El derecho de información de los propietarios en propiedad horizontal.

La cuestión que se plantea se refiere al derecho de información de los propietarios de viviendas en régimen de propiedad horizontal, es decir, que pertenecen a una comunidad de propietarios.

Se trata de examinar si existe o no ese derecho, cuando se puede ejercer en su caso, y con qué límites, y más concretamente –porque es una cuestión que a veces se plantea, y es fuente de no pocos conflictos- en qué medida un propietario puede acceder, y conseguir copia, de documentación de la comunidad (contratos, nóminas, facturas, extractos bancarios, etc.), tanto desde el punto de vista civil como de la protección de datos.

Hay que comenzar por señalar que la Ley de Propiedad Horizontal no se refiere al derecho de información de los propietarios con carácter explícito, como sí hace por ejemplo la Ley de Sociedades de Capital de 2 de julio de 2010 (y antes la LSA y la LSRL) respecto de sus partícipes y accionistas (arts. 196 y 197 LSC), limitándose a señalar el art. 20 e) LPH, que es el único precepto de la misma que se refiere a la documentación, que “Corresponde al administrador: e) … custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad”. , lo que obliga a interpretar qué es lo que quiere decir el precepto, quién puede ejercer ese derecho, en qué momento, y cómo, o en qué condiciones.

Normalmente el problema del derecho de información de los propietarios se plantea en relación con la convocatoria de junta de propietarios, y con el orden del día que debe constar en dicha convocatoria (artículo 16.2 LPH) en relación con las competencias que son propias de la Junta (artículo 14 LPH), entre las que están, por ejemplo, la aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes a la comunidad, o la aprobación de presupuestos y la ejecución de obras de reparación de la finca. Dichos preceptos, puestos en relación con el artículo 20 apartado e) LPH, permiten considerar implícitamente contenido en la Ley un derecho abstracto de información de los comuneros, puesto que si la junta de propietarios es el órgano supremo de gobierno de la comunidad, en donde se deciden con el quorum previsto legalmente los asuntos que a la misma se someten, lógicamente deben tener sus integrantes la oportuna información para poder emitir su voto con el suficiente conocimiento.

A este respecto, como señala LOSCERTALES FUERTES[1], es una práctica aconsejable, porque puede redundar en una menor duración de la reunión y en un debate más centrado al disponer de todos los datos, que cuando se convoca la Junta, con un determinado orden del día, se acompañe con la citación suficiente documentación para un conocimiento previo por los propietarios de todo aquello sobre lo que se va a debatir y votar (cuentas, presupuestos, etc.); pero hay que aclarar que no existe una exigencia legal al respecto, siendo suficiente con que en el orden del día figure con precisión el tema que se va a tratar, pues es en la propia junta en la que se pueden pedir las aclaraciones y los datos oportunos, sin que los propietarios puedan exigir datos o documentación antes o después de las juntas, que es donde únicamente se adoptan acuerdos. 

A este respecto, como señala la STS núm. 376/1993 de 16 abril (RJ 1993\2887) que cita el mismo autor, no existe en la LPH un derecho equiparable al que recoge la LSA en su artículo 65 cuando establece el derecho que tienen los accionistas a solicitar por escrito, con anterioridad de la junta, los informes o aclaraciones que estimen precisos, acerca de los asuntos comprendidos en el orden del día, derecho de información auténtico, que, como se dice, no se establece en esta LPH y que no es posible integrar ni siquiera por vía analógica.

La más reciente STS núm. 426/2011 de 28 junio (RJ 2011\5842) ha confirmado este criterio al señalar, en un supuesto en el que se impugna una junta por considerar infringido ese derecho de información, que “Conforme a dicha doctrina jurisprudencial, en el caso concreto, no podría apreciarse que los acuerdos objeto de impugnación estén viciados de nulidad radical, ni siquiera de anulabilidad, por cuanto, tal y como declararon las sentencias 15 de marzo de 2010 y la de  14 de febrero de 2002 (RJ 2002, 1446), recogiendo el criterio contenido en la  sentencia de 16 de abril de 1993 (RJ 1993, 2887), y que la sentencia hoy impugnada recoge expresamente «ni del espíritu del artículo 15 de la  Ley sobre Propiedad Horizontal, en su texto vigente, tras la  Ley de 23 de febrero de 1988  [hoy artículo 16.2 LPH, tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril ], puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea»”. 

En este mismo sentido se ha pronunciado, entre otras muchas Audiencias, la SAP Murcia (Sección 5ª) núm. 372/2006 de 28 septiembre (JUR 2006\286662).

Ahora bien, fuera de ese supuesto de los asuntos a tratar en la Junta, en los que cabe inferir un derecho abstracto de información en los estrictos términos señalados, no se configura en la LPH el alcance del derecho de información, esto es, el modo o forma o los casos o circunstancias en los que el Administrador tiene la obligación de "ponerla a disposición de los titulares", como señala el artículo 20.e) LPH , por lo que, salvo que los Estatutos, o las normas de régimen interior (artículo 5 LPH), contengan normas sobre el derecho de información de los comuneros, ha de concretarse ese derecho.

A este respecto señala la SAP Granada núm. 155/2007 de 20 abril (JUR 2007\271049), que  el derecho a la información “no puede entenderse como la facultad de todo propietario a obtener cuanta documentación quiera y le venga en gana o con fines inespecíficos, sino como el derecho a examinarla en el lugar donde está a su disposición, o eventualmente obtener copia, en función de circunstancias que así lo aconsejen por la complejidad o interés específico del asunto, dado que ha de compatibilizarse el derecho a la información con el deber de los órganos de la Comunidad de proteger el interés general, evitando conductas con fines obstruccionistas (STS. 28.2.2005) o de control o fiscalización general, más propias de una auditoria que de una petición de información para la intervención en la Junta en los términos legalmente exigidos (AP. de Santa Cruz de Tenerife de 13 de mayo de 2000). Y así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de noviembre de 2003 justifica los límites del derecho de información del comunero en que todos los derechos deben ejercitarse conforme a la exigencia de la buena fe proscribiéndose su ejercicio antisocial o abusivo, proclamado con carácter general en el artículo 7 CC, y sobre todo en el argumento de que los propietarios no pueden sustituir a la Junta en sus funciones propias, como órgano de representación y gobierno de la Comunidad, de acuerdo con el artículo 14 de la LPH , de modo que esa finalidad de control y fiscalización general que supondría el derecho omnímodo a conocer toda la información de la Comunidad, debe ejercerla la Junta de Propietarios, incluso a petición del Comunero -art. 16.2 LPH-, sin que este legitimado éste para esa labor de fiscalización y control general que prevé el artículo 14.a) LPH , la cual debe desarrollarse por los cauces ordinarios, esto es, en sede de la Junta Ordinaria o Extraordinaria”.

Y en el mismo sentido la más reciente SAP Las Palmas (Sección 3ª) núm. 472/2013 de 25 septiembre (JUR 2014\70683), tras reconocer que, como sucede en todos las estructuras jurídicas de tipo colectivo, el derecho de información es fundamental como medio de que los órganos de gobierno e incluso los simples miembros del colectivo conozcan el funcionamiento del ente o comunidad, y puedan ejercer los mecanismos de control, afirma que su alcance no puede equipararse al de una sociedad mercantil, sino que por su naturaleza civil y no societaria, ese derecho de información es de menor contenido, y se vincula a sus específicas finalidades, especialmente cuando lo ejercen los comuneros, por lo que aun cuando la regulación legal es deficiente, afirma, es claro que no existe un derecho abstracto de información, sino en función de finalidades concretas. Por ello, señala, “la genérica mención del art. 20.e) LPH, que establece que el Administrador en función de Secretario "debe custodiar a disposición de los propietarios la documentación de la comunidad", ha de concordarse con las específicas y legítimas actuaciones de los comuneros que demanden concreta consulta o copia de determinada documentación, como por ejemplo el ejercicio del derecho de voto o la impugnación de acuerdos de las Juntas de Propietarios. En este caso es este el supuesto planteado, ya que la demanda reclama copia de toda la documentación para la fiscalización de ingresos y gastos. Ahora bien, dado que la aprobación de tales cuentas y del nuevo presupuesto corresponde la Junta de Propietarios según el art. 14 LPH y no a los comuneros aisladamente -que sí pueden informarse para votar tales cuentas y en su caso impugnar los acuerdos-, la reclamación de documentación y consulta de la misma sólo puede ser instrumental del ejercicio de tales derecho de voto y de impugnación de los acuerdos de las Juntas. Pues, desvinculado de la decisión de la Junta de Propietarios, el comunero carece de competencias propias de fiscalización de la vida económica de la comunidad. Inclusive, si lo que se pretende es la auditoría de las cuentas, la única facultad del comunero para lograrlo sería solicitar dicha pericia por medio de acuerdo de la Junta de Propietarios. Desconectada de las competencias de la Junta, no existe un derecho de información autónomo del comunero para fiscalizar las cuentas de la comunidad a la que pertenece, ni por supuesto un omnímodo y genérico derecho de consulta y testimoniado de la documentación contable de dicha comunidad”.

Además, y a mayor abundancia sobre los límites del citado artículo 20.e) LPH, el mismo debe ser interpretado de conformidad con las previsiones de la Ley Orgánica 15/1999 de protección de datos , que no permite un acceso generalizado a toda la documentación que obra en los archivos de la comunidad que puedan contener datos personales, sino solamente a aquellos datos que sean estrictamente pertinentes, adecuados y no excesivos para la finalidad perseguida, por lo que, fuera de los supuestos en los que expresamente la LPH obliga a la comunicación a otros propietarios de determinados datos personales, deberá examinarse en cada caso si el acceso a los documentos cumple el principio de proporcionalidad, resultando idóneo, necesario y equilibrado para obtener la finalidad perseguida, tal y como señala la STC 207/1996, no procediendo el acceso directo a los documentos en otro caso. Por ejemplo  -Informe de la Agencia de Protección de Datos 0261/2013-, la exhibición de nóminas es contraria al principio de proporcionalidad y, en consecuencia, dará lugar a una vulneración de lo previsto en la Ley Orgánica 15/1999, sin perjuicio de que se deba informar a los propietarios de las retribuciones satisfechas a los empleados, con el adecuado desglose de conceptos retributivos.

Todo ello supone, pues, la posibilidad de un acceso muy limitado de los comuneros a la documentación de la Comunidad, que debe ser para finalidades muy concretas –que habrá que examinar en cada caso–, respetando escrupulosamente la normativa vigente sobre protección de datos, sin que pueda pretenderse ejercer un control o fiscalización al margen de los órganos de la comunidad que lo tienen encomendado, y sin que en ningún caso sea posible el traslado de dichos documentos fuera de la órbita de la custodia que el Administrador tiene encomendada.

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com

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[1] LOSCERTALES FUERTES, D., Propiedad Horizontal, Madrid, Sepín, 1ª Edición, 1999, p. 232.; y la misma opinión, citando al anterior,  es recogida por FUENTES LOJO, J.V., Ley de Propiedad Horizontal después de la reforma de 6 de abril de 1999, Barcelona, Bosch, 2000, Tomo 1, p. 503.