El artículo 396 CC, se refiere a los elementos comunes de un
edificio en régimen de propiedad horizontal, indicando en primer lugar que, con
carácter general, son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute
de la propiedad separada de los pisos o locales, con lo que se subrayan los
perfiles que la independizan de la comunidad y la accesoriedad de los elementos
comunes, y a continuación realiza una
enumeración bastante amplia, incluyendo expresamente entre ellos, junto al suelo, vuelo,
cimentaciones y cubiertas y otros elementos estructurales, como son los pilares,
vigas, forjados y muros de carga, “las fachadas, con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuración.”
La cuestión planteada es
a quién corresponde el mantenimiento y reparación de elementos situados en la fachada
como las barandillas de los balcones, lamas metálicas, de madera, PVC etc, que sirven de cierre a galerías y miradores, y
otros elementos similares y asimilables.
No hay duda de que es un
problema que se plantea con relativa frecuencia en una comunidad de
propietarios, porque se trata de elementos que están situados en la fachada, y que
forman parte inseparable de la misma, cumpliendo la función de delimitar las
viviendas o locales al exterior, como lo pueden hacer los forjados y paramentos
verticales, por lo que son, obviamente, elementos necesarios para el uso y
disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396 CC, razón por la que gozan de igual
protección que ésta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones, por
más que el espacio, vivienda o local, que delimitan y al que prestan aún
servicio particular sea privativo. Y se trata de elementos que están expuestos a
los efectos de los fenómenos atmosféricos (altas temperaturas, humedades) que
provocan oxidaciones y deterioros que, además de afectar al elemento en sí,
pueden terminar afectando a la obra de balcones y fachadas, lo que exige,
además de un mantenimiento ordinario, reparaciones limitadas en algunas ocasiones,
o una sustitución completa en otras, si ya ha agotado su vida útil, lo que
plantea la cuestión de quién es el obligado a llevar acabo esas actuaciones.
La respuesta está en la
naturaleza jurídica común de esa barandilla, u otros elementos, aunque en el titulo
constitutivo figuraran los balcones como elementos privativos de las
respectivas viviendas o locales, porque tal designación ha de entenderse
referida exclusivamente a la superficie interior del balcón y a su uso
ordinario, no a lo que como tal elemento constructivo constituye fachada del
inmueble, como cerramiento o delimitación perimetral del mismo, lo que
determina la responsabilidad directa de la Comunidad sobre este elemento común
en lo que hace a su conservación y, en su caso, reparación o sustitución, al
estar incordinada dentro de las obligaciones de la comunidad derivadas del
artículo 10 LPH, y la de quien lo disfruta en lo demás, es decir, en su
mantenimiento ordinario, en la medida en que ello sea posible, y a salvo
siempre las disposiciones particulares que puedan existir en el mismo título
constitutivo respecto a dichos extremos, o la forma en que los resuelvan en
forma legal los comuneros.
Ello no
significa que no pueda ser exigible por la comunidad al propietario de ese
balcón o galería, que asuma las consecuencias económicas de la necesidad de reparación
o sustitución de esos elementos comunes (barandillas, lamas, etc.), cuando dichos
daños sean imputables a una actuación suya dolosa o negligente, que de alguna
manera haya contribuido directamente a su rotura o deterioro. Pero eso es otra
cosa.
José Ignacio Martínez
Pallarés
Abogado
