de que tenía la facultad de actuar en su propio nombre en el proceso, pero que no podía sustentar su acción en el hecho de que se hubiera privado indebidamente del derecho a votar a algún copropietario, que sería el único legitimado para hacerlo, y carecía de legitimación activa porque no podía actuar en beneficio de otros propietarios, que no habían impugnado el acuerdo de la Junta y, por consiguiente, habían mostrado su conformidad con lo decidido, señala:

 

¾      Que de la referida doctrina jurisprudencial se deducía que el propietario impugnante debe respetar el dictado del artículo 18 LPH, pero partiendo de la necesidad de que el acuerdo le perjudique de alguna manera, aún indirectamente.

 

¾     Que en el caso examinado no constaba perjuicio alguno para el demandante dado que, no era copropietario del sótano, no le afectaba negativamente el pago de cuotas por los comuneros del sótano, loque realidad le beneficiaba porque potenciaba las arcas de la comunidad, y, de hecho, en el recurso de casación no había dedicado ni un razonamiento al pretendido perjuicio personal que le causaba el acuerdo impugnado, alegando que actuaba en aras a la seguridad jurídica y por la confianza en las relaciones comunitarias, un argumento que rechaza la sala, dado que con dicha impugnación no se pretendía preservar el orden jurídico sino obstaculizar, sin causa justificada, el pacífico funcionamiento de la comunidad de propietarios.

 

¾   Que en consecuencia debe rechazarse el recurso de casación, puesto que el demandante no es titular, ni lo pretende siquiera, del objeto litigioso.

 No sé si será el primer mandamiento para evaluar la impugnación de juntas, pero sin duda es relevante: no impugne lo que no le atañe.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Valor del proceso jurisdiccional en la evolución de la interpretación de la norma, a propósito de la Ley 57/1968

 

Ya advertimos, hace tiempo, que había pocas leyes con tan pocos artículos que hubieran suscitado tanto debate como la Ley 57/1968, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, un debate que ha generado una interpretación cada vez más clara de los derechos y obligaciones de quienes compran una vivienda sobre plano (a veces el promotor-vendedor ni siquiera tiene la parcela en propiedad cuando empieza la promoción y venta) o en construcción, y de quienes intervienen en toda la operatoria, incluyendo las entidades que reciben los pagos anticipados de los compradores. 

No se trata de hacer un estudio de la Ley 57/1968, actualmente derogada por Ley 20/2015, de 14 de julio, y sustituida por la nueva redacción que la misma ley —no por casualidad, sobre ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras— dio a la DA 1ª de la Ley 8/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, sino de hacer constar algunos hitos que ponen de relieve el proceso judicial y el papel de los operadores jurídicos, en particular de los abogados/as y jueces/zas. 

La cuestión se plantea a partir de una reciente sentencia, la STS (Sala 1ª) núm. 491/2024, de 12 de abril, de Pleno, que modifica jurisprudencia anterior de la misma Sala, en relación con la responsabilidad de la entidad financiera en la que la promotora ha descontado, a través de pólizas de descuento de papel, letras de cambio entregadas como parte de las cantidades anticipadas a cuenta para la compraventa de vivienda. Y son hitos interesantes, que no pretenden agotar el proceso seguido, los siguientes: 

1) La STS 205/2014, de 24 de abril. Se refiere a un supuesto en el que el comprador entregó dos letras de cambio a una promotora para la compraventa de una vivienda a construir, la promotora es declarada en concurso, y el contrato de compraventa es resuelto por incumplimiento. En este contexto, la entidad bancaria en la que se habían descontado las letras que eran parte del precio anticipado, inició un juicio cambiario reclamando el pago al aceptante, el comprador, y este opuso: que el banco descontante debía conocer el origen de las letras entregadas para el descuento, y que le eran oponibles las mismas excepciones que a la promotora incumplidora, o, en su defecto, que se tenía que haber abstenido de descontarlas por estar afectadas por la Ley 57/1968. 

Ambos argumentos fueron rechazados por el alto tribunal con base en la misma regulación cambiaria. sustantiva y procesal, apuntando que el banco descontante podía no ser el depositario de las cuentas especiales, que tampoco tenía la obligación de saber que esas concretas letras procedían de la venta de viviendas, porque podían tener otros orígenes, y que era necesario para probar la exceptio doli acreditar que el banco debía tener conocimiento de que el contrato iba a incumplirse en el futuro. 

Hubo, sin embargo, un voto particular en el que se dejaba constancia del problema: el comprador que resuelve el contrato por incumplimiento tenía derecho a la devolución de las cantidades ya pagadas, y también de las letras entregadas, pero la circulación de esas letras lo impedía por no estar a disposición de la vendedora, con el efecto de que, llegado el vencimiento, el tenedor (la entidad descontante en el caso) podía reclamar su pago y era inmune a la excepción de resolución del contrato por incumplimiento, salvo que se demostrara que el tenedor, al adquirir la letra, había procedido a sabiendas en perjuicio del deudor por saber por anticipado que iba a existir ese incumplimiento, con la consecuencia de que dejaba sin efecto la normativa especial protectora. Y para solucionarlo proponían interpretar la DA 1ª LOE en el sentido de que «el pago de los efectos cambiarios entregados por el comprador para pago de los anticipos del precio de la vivienda en construcción, debe necesariamente satisfacerse en la "cuenta especial", sobre la que se constituyen las medidas de garantía para su devolución». 

2) La STS 275/2015, de 13 de enero,  estableció como doctrina jurisprudencial que «1.- De acuerdo con el art. 2 de la Ley 57/1968, es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir»; y que «2.- La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador que establece el art. 7 de la Ley 57/1968, impide que en el contrato que asegure o avale las cantidades anticipadas, se pueda imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial». 

3) La STS 733/2015, de 21 de diciembre, por su parte, fijó como doctrina jurisprudencial que «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad». En sentido contrario dicha doctrina significaba que si la entidad no conoce ni puede conocer el origen de los fondos, no es responsable (STS 132/2024, de 5 de febrero). 

4) La STS 897/2021, de 21 de diciembre, supone otro hito, que se suma a los anteriores: ya no se trataba de un juicio cambiario sino de una reclamación de responsabilidad de la Ley 57/1968 contra el banco descontante, y declaró que quien responde legalmente conforme a dicha Ley es la entidad de crédito que admite anticipos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada, no la entidad de crédito que se limita a descontar efectos cambiarios presentados por promotor, y ello con base en las sentencias de abril de 2014. 

Pues bien, la reciente STS 491/2024, de 12 de abril, supone un salto cualitativo, una relectura de lo fallado hasta el momento (las SSTS 897/2021, de 21 de diciembre y 472/2022, de 8 de junio, que se apoyaba en las SSTS de abril de 2014, pese a que en las primeras citadas no se trataba de una acción cambiaria como en las segundas, lo que no era irrelevante), y señala: 

-    Que «el modelo de conducta al que se debe acomodar el banco no es el del buen padre de familia, sino el más exigente de comerciante experto que ejerce normalmente actividades de financiación y que, en el caso de descuento de efectos cambiarios, puede indagar no solo sobre la solvencia del promotor descontatario sino también sobre la naturaleza de su actividad y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas», y que:

 

-   «Si hemos declarado que el banco tiene el deber de indagar a qué responden los ingresos de dinero realizados en la cuenta del promotor, para exigir al promotor que las cantidades anticipadas se ingresen en una cuenta especial y para exigirle asimismo que haya contratado las garantías respecto de dicha cuenta, no encontramos una justificación adecuada para eximirle de indagar a qué responden los créditos que dieron lugar a la emisión de remesas de letras de cambio que descuenta al promotor y cuyo importe, menos el descuento, ingresa en una cuenta titularidad del promotor. Tanto más cuando, como se ha dicho, es práctica bancaria que, en la ejecución de los contratos de descuento, el banco descontante indague sobre la naturaleza de la actividad del cliente descontatario y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas».

 Queda expedito, pues, el camino para la reclamación de la responsabilidad de las entidades financieras que han descontado letras entregadas para el pago de cantidades anticipadas en la compraventa de vivienda sobre plano o en construcción.

Lo interesante, en abstracto, es el proceso de debate llevado a cabo ante los tribunales, un proceso en el que, a lo largo del tiempo, progresivamente, se va perfeccionando y afinando la interpretación de la norma, pudiendo dar lugar a su vez a cambios legislativos, que a su vez generarán (una vez separada la norma del legislador), un nuevo proceso de interpretación y evolución. 

Desde un punto de vista particular, respecto al concreto problema planteado, habrá que examinar caso por caso, porque no existe una responsabilidad en abstracto de las entidades financieras para responder frente al comprador, sino que hay que atender a las concretas relaciones y circunstancias.

 

José Ignacio Martínez Pallarés.

Abogado

Las fórmulas sacramentales en el orden del día de la convocatoria de juntas generales de propietarios

 

No hay fórmulas sacramentales en el orden del día de las juntas generales de propietarios, vaya por delante, y aunque, lógicamente, hay que observar unos requisitos mínimos para asegurar que todos los propietarios han podido tener conocimiento de los temas a tratar, para poder participar y votar a favor o en contra de lo que se acuerde, no es posible ni es deseable agotar, o tratar de que se agoten, las posibilidades de lo que pueda ocurrir en el curso del debate, por medio de una puntillosa redacción del punto del orden del día.

El problema se suscita cuando hay una controversia en el seno de la comunidad, y se suscita la polémica sobre el alcance del acuerdo que se pueda adoptar por razón de la redacción del punto en el orden del día en el que se trate, cuyo contenido se considera insuficiente para cumplir con los requisitos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH). Dicha insuficiencia se esgrime, bien en la misma junta, para tratar de limitar el alcance del acuerdo que se quiera adoptar, porque podría ser motivo de impugnación y se amenaza con ella, bien como motivo de impugnación, de adoptarse finalmente el acuerdo, o de excepción frente a la reclamación de la comunidad. 

Lo que dice la ley (artículo 16.2 LPH) respecto de la convocatoria en cuanto a este extremo es que debe contener una «indicación de los asuntos a tratar», y ello no exige de «adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de voluntad de la junta», como señala la STS núm. 422/2016, de 24 de junio.

 Trata esta sentencia de un supuesto en el que se excepciona la «falta de legitimación activa ad causam de la parte actora», por no existir acuerdo de la junta de propietarios que autorizase expresamente al presidente para iniciar acciones judiciales. Se argumentaba que aunque, en virtud del artículo 13.3 LPH, el presidente ostentaba legitimación ad procesum, de conformidad con el artículo 14 e) LPH la legitimación ad causam requería del previo acuerdo de autorización de la junta, que es en la que reside exclusivamente la facultad de tomar decisiones como órgano supremo y deliberante de la comunidad, no constando dicha autorización porque, aunque se solicitó, el administrador no incluyó ese punto en el orden del día de la junta, tal y como acreditaba el acta de la misma. 

El punto del orden del día se refería a la aprobación, si procedía, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daban a determinadas zona (al puerto y a la zona ajardinada) y, en su caso, la aprobación del tipo de cierre; y lo que señala la sentencia de la Audiencia que conoció de la apelación, es que dicho punto del orden del día autorizaba la adopción de un acuerdo de no autorización de esos cierres, como el que finalmente se adoptó, en el que también se autorizó el ejercicio de acciones judiciales por parte de la comunidad contra los propietarios que hubieran realizado obras sin autorización, existiendo, en consecuencia, una «conexión indudable» entre el acuerdo adoptado y el punto del orden del día. Añadía, en consonancia con el argumento de primera instancia, que al no estar afectado ese acuerdo de nulidad radical ni haber sido impugnado, dicho acuerdo debía entenderse válido por cuanto los posibles defectos habrían sanado con el transcurso del plazo de caducidad. 

Pues bien, lo que señala la referida sentencia 422/2016 del Tribunal Supremo, es:

 1º) Que la LPH solo exige expresamenmte el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH); pero es pacífica la doctrina jurisprudencial que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario. 

2º) Que dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daban al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que, por mayoría, no se aprobó el cierre de las indicadas terrazas y se acordó el ejercicio, por la comunidad, de las acciones legales pertinentes para que se restituyeran a su estado original, había de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al recurrente, ya que lo contrario hubiera supuesto exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta. 

«In claris non fit interpretatio» (en las cosas claras no se hace interpretación) podría decirse, pero no sería del todo correcto porque eso ya es en sí una interpretación, que depende de las circunstancias de cada caso, que hay que examinar, interpretar y valorar, en cada caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Oportunidad u oportunismo, en la invocación de la cláusula rebus ante la exigencia de cumplimiento de un contrato

 

La cuestión planteada se refiere a aquellos supuestos en los que existe un contrato que obliga a las partes contratantes a una serie de prestaciones recíprocas, normalmente a lo largo de un tiempo (­pensemos, por ejemplo, en un contrato de arrendamiento, de suministro, de publicidad, de servicios, etc.), y, de forma imprevista e imprevisible para los contratantes, se produce un cambio radical de las circunstancias tenidas en cuenta a la hora de contratar, de forma tal que se considera que queda frustrado el fin del contrato (especialmente para una de las partes), un contrato que nunca se habría celebrado en esas condiciones, y que habría que reajustar con base en la cláusula rebus.

La cláusula rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus, conocida como cláusula rebus sic stantibus, no existe como tal cláusula en los contratos, sino que se sobreentiende su existencia con fundamento en la conmutatividad (equilibrio básico) de los contratos, la equidad (artículo 3.2 CC), y en el ejercicio de los derechos conforme a las exigencias de la buena fe (artículos 7 y 1.258 CC), que no ampara situaciones de radical desproporción, desequilibrio o abuso; y se aplica judicialmente, a instancias del deudor, cuando un cambio sorpresivo e inesperado de las circunstancias que en su día se tuvieron en consideración para contratar, dan lugar a la desaparición de la base objetiva del negocio. 

Como es lógico, la aplicación de esta solución por los tribunales debe ser restrictiva y cautelosa, porque el principio general debe ser el de cumplimiento de las obligaciones (artículo 1.091 CC), en aras del principio de conservación de los contratos y de la seguridad jurídica, evitando su utilización con criterios oportunistas para apartarse, total o parcialmente, de obligaciones previamente asumidas. Y ello exige la concurrencia de unos requisitos que se han ido conformando por la jurisprudencia a lo largo del tiempo (y de las crisis): 

1º) Que se produzca una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con el tiempo de su celebración. 

Por ejemplo, no se trata de si la pandemia por COVID-19, y los confinamientos decretados por los gobiernos, o la crisis económica provocada por dichas medidas, en abstracto, fueron unas circunstancias extraordinarias o no, sino en qué medida supusieron una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato respecto del momento de su celebración. El foco es distinto, evidentemente, porque pudiendo convenir en que se trataron de circunstancias extraordinarias, como antes lo fueron otras crisis mundiales, la cuestión es en qué medida afectó a la particular economía de un contrato o, como en la canción, pasaba por allí, [la crisis], y no me puede resistir. 

En este sentido se expresa la STS 724/2014, de 11 de diciembre, cuando afirma que la crisis -en relación a la crisis financiera mundial de 2007-2008, la más grave desde la Gran Depresión, pero extrapolable a todas- es un suceso que entra dentro del ámbito de las actividades empresariales, y, por tanto, no puede considerarse imprevisible o inevitable, especialmente si los contratos son de larga duración; y también la STS 64/2015, de 24 de febrero, cuando afirma que la notoriedad de la crisis no conlleva una aplicación automática de la cláusula rebus, «sino que es necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate». 

2º) Que esa alteración genere una desproporción inusitada o exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que rompa el equilibrio entre las recíprocas obligaciones, haciendo desaparecer la base objetiva del negocio. 

No basta con que se produzca una alteración de las circunstancias, y por eso habrá que atender a las concretas en cada caso, por supuesto, pero hay que insistir en que esa alteración tiene que producir esa desproporción inusitada o exorbitante respecto a la situación previa. Por eso la STS 19/2019, de 15 de enero, rechaza la resolución de un contrato de arrendamiento de un hotel, o en su defecto la pretendida rebaja del precio del arrendamiento por razón de la crisis económica, y la razón es que en el mismo contrato ya estaba prevista dicha circunstancia, porque la renta estaba fijada sobre porcentajes de venta, lo que implicaba una adaptación automática a situaciones de crisis en el sector hotelero. 

3º) Que ese cambio o mutación quede fuera de los riesgos normales inherentes al propio contrato, de forma que, si las partes asumieron de forma explícita o implícita el riesgo de que esa circunstancia aconteciera, o debieran haberlo asumido porque era razonablemente previsible, no es posible apreciar que haya alteración sobrevenida. 

En ese sentido, además de la ya citada STS 19/2019, cabe citar la STS 214/2019, de 5 de abril, y la STS 455/2019 de 18 de julio, que rechazan la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en supuestos en los que, al igual que la anterior, el riesgo de explotación formaba parte del círculo de sus actividades empresariales o de los riesgos propios del contrato, y los pagos a los que se estaba obligado estaban fijados en atención a lo que los bienes producían, o se contemplaba una cláusula de revisión del precio en atención al rendimiento obtenido, lo que implicaba en todos los casos una adaptación automática que excluía la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. 

En este punto, sin que sea propiamente un requisito, sí que es relevante distinguir si se trata de un contrato de tracto sucesivo, en el que el cumplimiento de la prestación se produce a lo largo del tiempo (p. ej. un contrato de arrendamiento), y cuánto sea ese tiempo (no es lo mismo un año que veinticinco), o de tracto único (p. ej. una compraventa), porque, sin que se pueda descartar por completo, es difícil que en estos últimos pueda acaecer algo extraordinario que afecte a su base, y que no quede amparado dentro del riesgo propio del mismo. 

Así lo señala la STS 5/2019, de 9 de enero, en relación con el contrato de compraventa, y otro tanto hace la STS 156/2020, de 6 de marzo, respecto de los contratos de corta duración, en un supuesto de un contrato de inserción de publicidad en televisión con una duración (en prórroga) de un año, que obligaba al pago mínimo garantizado del importe facturado el año anterior, señalando la sentencia que la adjudicataria del contrato asumía, o debía haber asumido, que la prórroga conllevaba el riesgo de no llegar al mínimo del año anterior, y tener que compensar por ello a la otra parte. 

La cláusula rebus puede ser, en definitiva, una solución adecuada para restaurar el equilibrio perdido en los contratos por razón de situaciones extraordinarias, imprevistas e imprevisibles para los contratantes, y  una oportunidad para salvar el contrato en beneficio de ambas partes, que pueden negociar la solución más adecuada, pero debe rechazarse su invocación oportunista, normalmente al hilo de la reclamación por un incumplimiento previo, para incumplir las obligaciones asumidas, total o parcialmente, atribuyendo a la otra parte un riesgo -el empresarial- que no le corresponde. 

No es lo mismo, oportunidad que oportunismo, y no debe haber lugar para este.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

División de vivienda por cambio de destino, y apertura de puertas a rellano

 

No es infrecuente que algunos propietarios se planteen, al adquirir en propiedad una vivienda, dividirla en varias independientes, y sus razones e intereses privados pueden ser tan evidentes (dados los altos precios, y la nueva realidad social y económica, es más fácil venderlas o arrendarlas, y obtener una mayor rentabilidad), como el hecho de que normalmente no van a coincidir con los intereses de la comunidad de propietarios. La razón es evidente: esa división no solo implica una profunda alteración de los elementos comunes, que puede ir mucho más allá de lo puramente estético o simplemente molesto, es que, además, autorizar esa división puede sentar un peligroso precedente. 

Son varias las cuestiones que se plantean en este punto, como si es posible distinguir entre división «material» y «jurídica» de la finca, y si ello se traduce en un régimen distinto a efectos de autorización; a qué se refiere la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) cuando en varios preceptos se refiere a la «división material», o si es necesario o no el consentimiento de la comunidad para subdividir una vivienda en varias, extremo respecto del cual nos limitaremos de momento a señalar, como en la canción, que depende. 

La cuestión que nos planteamos ahora es otra, y viene al hilo de una reciente sentencia del TS, la número 89/2024, de 24 de enero, que se refiere a un supuesto de transformación y división del local en dos viviendas, en una localidad en la que la normativa municipal permitía el cambio de destino pero exigía que las puertas de acceso a las viviendas estuvieran en el interior del edificio, y se cuestiona por los propietarios del local que la comunidad actúe de buena fe al oponerse a la apertura de dos puertas al rellano de escalera cuando no había objetado antes al cambio de destino, y era ineludible, por legalmente exigido, dar acceso a ellas por el interior del edificio. 

La citada sentencia es muy clara, y didáctica, cuando señala: 

1º) Que el hecho de que la comunidad no objetara a la transformación del local original en dos viviendas, no impide su negativa ulterior a que se abrieran las puertas de acceso por el interior del edificio, aunque ello venga exigido por el Ayuntamiento, porque lo  previsto inicialmente era que el acceso fuera exterior; porque la existencia de licencia administrativa para la realización de las obras conforme a la ordenación urbanística en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas de la LPH sobre la necesaria concurrencia del consentimiento de los copropietarios a las obras realizadas; y porque la posibilidad del cambio de uso no elimina el control de la comunidad, incluso si el título constitutivo autorizara tal división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, aunque en tal caso se limite a controlar que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, conforme a lo previsto en el artículo 7.1 LPH. 

2º) Que, en el supuesto examinado y atendidas las circunstancias, considera que no existe abuso de derecho sino un interés serio y legítimo de la comunidad de propietarios en impedir una alteración de indudable relevancia en la configuración y disposición original de la planta como es la de abrir en ella dos nuevas puertas para conseguir un acceso privativo donde hasta ahora no había ninguno, en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la comunidad, interesada en no sentar un precedente que obligue a la comunidad a asumir en el futuro y en beneficio exclusivo de alguno o algunos de los comuneros otras posibles alteraciones de los elementos comunes, por el simple hecho de no verse afectada la seguridad, estructura o estabilidad del inmueble (faltaría más, claro). 

También apunta la citada STS a un extremo importante, y es que quien ha recurrido a los hechos consumados para tratar de evitar el control de la comunidad, no debe esperar el amparo de los tribunales para evitar los perjuicios que le supondría deshacer lo mal hecho. 

En este punto señala que «el acuerdo perjudique a los recurridos no supone, tampoco, que se haya adoptado con intención de perjudicarlos ni que la comunidad tenga que obrar en contra de su voluntad y renunciar a su capacidad de control para dar salida a una situación a la que no se habría llegado si la obra de transformación del local original en las dos viviendas actuales no se hubiera llevado a cabo hasta obtener el consentimiento de aquella para la apertura de las dos puertas de acceso por el interior del edificio o haber contado, en su caso, con una decisión judicial que respaldará tal posibilidad. De ahí que la sentencia de primera instancia observe, también con acierto, que el perjuicio no es imputable a la comunidad, sino a la propia actuación de los demandantes que son los que decidieron acometer una obra de cambio de destino y comenzar su ejecución sin contar con la previa autorización de la comunidad para alterar un elemento común». 

En definitiva, tratándose de la alteración de elementos comunes la regla general es que no puede prevalecer el interés individual y exclusivo de un comunero sobre el interés colectivo y el beneficio general de la comunidad, y ello sin perjuicio de que, en ocasiones, concurran razones cumplidas y justificadas que permitan exceptuarla. 

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

 

Modificaciones en el régimen de mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal, al hilo de las guerras de Ucrania y Oriente Próximo

 

El pasado 28 de diciembre se publicaba en el BOE un nuevo Real Decreto Ley del Gobierno, el RDL 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía, con 140 páginas, de las que el preámbulo dedicado a justificarlas ocupa casi una tercera parte (46 páginas), y en la que, como viene siendo habitual, se aprovecha para modificar normas de lo más variado.

Una de esas normas modificadas es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y en ella, a través de la disposición final quinta, se modifica el apartado 3 del artículo 10 y los apartados 2 y 4 del artículo 17. 

La extraordinaria y urgente necesidad se encuentra motivada, según el preámbulo, «por la imprescindible eliminación de barreras en el ámbito normativo identificadas en el contexto de la gestión de los programas en materia de rehabilitación residencial del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia; planes que suponen la aplicación de hasta 3.420 millones de euros del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia de la Unión Europea hasta el año 2026, así como el adecuado cumplimiento de los objetivos establecidos en los plazos fijados». 

Mas allá de esa justificación, lo que se hace es: 

1.- Actualizar el subapartado a) del apartado 3 del artículo 10, en relación con los complejos inmobiliarios, dado que desde 2015 existía una nueva ley del Suelo que sustituía a la citada anteriormente, de 2008. 

2.- Aclarar el sistema de mayorías para determinadas actuaciones, que resultaba confuso con la redacción anterior del artículo 10.3.b, en relación con los apartados 2 y 3 del artículo 17 LPH, de forma que tras la modificación: 

- Desaparece la referencia a la mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas prevista por el artículo 10.3.b para «la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes». 

Dicha previsión contrastaba (solo parcial y aparentemente) con la del apartado 2 del artículo 17, que para actuaciones que contribuyeran a la mejora de la eficiencia energética del edificio acreditable a través del certificado de eficiencia energética establecía que era suficiente la mayoría simple. 

- La nueva redacción del artículo 10.3.b se refiere a la «mayoría de propietarios que en cada caso proceda», de acuerdo con la propia Ley y ahora, en el apartado 2 del artículo 17 se recoge expresamente la modificación de la envolvente del edificio entre aquellas actuaciones para las que será suficiente la mayoría simple, y en el apartado 3 del mismo artículo, que se refiere a las nuevas instalaciones servicios y mejoras, se recoge un nuevo párrafo en el que se mantiene la mayoría de tres quintos para todo el resto de actuaciones que antes estaban en el artículo 10.3.b. 

¿Hay alguna modificación sustancial? No a mi juicio, y tampoco se pretendía otra cosa que aclarar, y que la mayoría prevista para cada actuación esté ahora donde debe. 

Si atendemos al concepto de envolvente, esta se refiere a toda la parte exterior del edificio, la que separa el exterior del interior, y ahí está por supuesto la fachada, pero también las cubiertas, las carpinterías y acristalamientos del edificio, y los aislamientos térmicos y acústicos que se utilicen para aislar debidamente el interior del edificio, y las fincas que lo integren. Por lo tanto, siempre que se trate de una actuación que implique una alteración de elementos comunes, como son los antedichos, si contribuye a la eficiencia energética de un modo verificable a través de los pertinentes certificados de eficiencia energética, bastará la mayoría simple, pudiendo optar, además, a partir de determinados objetivos, a las ayudas públicas que haya convocadas. Y ahí podría estar comprendido el cerramiento de las terrazas, para el que se prevé una mayoría de tres quintos en el artículo 17.4 (como antes hacía el artículo 10.3.b LPH, cuando la actuación aprobada lo sea para la mejora de esa eficiencia energética. 

Claro que en este caso se puede plantear si esa innovación requeriría del consentimiento expreso del propietario afectado, y qué ocurriría si esa negativa, siendo justificada, impide a la comunidad optar a ayudas públicas por no conseguir el mínimo exigido de mejora.

 Son problemas que habría que resolver caso a caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado