Entre los órganos de gobierno de una comunidad de
propietarios, que se relacionan en el art.
13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), está el Presidente que, según
el apartado 3 del mismo precepto, “…ostentará
legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos
los asuntos que la afecten.”
La cuestión que se plantea es si dicho cargo – que
no suele ser de gusto, y por eso la Ley (art. 13.2 LPH) prevé que su
nombramiento, bien sea mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno
rotatorio o sorteo, será obligatorio
– debe ser necesariamente gratuito, o puede ser remunerado, y si es posible que
el presupuesto de ingresos y gastos de la comunidad prevea, bien dicha
remuneración, bien el resarcimiento de los gastos o daños que el presidente pueda
experimentar como consecuencia del ejercicio del cargo, o ambas cosas.
La Ley de
Propiedad Horizontal no dice,
expresamente, nada al respecto por lo que habrá que estar a lo que
dispongan los Estatutos de la Comunidad
– caso de existir, que no siempre existen -, puesto que, como señala el art. 5 LPH, dicho estatuto privativo puede
contener “…reglas de constitución y
ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso
o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y
servicios, gastos, administración y gobierno…”, y dichas normas muy bien
podrían contemplar el carácter remunerado de dicho cargo, y los criterios de
dicha remuneración, o todo lo contrario, su carácter gratuito, en cuyo caso no
cabe duda al respecto; en caso de que no existan Estatutos, o de que éstos
guarden silencio al respecto, ello implicará que hay que presumir que el
ejercicio del cargo de presidente de la comunidad es gratuito, es decir, no
remunerado.
Ahora bien, ¿implica
dicha presunción una prohibición de que la Junta General de Propietarios pueda aprobar
un acuerdo en el que se contemple la remuneración, o bien el resarcimiento de
los gastos o daños que pueda sufrir como consecuencia del ejercicio del cargo
de presidente de una comunidad, y los criterios para una u otra cosa, o para
ambas?
La respuesta – a mi juicio, avalado por la
jurisprudencia de nuestros juzgados y tribunales - debe ser necesariamente
negativa, en ambos casos.
Lo que no está prohibido está permitido, y si no está expresamente prohibido que la
comunidad remunere el cargo de presidente – o no está expresamente ordenado que
el cargo sea gratuito -, puede estar permitido y remunerarse, siempre que así
se acuerde válidamente en una junta de propietarios; y a este respecto hay
que recordar que el art. 14 LPH
establece expresamente que “Corresponde a la Junta de
propietarios: b) Aprobar el plan de
gastos e ingresos previsibles, y las cuentas correspondientes”, acuerdo
que puesto que no afecta al título constitutivo (art. 17.6 LPH, en relación con
el art. 5 del mismo cuerpo legal, y el art. 396 CC), ni está comprendido dentro
de ninguno de los otros supuestos a que se refieren los apartados 1 a 5 del
art. 17 LPH, y ser una cuestión de administración ordinaria, hay que entender que le es de aplicación el
criterio de la mayoría simple a que se refiere art. 17.7 LPH según el cual “Para la validez de los demás acuerdos
bastará el voto de la mayoría del total de propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria
serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su
vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.“
Es decir, la Junta de propietarios es soberana, por
disposición legal - en dónde sea de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal
49/1960 de 21 de julio - para aprobar, tanto el presupuesto de la comunidad, es decir, el plan o previsión de
ingresos y gastos previsibles para el siguiente ejercicio económico, como las cuentas, es decir, la plasmación final
del ejercicio económico de la comunidad, y si en ese presupuesto, y en esas
cuentas – o en otro punto del orden del día, pero en un acuerdo de Junta en
definitiva -, figura específicamente ese concepto de remuneración del
presidente, y así se aprueba en Junta de propietarios, dicho acuerdo es válido
y eficaz, y como tal obliga (art. 17.9 LPH) “…a
todos los propietarios.”; por supuesto dicho acuerdo podrá ser revocado en una
junta de propietarios posterior, y por la misma mayoría [lo que no ocurriría en caso de que fueran
los Estatutos los que contemplaran dicha remuneración y/o indemnización, en
cuyo caso sería necesaria la unanimidad, al tratarse de una modificación del
título constitutivo], pero, mientras tanto, seguirá vigente y aplicable.
A este supuesto se refiere, por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de
Málaga (Sección 4ª) núm. 10/2007, de 16 de enero (JUR 2007/159315), cuando señala que “en ausencia de la norma estatutaria que
establezca la gratuidad del cargo de Presidente y sin que sobre este aspecto
exista norma expresa en la Ley de Propiedad Horizontal, se puede entender y
presumir que el cargo de Presidente, al asimilarse en sus funciones al
mandatario, es gratuito a manos que exista pacto en contra (art. 1.711 del
Código Civil), o, lo que es lo mismo, que se hayan acordado en Junta alguna
retribución o, más bien y como señala la entidad apelante, alguna compensación
por los gastos y molestias que comporta el ejercicio de dicho cargo”. Y en
el mismo sentido cabe citar la Sentencia
de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares (Sección 3ª) núm. 445/2010, de
16 de noviembre (AC 2010/2151), con
cita de la Sentencia de la Audiencia
Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 1ª) núm. 373/2006, de 30 de octubre
(JUR 2007/867), en el mismo
sentido.
En sentido contrario cabe citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de
Barcelona (Sección 19ª) núm. 211/2011, de 6 de abril (JUR 2011/199845), pero
es después de declarar como válido el criterio anterior, pero inaplicable en
Cataluña, precisamente por existir una regulación específica, el art. 553-15.3
del Código Civil Catalán, que establece expresamente el carácter gratuito del
cargo, lo que no ocurre con la Ley de Propiedad Horizontal.
Si ello resulta claro respecto de la remuneración
del cargo de presidente, más claro
resulta todavía cuando se trata de indemnizar de alguna manera los gastos y daños
que puede conllevar su ejercicio, a
veces de difícil cuantificación y justificación, sin que dicha indemnización
pueda ser confundida con una remuneración porque se trata de otro concepto.
A este supuesto se refiere, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las
Palmas (Sección 3ª) de 14 de mayo de 2002 (JUR 2002/277838), en un supuesto
en el que se pretende la nulidad de un acuerdo de aprobación de cuentas de una
comunidad, por el hecho de que en una de sus partidas se recoge un importe
pagado al presidente en concepto de resarcimiento cuando los Estatutos de la
Comunidad establecen expresamente el carácter gratuito del cargo, señalando al
respecto, en su fundamento de derecho PRIMERO que: “Ahora bien, la expresión de gratuidad es incompatible con la
remuneración del cargo, pero no con el resarcimiento de los gastos o daños que
el Presidente experimente, ya que precisamente
ese es el sentido exacto de la gratuidad: la neutralidad del ejercicio del
cargo en el patrimonio del Presidente, sin que pueda enriquecerse, pero tampoco
empobrecerse por su desempeño. El
establecimiento de una cantidad más o menos modesta para atender a los
inevitables gastos que supone el ejercicio de la Presidencia en una comunidad
compleja, llámese gastos de representación” o de otro modo, no pugna con el
carácter gratuito del cargo, pues, sino que, antes al contrario, supone su
concreción más exacta. La duda puede estar entonces en si es necesario que
el Presidente documente y justifique cada uno de los gastos o daños
patrimoniales sufridos, o la Junta de Propietarios puede relevarle de esta
acreditación. La respuesta más cabal acaso sea la exigencia de justificación
documental al menos de los gastos de mayor importancia, pero en definitiva, si se trata de una partida
de gastos reducida, tampoco se advierte vicio de nulidad por vulnerar los
Estatutos si se releva al Presidente de la justificación documental,…”
Así pues, y
contestando a la pregunta que nos formulábamos, la Junta General de Propietarios – en las
condiciones y supuestos señalados - sí puede acordar la remuneración del cargo
de presidente y/o el resarcimiento de los gastos o daños que pueda sufrir por
el ejercicio del cargo, y los criterios para una u otra cosa, o para ambas.
José Ignacio MartínezPallarés
www.masabogado.com
José Ignacio MartínezPallarés
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