La Ley
49/1960, de 21 de julio (RCL 1960/1042) de Propiedad Horizontal se refiere en
su artículo 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios,
señalando como tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente
y, en su caso, Vicepresidentes, el secretario y el administrador. La cuestión
que se plantea, que no es baladí por los problemas que puede ocasionar para la
buena marcha de la comunidad concepciones extremas en uno u otro sentido, es la
competencia del presidente de la comunidad y, más concretamente, cual es el
ámbito de sus competencias frente a un órgano de la comunidad como es la junta
de propietarios.
Es el
mismo artículo 13 LPH el que se
refiere a la competencia del presidente de la comunidad cuando señala en su
apartado 3 que “El
presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y
fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.”, una
representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003 de 8 julio [RJ 2003\4612], cuando
señala que ya la “STS de 19 de noviembre
de 1993 (RJ 1993/9154), la Ley
de Propiedad Horizontal, precisamente
para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al
Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la
representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de
todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante
y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior,
como voluntad de la Comunidad (SSTS de 27 de marzo [RJ 1989/2199], 17 de junio, 1 [RJ
1989/5278], 3 [RJ 1989/5285] y 14 de julio [RJ 1989/5617] de 1989.·” Esto
significa que aunque el Presidente represente a la comunidad, como dice el art.
13 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus actos no
son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de
poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la concesión de un
poder de carácter general, sino que actúa
como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones
externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social
o común, y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual
actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de los
sujetos típicos de la representación, y explica el hecho de la imputación de
los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el Presidente no solo a
quienes votaron a favor de dichos actos en junta de propietarios, sino también
a los ausentes, a los disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la
medida en que sus facultades de actuación como representante de la comunidad de
propietarios y la imputación de su actuación está determinada por la propia organización
de la comunidad.
Por
otro lado establece el artículo 14 LPH que corresponde a la Junta de
propietarios: “a) Nombrar y remover a las personas que
ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las
reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la
actuación de aquéllos. b) Aprobar
el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. c) Aprobar los presupuestos y la
ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o
extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el
administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c). d) Aprobar o reformar los
estatutos y determinar las normas de régimen interior. e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general
para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el
mejor servicio común.”
Los cuatro primeros apartados de este precepto no
plantean especiales problemas de delimitación frente a las competencias que
corresponden al presidente de la comunidad (o, en su caso frente al
administrador), en cuanto se trata de la atribución expresa a la Junta de
propietarios de una serie de competencias concretas y específicas, pero en el
último apartado, en la letra e)
del artículo 14 LPH se establece una cláusula residual que atribuye a la Junta
la facultad de “Conocer y decidir en los
demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas
necesarias o convenientes para el mejor servicio común”.
¿Cómo hay que
interpretar este precepto en relación con la facultad de representación que
viene atribuida por ley al presidente de la comunidad en todos los asuntos que la afecten? ¿Cuáles son esos asuntos de interés general para la
comunidad, cuya competencia puede ser recabada por la Junta?
- De cara al
exterior, frente a terceros, la amplitud de dicha cláusula residual, que se refiere a “los demás asuntos de interés general para
la Comunidad” no puede constituir un verdadero límite legal a la
eficacia externa de la actuación representativa orgánica del
Presidente de la comunidad, el cual siempre podrá actuar, aunque no haya
acuerdo de la Junta, en el ámbito de sus facultades típicas que comprenden, por
lo menos, las de administración ordinaria, siendo de aplicación a su actuación
el artículo 1719 CC cuando señala que “En la ejecución del mandato ha de
arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante. A falta de ellas,
hará todo lo que según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de
familia.”,
lo que se refiere no solo a la diligencia o
atención que debe ser empleada en el ejercicio de sus funciones, sino al contenido
mismo de esas funciones que deben ser desempeñadas por el presidente. Ello
significa que los terceros pueden confiar en que el Presidente está actuando
con eficacia para todos los propietarios, vinculando a la Comunidad, siempre
que actúe dentro de los asuntos que afectan a la Comunidad, y dentro del ámbito
de sus competencias, esto es, que no esté expresamente atribuida a la Junta, en
cuyo caso no puede vincular a la Comunidad.
Un supuesto muy claro de no
vinculación, por ejemplo, es el que recoge la STS de 30 julio 1991 [RJ 1991/5673],
cuando señala que “El Presidente de la Comunidad que conforme el artículo 12
de la Ley de Propiedad Horizontal es
quien representa a la Comunidad en juicio o fuera de él en los asuntos que le
afecten por ser una representación «sui
géneris» de un ente como es el de la Comunidad de Propietarios de naturaleza
singular, no tiene siquiera facultad vinculante respecto de ésta y con relación
a terceros en los asuntos en que por Ley o constitución estatutaria, venga
obligado a obtener previamente la voluntad de sus representados, como es el
caso que aquí nos ocupa afectante a un elemento común de la trascendencia de un
muro exterior.”, en relación con la instalación de una chimenea por una
nave colindante, con la aquiescencia del Presidente de la Comunidad. Lo mismo
hay que entender respecto a todos los supuestos relacionados en el art. 17 LPH
para cuya aprobación se requieren diferentes mayorías.
Otro supuesto
completamente distinto será el de las “instrucciones” (imperativas, facultativas,
o demostrativas) impartidas por la Junta al Presidente en relación con el ejercicio
de su poder de representación, que lo puede delimitar de diferentes formas en la esfera
interna, pero frente a terceros que no tuvieron conocimiento de las instrucciones
establecidas en el acuerdo, no será oponible la decisión adoptada por la Junta
o su falta de autorización al acto de administración realizado por el
Presidente dentro del ámbito que se
puede presumir de su competencia. Es decir, lo que se puede someter en
cualquier momento a la autorización o instrucciones de la Junta es la gestión
de los asuntos incluidos dentro de la función de administrar, pero no la
representación misma, que corresponde legalmente al presidente en virtud del
art. 13.3 LPH.
- En cuanto a las relaciones internas, es decir, a la
distribución de competencias entre dichos órganos comunitarios, Junta de
propietarios y Presidente, ya se ha avanzado en
buena medida en los párrafos anteriores, pero además hay que señalar que
esa cláusula residual del art. 14 e) LPH no
se puede entender como un límite legal a la actuación representativa del
Presidente que le obligue a recabar el acuerdo de la Junta en todos los asuntos
que afecten a la comunidad, porque
eso implicaría dejar prácticamente sin contenido la función que al
presidente le viene atribuida por el art. 13.3 LPH, y aceptar que todos
los anteriores apartados del mismo art. 14 LPH, en los que se atribuyen a la
junta de propietarios unas concretas y específicas competencias, son absolutamente
superfluos e inútiles. Lo que quiere decir esta cláusula de cierre es que la Junta de propietarios, además de las
competencias que le vienen expresamente atribuidas, y que se refieren a las más
graves e importantes decisiones que puede adoptar una Comunidad, puede recabar
para sí – porque soberanamente le quiera atribuir la condición de ser de
interés general - la competencia en
todos los asuntos comunitarios que considere oportunos, impartiendo a tales
efectos instrucciones al Presidente y, por supuesto, también al
administrador, que pueden ser imperativas si les ligan tan
estrictamente que no puedan salirse de ellas aun cuando estén convencidos de
que el interés de la comunidad exige otra cosa, facultativas cuando les dejan
la flexibilidad suficiente para permitirles obrar, según su apreciación, como
aconseje la mejor defensa de los intereses de la comunidad, y demostrativas
cuando, imponiéndoles ciertas reglas, les reservan expresa o tácitamente la
facultad de separarse si las circunstancias cambian y justifican un cambio en
el modo de obrar. Dichas competencias
las puede recabar la Junta incluso cuando dichos asuntos hayan de entenderse comprendidos
dentro del ámbito de las funciones de administración ordinaria que son propias
de esos otros órganos de la Comunidad, y es evidente que en tales casos, que
deben estar explicitados de forma expresa, el Presidente, deberá acatar la
decisión de la Junta y que su actuación representativa para dar cumplimiento al
acuerdo será meramente ejecutiva.
Después habrá que examinar
caso por caso, y si parece claro que no puede
asumir nuevos gastos que no vengan aprobados por Junta - SAP Valencia (Sección 9ª) núm. 158/2002 de 4 marzo. [JUR 2002\137347]
-, y que necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la
Junta en la esfera de sus competencias - STS
201/2000, de 6 de marzo [RJ 2000/1362] –, y
que el Presidente no puede actuar en nombre y representación de la Comunidad comprometiendo
sus intereses sin limitación de cualquier tipo - SAP León (2ª) núm. 255/2013 de 24 julio
[JUR 2013\275521], respecto al resto
de asuntos de gestión o
administración ordinaria el juego de los arts. 13.3 y 14 LPH hay que entenderlo
en el sentido de que, en ausencia de instrucciones específicas de la Junta
que recabe para sí la competencia de forma explícita, hay que entender que es
al presidente a quien corresponden, en ejercicio de su cargo.
José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com
José Ignacio Martínez Pallarés
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