Obligación de comunicación previa a la Comunidad de obras en elementos privativos.

Establece el artículo 7.1 LPH, que el propietario de cada piso o local podrá modificarlos elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, lo que es una consecuencia del derecho singular y exclusivo de propiedad que reconoce el artículo 3 LPH a cada propietario “sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y servicio comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.

Las cuestiones que se plantean pueden ser variadas, dada la redacción del precepto, y los problemas que se pueden suscitar también, pero básicamente nos podemos plantear cuándo es necesario hacer esa comunicación previa, y si tiene consecuencia el hecho de no hacerlo.

Respecto a la primera cuestión está claro que es un requisito para la realización de obras en la propia vivienda o local que estas no menoscaben la seguridad del edificio, su estructura (actuando, p. ej., sobre forjados, muros de carga, etc.), su configuración o estado exteriores (actuando, p. ej. sobre terrazas, balcones, o ventanas de la fachada aun cuando, sin entrar en su naturaleza, pudieran considerarse privativas), o perjudiquen los derechos de otro propietario que pueda sentirse directamente afectado, pero ¿a qué se refiere el precepto con “tales obras” en relación con la obligación de comunicación? ¿Solo a aquellas que puedan afectar a elementos comunes u otros propietarios, que serían las únicas que habría que comunicar, o se refiere a las que no producen esa afectación?

Hay autores que consideran  que la obligación de comunicación previa solo existirá cuando las obras vayan a producir esa afectación, y no cuando no la produzcan, y en este sentido hay sentencias, como la SAP Madrid 595/2012, de 20 de diciembre, que revocando la de instancia señala que “discrepa, en cambio, de la interpretación que sostiene el juzgador de instancia y la Comunidad de propietarios sobre el alcance de la obligación de comunicación previa a la Comunidad de las obras a que se refiere el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Claramente dice dicho precepto que esa obligación se refiere a obras "en el resto del inmueble" (En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador), esto es, en elementos comunes, lo que no es el caso presente, en el que las obras solo afectaron a elementos privativos de la vivienda. Y respecto de las obras en esta, tampoco puede sostenerse que existiera obligación de su previa comunicación a la Comunidad, al ser obras de reparación de daños, no de modificación de "elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios."”

No es esa mi opinión, por una simple razón, y es que cuando las obras a realizar la vivienda vayan a afectar a elementos comunes, afectando a la seguridad del edificio, su estructura o su configuración o estado exteriores, no basta una mera comunicación, hay que pedir permiso a la comunidad, siendo la junta de propietarios – no el presidente, ni el administrador, aunque éstos serán el vehículo para que pueda plantearse en junta - la que, por afectar a esos elementos tendrá que autorizar las obras con arreglo al régimen de mayorías establecido en el artículo 17 LPH, que normalmente será la unanimidad (artículo 17.6 LPH), decidiendo la junta en caso de discrepancia sobre la naturaleza de la obra a realizar (artículo 17.10 LPH), y sin perjuicio de su impugnación, o de que los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

No se puede hablar por tanto de una simple “comunicación previa” en el caso de que un propietario vaya a realizar obras que afecten a elementos comunes o a otros propietarios, porque en ese caso lo que se precisa es un permiso de la comunidad, que requerirá obviamente de una comunicación previa si es que se quiere someter a la aprobación de la junta, aunque en muchas ocasiones no se producirá esa comunicación porque implicará una aceptación de esa afectación, y sumisión a la decisión de la junta sin que se pueda ya si afecta o no en esa asamblea, porque ya estará aceptado de antemano que lo hace; la comunicación previa se refiere a aquellos supuestos en que no existe tal afectación, en cuyo caso –LOSCERTALES FUERTES – no es precisa autorización de la junta, que no puede impedirlo como es lógico “si pensamos que dicha obras se van a llevar a cabo en el interior del apartamento del que se tiene la propiedad exclusiva, y que en tanto en cuanto no se realicen no puede afirmarse que sean de las prohibidas.” La comunicación previa, sin embargo, tendrá una virtualidad innegable, tanto para el propietario como para la comunidad, y es que en caso de que exista alguna duda sobre si afecta o no, la cuestión podrá plantearse en junta antes de que se lleve a cabo la obra, lo que permitirá debatirlas y en su caso solventarlas, de una u otra forma, evitando incurrir en gastos y conflictos innecesarios.

Se trata sin embargo de una obligación cuyo incumplimiento carece de sanción en la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que ni la junta puede ejercitar acción alguna contra quien no cumple esa obligación de comunicación previa, ni se convierten unas obras legales en ilegales de forma que haya que proceder a su demolición.

Hubiera sido deseable que, para prevenir conflictos, se acogiera y regulara la obligación de comunicación, imponiendo una sanción por incumplimiento, ya sea castigando con la ilegalidad de la obra y su consiguiente demolición, ya sea con el pago de las costas procesales en el proceso que se pueda suscitar, incluso aun cuando finalmente ganara el juicio, por haber dado ocasión a tener que llegar a juicio para solventar una cuestión que se podía haber solventado previamente con una simple comunicación. Pero esto ya es otra cuestión.