Establece
el artículo 3 LPH que en
el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se
refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho
singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los
demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y
servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a
tenor de la previsión del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre
esos elementos comunes al señalar como tal “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales
y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga..” refiriéndose a
continuación, y al mismo nivel, a “las fachadas, con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos
exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.
Es indudable,
por tanto, que a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas en
particular, que es el tema que ahora nos ocupa,
les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse
al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el
mismo, prevé expresamente que “En
el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con
la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a)
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes,
ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración
de la fachada, incluyendo su imagen, su configuración, los huecos de puertas o
ventana, elementos de cierre, revestimientos exteriores, etc., afecta al título
constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es
decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la
redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier
modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de
acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, y del
artículo 17.6ª LPH cuando señala que “Los acuerdos no regulados expresamente en
este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total
de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de
participación.”
