La responsabilidad del titular registral por cuotas impagadas a una comunidad de propietarios

Establece el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal la obligación que tienen todos los propietarios de una finca sometida a dicho régimen de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, o a lo que esté especialmente establecido, por medio de un acuerdo de junta, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; y lo mismo cabe predicar de las derramas que sean válidamente aprobadas, ya sea para las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el artículo 10 LPH, o para cualesquiera otro acuerdos de los contemplados en el artículo 17 LPH, con las limitaciones que en algunos casos se contempla.

Pero la cuestión que se plantea está relacionada con la responsabilidad que tiene el titular registral de una finca respecto de las deudas que frente a la Comunidad de Propietarios puedan existir por el incumplimiento de esa obligación de pago por el que es propietario de la misma, cuando no coinciden una y otra condición en la misma persona, y ello dada cuenta que, por una parte, el citado artículo 9.1 LPH establece que la obligación de pago corresponde al propietario, el cual “…responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores”, estando el piso o local “…legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”; y, por otra parte, el artículo 21.4 LPH establece que “Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda – por ejemplo porque haya incumplido la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario el cambio de titularidad (art.9.1.i LPH) - , podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.”

La cuestión que se plantea es, pues la siguiente,  ¿es posible reclamar el pago de la deuda con la comunidad a quien aparece como titular registral de una finca, vivienda o local, aunque no coincida con la persona del su actual propietario, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra éste? 

La cuestión ha sido objeto de controversia en los tribunales, y así mientras que la SAP Málaga (Sección 5ª) núm. 135/2012, de 30 de marzo (JUR 2012/302030) señala que “es claro que se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral – distinto del dueño real – ya que la reclamación frente al titular registral lo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble pero sin que pueda ser condenado al pago de la deuda. …es preciso incluir al titular registral a los solos efectos de poder ejecutar la deuda, en su caso, sobre el inmueble pues no de otra manera podría hacerse efectiva la afección real”, y la SAP Murcia (Sección 5ª) núm. 285/2004, de 5 de noviembre (JUR 2004/3312997) afirma que  “la norma no puede ser entendida en el sentido de que ampare que siempre pueda ser demandado o que éste deba responder en todo caso, con la facultad de repetir lo pagado, sino que el titular registral que no sea deudor de las cuotas por no haber sido titular dominical durante el periodo de tiempo en que aquéllas se devengaron sólo responderá en los casos expresamente contemplados en la Ley, es decir, cuando transmita el inmueble sin que tal transmisión acceda al Registro de la Propiedad y no comunique el cambio de titularidad al secretario de la comunidad, como se desprende del artículo 9.1.i de la Ley de Propiedad Horizontal, y cuando se vea obligado a responder de las cuotas devengadas durante la parte vencida de la anualidad en la que se produzca la adquisición y de las devengadas en el año natural inmediatamente anterior.”; de otro lado, sin embargo, la SAP Valencia (Sección 6ª) de 18 de febrero de 2014 (JUR 2014/122471) afirma que “el demandado, anterior propietario del piso ubicado en la Comunidad demandante goza de legitimación pasiva, pues el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal la extiende, no sólo al propietario actual de la vivienda, sino también al anterior por la anualidad vencida y la corriente al tiempo de la transmisión, y el artículo 21.4 también al titular registral, dejando a elección de la Comunidad la posibilidad de dirigirse contra el propietario actual, contra el anterior o contra el registral (en coherencia con la afección real de la finca que consagra) o contra uno o varios de ellos simultáneamente, sin perjuicio del derecho a repetir contra el actual propietario.”

Pues bien, la cuestión, aunque estaba en general bastante clara, ha requerido que se pronunciara nuestro Tribunal Supremo, con ocasión de un recurso de casación interpuesto contra la SAP Valencia (Sección 11ª) núm. 764/2012, de 21 de diciembre (JUR 2013/120202), que se pronunciaba en términos similares a los de la sentencia de la misma Audiencia de Valencia antes citada, y que ha sido revocada por la STS (Sección 1ª) núm. 211/2015, de 22 de abril (JUR 2015/118143), que, partiendo de la distinta naturaleza, sustantiva y procesal, respectivamente, de los artículos 9,1 y 21,4 LPH, señala que:

1) El obligado al pago, según el precepto sustantivo (artículo 9.1.e) es el propietario, y así viene a confirmarlo el artículo 21.1 de la Ley, cuando señala que “Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta.”, y naturalmente, en principio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario.

2) No obstante, y con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios frente al grave problema de la morosidad, y a fin de garantizar en lo posible el cobro de las deudas de los comuneros, se han establecido una serie de garantías, como son: a) la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 CC – con respecto al inmueble – de los créditos a favor de la comunidad por razón de cuotas impagadas pro la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores; b) la responsabilidad del adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, que responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, estando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación; y c) la obligación del propietario de "comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local", estableciendo como sanción que "quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este".

De este conjunto de garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, que se corresponde con el momento de su devengo, tal responsabilidad puede extenderse a otras personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el que está obligado a su pago, y esas personas son: 1) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas por los anteriores titulares hasta el límite señalado, con afección real del piso o local al cumplimiento de esa obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad; y 2) el propietario anterior que haya omitido la comunicación de cambio de titularidad.

Y de ello se desprende, ya en relación con la cuestión que nos planteábamos, que el titular registral estará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda por razón de cuotas o derramas de comunidad, como señala el fundamento de derecho tercero, punto 6, de la STS 211/2015, cuando:

 “(i) …fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella;

(ii) …sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble,

(iii) …sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.”

Fuera de estos supuestos no existe ninguna obligación legal del titular registral, propia ni por extensión de responsabilidad, al pago de las deudas por gastos de la Comunidad de Propietarios, por lo que no estaría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza, y solo cuando exista una discordancia entre el deudor y titular registral, y la Comunidad de Propietarios ejerza, además de la acción obligacional contra el deudor, la real contra el piso o local afecto al pago de la deuda, será preciso que demande al titular registral a esos solos efectos, para permitir el embargo preventivo de los mismos y su realización en vía de apremio; este el sentido en el que hay que entender el artículo 21.4 LPH, así es como lo han venido entendiendo la mayoría de los tribunales, y es en este punto en el que el Tribunal Supremo, en la sentencia núm. 211/2015 de 22 de abril, viene a establecer en el fallo como doctrina jurisprudencial que "cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre", y no como obligado personal al pago de la deuda, sin perjuicio de su posterior repetición contra el deudor, como entendió la Audiencia Provincial de Valencia, cuya sentencia revoca.

La verdad es que la línea marcada por el Tribunal Supremo en esta sentencia, por más que fuera necesario marcarla a la vista de algunas sentencias, como las citadas de la Audiencia Provincial de Valencia, y alguna otra (pocas, y en general antiguas), no es novedosa, y así es como se ha venido entendiendo por la generalidad de nuestros juzgados y tribunales; es decir, el Tribunal Supremo no ha establecido ex novo , y como consecuencia de una nueva interpretación de los preceptos de nuestra Ley de Propiedad Horizontal, una limitación de la responsabilidad de los titulares registrales afirmando que no responde en ningún caso por deudas de comunidad salvo a efectos de soportar la ejecución del bien inscrito a su nombre, como ha sido posible leer en algunos titulares y en algunos comentarios, realizados, tal vez, un poco a la ligera.

Las sentencias hay que leerlas enteras, no solo el fallo, y de una lectura completa de esta STS 211/2015 de 22 de abril resultan todos los supuestos – que además enumera explícitamente - en los que el titular registral queda legitimado pasivamente ante una reclamación de la Comunidad, que no se limitan, ni mucho menos, a soportar la ejecución del bien inscrito a su nombre. Dicho queda.

José Ignacio Martínez Pallarés
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