Establece el artículo 3 de
la Ley de propiedad Horizontal (LPH), en su apartado b), que en el régimen de propiedad establecido en el
artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local: “b) La copropiedad, con los demás dueños de
pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”,
añadiendo a continuación que “A cada piso
o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor
del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo
para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la
comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso a local no alterarán la cuota
atribuida, que solo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los
artículos 10 y 17 de esta Ley." Por su parte el artículo 5 LPH, en su párrafo segundo, establece que “En el mismo título se fijará la cuota de
participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el
propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de
todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su
fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en
relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su
situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
servicios o elementos comunes"; el artículo 9.1.e) LPH, se refiere a la obligación de los copropietarios
de "Contribuir, con arreglo a la
cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a
los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización", y por último el artículo 17.6 LPH establece que “Los acuerdos no regulados expresamente en este
artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas
en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los
propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de
participación”
De la lectura y del análisis conjunto de dichos preceptos se desprende
con claridad la obligación de contribución de los propietarios conforme a lo
establecido en el título constitutivo, la posibilidad - puesto que algunos
propietarios pueden ser exonerado de ciertos gastos y algunos de estos pueden
distribuirse con criterios distintos a la cuota de participación - de que el
coeficiente de participación en los gastos de cada uno de los propietarios no
coincida con su cuota de participación en la propiedad, y la posibilidad de
modificar esa cuota de participación en el gasto - vía modificación de
coeficientes, vía modificación de la cuota o forma de participación o
distribución del gasto - previa adopción de un acuerdo, así como la necesidad
de la unanimidad cuando el acuerdo adoptado implique la modificación de los
estatutos o de las reglas establecidas en el título constitutivo.
La cuestión que se plantea no es tanto el acuerdo de comunidad
modificando el título constitutivo, e inscrito en el Registro de la Propiedad,
supuesto que no ofrece ningún problema (el problema es conseguirlo, claro), como
el supuesto en el que por conformidad o inercia de los comuneros se viene
contribuyendo a los gastos comunes de forma distinta a la prevista en el título
constitutivo y, posteriormente, se quiere modificar para volver a contribuir al
sostenimiento de los gastos conforme se establecía en el título. Si es posible
o no acordarlo, si se debe entender que existe un acuerdo tácito de
modificación del título constitutivo, o actos propios de la comunidad en tal
sentido, y qué mayoría se requiere para dicho acuerdo son algunas de las
cuestiones que se plantean.
A este respecto hay que señalar que la LPH, en términos generales
establece normas de Derecho necesario, pero también contiene otras modificables
por la voluntad de los particulares, con respecto a las cuales rige el
principio de autonomía de la voluntad del artículo 1.255 CC, y esto es lo que
ocurre con la contribución al pago de los gastos de comunidad.
Dicha contribución, en principio, debe ser conforme a la cuota
establecida en el título constitutivo, pero también puede acordarse una
distribución distinta, estableciendo estatutariamente un régimen especial sobre
distribución de gastos, que articule criterios diferentes a la cuota de
participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en
relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de
la voluntad, siempre y cuando ello se efectúe con el acuerdo unánime o
consentimiento de todos los comuneros, como establece el artículo 17.6 LPH. En
este sentido cabe citar las
SSTS de 28 de diciembre de 1984 (RJ 1984/6300), de 2 de marzo de 1989 (RJ 1989/1745),
y 2 de febrero de 1991 (RJ 1991/700), la STS núm. 1241/1993, de 22 de diciembre
(RJ 1993/10109), la STS núm. 984/1994, de 9 de noviembre (RJ 1994/8478), y la
STS núm. 257/2000, de 14 de marzo (RJ 2000/1832), entre otras muchas.
Pero
ese principio de autonomía de la voluntad puede tener otras manifestaciones, y así puede considerarse que ocurre cuando durante varios
años se utiliza un sistema de reparto o de distribución de los gastos comunes
que modifica lo prevenido en el título constitutivo o en los estatutos sin que
se haya adoptado un acuerdo explícito de modificación de ese título
constitutivo estatutos, sino simplemente mediante la aprobación durante
sucesivos ejercicios económicos de unos presupuestos de gastos e ingresos que
contienen esas otras normas de distribución del gasto, y se aplican por mera
tolerancia, comodidad o inercias del conjunto de propietarios que, a veces
durante muchos años, no se oponen a esa forma de distribución distinta a la
legalmente establecida.
¿Puede considerarse que existen, como consecuencia de la
tolerancia continuada a esa práctica, actos propios de la comunidad de
propietarios susceptibles de haber causado una modificación en el título
constitutivo? La respuesta es importante, puesto que si es positiva ello
implica que la modificación de ese nuevo régimen para volver al establecido en
el título constitutivo deberá someterse al régimen de la unanimidad del artículo
17.6 LPH.
A este respecto al STS
núm. 1094/2004, de 16 noviembre (RJ 2004\7234) rechaza esa exigencia cuando
afirma que “…el hecho de que
durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por
la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo
alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios
dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para
todos los que lo hubiesen adoptado. En el caso que nos ocupa, como alega la
Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica
inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho
a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquélla
ha afectado […] En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de
correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que
impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad
en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse
dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.” Y en el mismo
sentido la más reciente STS núm. 50/2014, de 6 de febrero (RJ
201/905), cuando señala que “…en principio, todos
los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no
coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los
gastos, que es precisamente "lo especialmente establecido" mencionado
en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un
sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o
mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley,
susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del
acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores
con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que
especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación
de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta
posterior.”
A la vista de las citadas sentencias parece claro que el hecho de
que durante cierto tiempo se haya venido aplicando un régimen de distribución
del gasto entre los propietarios distinto del recogido en el título
constitutivo o estatutos de la comunidad, constituye un acto de simple
tolerancia de una situación de hecho que en modo alguno implica actos propios
de la comunidad que supongan una modificación del título constitutivo.
Y por dicha razón, la STS
núm. 184/2013, de 7 marzo (RJ\2013\3257), como con posterioridad reitera la
ya citada STS núm. 50/2014, de 6 de febrero, señala que la adopción de un acuerdo por el que se pretende volver a la situación
de origen recogida en el título constitutivo en lo que se refiere a la
contribución a los gastos generales, puesto que lo que se pretende no es
modificar el título constitutivo, sino precisamente la aplicación del mismo, no
requiere la unanimidad, bastando la mayoría simple de los propietarios para su
validez, dado que la situación fáctica creada con anterioridad al acuerdo
impugnado no constituye una modificación del título constitutivo con los
requisitos exigidos legalmente para ello; y “reitera como doctrina jurisprudencial que la cuota de participación en
los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente puede ser
modificada por acuerdo unánime de los propietarios, no así el acuerdo
consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación - que
puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo
- cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional,
exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad
general de la Junta de Propietarios.”
Por tanto, y como conclusión, si que es posible acordar en junta
de propietarios la modificación del régimen de distribución del gasto distinto
del establecido en el título constitutivo que por la vía se venga aplicando,
sin que pueda alegarse por los propietarios disidentes, a efectos de
impugnación del acuerdo de junta, la existencia de actos propios de la
comunidad de propietarios que hayan implicado una modificación del título
constitutivo o estatutos, bastando la simple mayoría para acordarlo, en cuanto
que lo que se pretende no es la modificación de ese título sino precisamente su
aplicación.
En todo caso, como siempre, hay que advertir que la realidad suele
ser bastante más compleja, y requiere examinar caso por caso.
José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com
José Ignacio Martínez Pallarés
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