¡Feliz Navidad, y feliz y próspero 2017! - Merry Christmas, and happy and prosperous New Year!

Con mis mejores deseos para estas fechas, para vosotros y para todos los vuestros, ¡FELIZ NAVIDAD, Y FELIZ Y PRÓSPERO AÑO 2017!

With my best wishes for these dates, for you and for all your, MERRY CHRISTMAS, AND HAPPY AND PROSPEROUS YEAR 2017!

Qué significa en la práctica la STJUE sobre los efectos de la nulidad de la cláusula suelo.

Nos referíamos hace tan solo unos días, en la entrada a este blog “Qué esperar cuando estás esperando (la decisión del TJUE sobre los efectos de la nulidad de la cláusula suelo), a la esperada decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en los  asuntos acumulados C‑154/15, C‑307/15 y C‑308/15, en los que se dilucidaba si es posible limitar los efectos de la nulidad de una cláusula cuando es declarada abusiva por los tribunales, como ocurre con la cláusula suelo, y cómo la STS 139/2015, de 25 de marzo, trató de poner fin al debate abierto entre los diferentes juzgados y tribunales, acerca del alcance que tenía la declaración de nulidad, señalando que debía surtir efecto y, por tanto, devolver los Bancos lo indebidamente cobrado (ya nos referimos a lo que eso significa en otro artículo) como consecuencia de la vigencia de dicha cláusula solo desde  la STS 241/2013 de 9 de mayo, no desde el inicio del contrato.

Pues bien, ya anticipamos hace un año, cuando la Comisión Europea emitió sus conclusiones a dichas cuestiones prejudiciales, (A vueltas de nuevo con el alcance de la retroactividad), que el tema no estaba ni mucho menos cerrado, y que las conclusiones de la Comisión, favorables a la plenitud de efectos de la nulidad, o lo que es lo mismo, contraria a la limitación señalada por nuestro Tribunal Supremo, eran muy sólidas, y además ajustadas a nuestro Derecho, y así ha venido a ser reconocido por la Gran Sala del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Ayer mismo, día 21, se publicó la STJUE de 21 de diciembre de 2016, en los  asuntos acumulados C‑154/15, C‑307/15 y C‑308/15 -  declarando en su fallo que: “El artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una jurisprudencia nacional que limita en el tiempo los efectos restitutorios vinculados a la declaración del carácter abusivo, en el sentido del artículo 3, apartado 1, de dicha Directiva, de una cláusula contenida en un contrato celebrado con un consumidor por un profesional, circunscribiendo tales efectos restitutorios exclusivamente a las cantidades pagadas indebidamente en aplicación de tal cláusula con posterioridad al pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declaró el carácter abusivo de la cláusula en cuestión.”; por tanto, y puesto que los tribunales españoles están vinculados por la interpretación del Derecho de la Unión que lleva a cabo el TJUE, en lo sucesivo deben “abstenerse de aplicar, en el ejercicio de su propia autoridad, la limitación de los efectos en el tiempo que el Tribunal Supremo acordó en la sentencia de 9 de mayo de 2013, puesto que tal limitación no resulta compatible con el Derecho de la Unión.”

La STJUE no puede ser más clara, si la cláusula suelo es declarada nula, los efectos de esa declaración no pueden  limitarse en el tiempo a la fecha de 9 de mayo de 2013, sino que deben extenderse a la totalidad de la vida del contrato: esa cláusula  nula desde que se contrató y desde entonces deben calcularse los efectos de la nulidad.

Pero esa afirmación, ¿en qué se traduce en la práctica para un consumidor?

Con un ejemplo creo que se puede ver muy claro cuál es el efecto de la Sentencia: préstamo de 150.000 €, a 30 años (360 cuotas mensuales), contratado en enero de 2009  a un tipo inicial del 5% el primer año, y tipo variable anual, teniendo como referencia el Euribor a un año, el último publicado (que será el correspondiente a noviembre del año anterior) con un diferencial del 1%.

Podemos calcular las diferencias en las liquidaciones con cláusula suelo (4%), y sin cláusula suelo porque hemos conseguido que se declare la nulidad, desde 9 de mayo de 2013 que era lo que decía el TS, y desde el inicio del contrato, que es lo que ha declarado el TJUE en la citada sentencia de 21 de diciembre de 2016, y veremos que las diferencias son más que notable.

-          Con cláusula suelo tendríamos una cuota inicial de 805,23 €/mes, que tras la revisión y actuación del suelo quedaría en 718,21 €/mes toda la vida del préstamo, mientras que el tipo de referencia más el diferencial no subiera del 4%, de forma que en realidad habríamos contratado un tipo variable solo al alza por encima del 4%.

-          Eliminando la cláusula suelo, antes de la STJUE, y dada la limitación de los efectos de la nulidad impuestos por el Tribunal Supremo el panorama sería exactamente el mismo hasta mayo de 2013, y a partir de esa fecha el interés se ajustaría a lo que tendría que haber sido de no haber actuado el suelo, esto es: se habrían aplicado sucesivamente los siguientes tipos y cuotas: 1,588% (546,02€), 1,506% (540,80 €),  1,335% (530,40€) y 1,079%  (515,68€), y a partir de enero de 2017 el 0,931% (507,63€). Las diferencias en la cuota son notables, y en la liquidación empiezan a aparecer.

-          La eliminación desde el mismo inicio del contrato de la cláusula establecida por el TJUE ofrece unos resultados espectaculares, como se puede ver en el siguiente cuadro comparativo, con la liquidación a 31 de diciembre de 2016:

		Con suelo	Sin suelo, desde:
			mayo 2013		enero 2009
Intereses  cobrados		45.939,32 €	32.764,11 €		25.795,54 €
Capital pendiente		126.257,89 €	121.544,34 €		119,524,97 €
Diferencias			17.888,76 €		26.876,70 €

Vemos con claridad, por tanto, que la eliminación de la cláusula suelo no solo implica que los intereses cobrados sean inferiores, y que haya que devolver la diferencia, sino que, como consecuencia del re-cálculo del cuadro de amortización a los nuevos tipos, inferiores al suelo, el capital pendiente de pago disminuye en cifras nada despreciables, y también vemos con claridad – por las diferencias en ambos conceptos con y sin cláusula suelo – el dinero que sería posible recuperar de declararse nula la cláusula suelo, y la incidencia que tiene la STJUE, de forma que si antes era posible recuperar 17.888,76 € hasta diciembre de 2016, a partir de dicha sentencia es posible recuperar 26.876,70 €. A ello hay que añadir el dinero que puede el consumidor ahorrarse en adelante al declararse la nulidad, puesto que de pagar una cuota de 718,21 €/mes (8.618,52 €/año), se pasaría a pagar en el 2017 – al ser ahora realmente variable, y no variable solo al alza a partir del 4% - una cuota 507,11 €/mes (6.085,32 €/año).

La diferencia entre pedir o no pedir la nulidad de la cláusula suelo es más que notable, haga sus números - o que se los hagan -, y vea si le trae cuenta pedir la nulidad. Seguro que sí. 

José Ignacio Martínez Pallarés

www.masabogado.com

Qué esperar cuando estás esperando (la decisión del TJUE sobre los efectos de la nulidad de la cláusula suelo)

Ya he tenido ocasión de referirme en varias ocasiones a la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios, y a su posible nulidad (en particular en ”Acerca de la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios, y de su posible nulidad”), partiendo de la licitud a priori a dichas cláusulas, conforme establece la STS 241/2013, de 9 de mayo, siempre que se cumplan una serie de requisitos y condiciones; también tuve ocasión de referirme, en ”Nulidad de la cláusula suelo, retroactividad y devolución de intereses”, a los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula suelo, y a desde cuando surte efecto esa declaración, es decir, si es retroactiva o no, y, por tanto, si es posible o no reclamar lo pagado de más desde el inicio de la vida del préstamo hipotecario, y manifestando mi posición a favor de la retroactividad total, conforme a los efectos que son propios de la nulidad, concluía afirmando que se trataba de un problema no resuelto de forma uniforme por nuestras Audiencias Provinciales, por el diferente alcance que las mismas habían venido dando a la declaración de irretroactividad realizada por la citada STS 241/2013. Se trata de un debate con el que trató de terminar la STS 139/2015, de 25 de marzo (JUR 2015/105647), como traté en ”Cláusula suelo y delimitación por el Tribunal Supremo del alcance de la retroactividad”, que limitó el alcance de la retroactividad de la declaración de nulidad a la fecha de publicación de la repetida STS 241/2013, una solución que podría gustar más o menos – a mí personalmente no me gustaba nada – pero a efectos prácticos parecía terminar con los interrogantes suscitados tras las STS 241/2013, y con una cierta inseguridad jurídica derivada de los distintos criterios sostenidos por distintos juzgados y Audiencias.

Pues bien, el año pasado dábamos cuenta de que el debate no había terminado, como consecuencia de la cuestión prejudicial planteada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), asunto C-154/15, por el Juzgado de lo Mercantil nº1 de Granada, en el marco del ejercicio acumulado de las acciones de reclamación de nulidad de la cláusula suelo de una hipoteca, y de reclamación de las cantidades pagadas en exceso a la entidad bancarias de resultas de dicha cláusula, aunque a mi juicio esta última no es propiamente una acción que se acumule a la anterior, sino una consecuencia necesaria de la declaración de nulidad.

A este respecto, y como trámites previos a que se dicte sentencia por el TJUE se tuvieron que pronunciar la Comisión Europea y el Abogado General, y los hicieron en sentidos distintos:

A propósito del destino de los fondos de una comunidad de propietarios

Ya nos hemos referido en más de una ocasión, a propósito de diferentes cuestiones que nos hemos ido planteando, al régimen de gobierno de las comunidades de propietarios, y decíamos que, aun carentes de personalidad jurídica, se desenvuelven en el tráfico con entidad propia distinta de la de los copropietarios que las integran, siendo sus órganos, y destacadamente su presidente, sus instrumentos de gestión y representación; ya nos ocupamos de este tema al hacer una aproximación a la delimitación de competencias del presidente de la comunidad, en la que, entre otras cosas, nos referíamos a las competencias de la junta y en particular a la cláusula residual del artículo 14.e LPH, que atribuye a la Junta la competencia en todos “los demás asuntos de interés general para la Comunidad”; y señalábamos que no puede constituir un verdadero límite legal a la eficacia externa de la actuación representativa orgánica del Presidente, el cual siempre podrá actuar, aunque no haya acuerdo de la Junta, en el ámbito de sus facultades típicas que comprenden, por lo menos, las de administración ordinaria.

La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que los órganos de la comunidad de propietarios puedan decidir y/o adoptar válidamente acuerdos que impliquen un desembolso de fondos de la comunidad u obligaciones económicas para los propietarios, cuando los mismos no están destinados directamente al sostenimiento de los gastos generales del edificio, aunque pueden ser de su interés, e incluso redundar en su beneficio.

Operaciones de préstamo o crédito a comunidades de propietarios. Régimen de aprobación.

Establece el Código Civil en su artículo 35 que son personas jurídicas 1º Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la Ley, y 2º Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley concede personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados, lo que ocurre por ejemplo en las sociedades mercantiles a las que las leyes reconocen personalidad jurídica con el cumplimiento de determinados requisitos (artículo 116 CCom, artículo 33 LSC), y con las sociedades civiles a las que el artículo 1.669 CC reconoce personalidad jurídica salvo que los pactos se mantengan secretos entre los socios y estos contraten en su propio nombre con terceros, lo que plantea interesantes cuestiones con incidencias civiles, registrales y tributarias que objeto de un debate por la doctrina, DGRN y Tribunales  que no viene ahora al caso, pero que pone de manifiesto que no se trata de una cuestión puramente académica, sino que tiene consecuencias prácticas.

Las comunidades de propietarios tienen características que son propias de las personas jurídicas, como el hecho de que están integradas por personas que al adquirir su propiedad privada devienen copropietarios junto con otros de una serie de elementos comunes, disponen de órganos de gobierno (artículo 13.1 LPH), como la junta general, y el presidente, que ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (artículo 13.3 LPH), puede tener créditos a su favor (artículo 9.1 e LPH), y responde por las deudas (artículo 22 LPH), tiene capacidad para ser parte en un proceso (artículo 6.5 LEC), puede incurrir responsabilidad, contractual y extracontractual, y la realidad es que son titulares de cuentas bancarias, sujetos de obligaciones tributarias y laborales, y parte en numerosos contratos con el objetivo común del mantenimiento, uso y disfrute, y mejora incluso, de los elementos comunes, pero, pese a todo ello, no tiene personalidad jurídica, y no la tiene porque la Ley de Propiedad Horizontal no se la reconoce.

Como decíamos, no es una cuestión puramente académica, porque ello incide directamente en el régimen y exigencias para la contratación por parte de la comunidad de propietarios, en general para la contratación de cualesquiera obras o servicios, y en particular para la solicitud y contratación de un préstamo o crédito bancario en nombre de la comunidad, que es el caso que nos ocupa.

La autorización expresa para el ejercicio de acciones judiciales de la comunidad de propietarios

Frente a la "legitimatio ad procesum", que es la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, la "legitimatio ad causam" se refiere a la titularidad del derecho de acción, que está relacionada con la pretensión formulada en el proceso, y es la relación existente entre una persona determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor o de demandado. La legitimación "ad causam" constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril -  “coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“

Cuando se trata de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), la misma se refiere en su artículo 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso, Vicepresidentes, el secretario y el administrador, señalando el mismo precepto en su apartado 3 la facultad de representación que ostenta el presidente de la comunidad al disponer que “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.” Se trata de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003, de 8 de julio, cuando afirma que “la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad (SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio de 1989.” Esto significa que aunque el presidente represente a la comunidad, como dice el artículo 13.3 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de los sujetos típicos de la representación, y explica el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el presidente no solo a quienes votaron a favor de dichos actos en junta de propietarios, sino también a los ausentes, a los disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la medida en que sus facultades de actuación como representante de la comunidad de propietarios y la imputación de su actuación está determinada por la propia organización de la comunidad.

Pero esto plantea algunas cuestiones respecto al ejercicio del derecho de acción de las comunidades de propietarios, y requisitos exigibles.

Condición de consumidor o no de un fiador o avalista, a efectos de control de abusividad de cláusulas financieras.

La Banca, para la concesión de crédito en cualquiera de sus formas (préstamo, crédito, descuento, etc.) exige del cliente ciertas garantías personales que aseguren el buen fin de la operación; en primer lugar la del propio del cliente con el que concierta la operación, basada en su solvencia personal, pero también es muy frecuente que junto a ella aparezca el aval o fianza, por medio de la cual un tercero responderá en los mismos términos que el deudor principal, constituyéndose normalmente como una obligación accesoria de la obligación principal garantizada, que aparece inserta en una cláusula adicional al contrato principal, aunque a veces se recoge en un contrato separado.

El contrato de fianza aparece regulado con carácter principal en el Código Civil, que lo define en el artículo 1.822 cuando dispone que “Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.”, es decir, que en caso de incumplimiento el acreedor principal debe dirigirse en primer lugar contra el deudor, y después contra el fiador, que es el denominado beneficio de orden, beneficio que no existe cuando dicha obligación se haya pactado como solidaria, como ocurre de forma generalizada en las operaciones bancarias, en cuyo caso el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de ellos, deudores o fiadores, o contra todos ellos simultáneamente, contemplándose además la renuncia a los beneficios de excusión (art. 1.830 CC) y de división (art. 1.837 CC). Ahora bien, la fianza, al ser un contrato accesorio, será mercantil, como dispone el artículo 439 del Código de Comercio, cuando lo sea la obligación que garantiza, “aun cuando el fiador no sea comerciante.”, por lo que como los contratos bancarios son siempre mercantiles también lo serán los afianzamientos de estos contratos. Así lo señalaba la SAP Barcelona (Secc.16ª) núm. 3/2010, de 8 de enero cuando afirmaba que “Como es sabido, la naturaleza mercantil del contrato bancario de descuento es indiscutible (SSTS 4 y 10 de diciembre de 2007); en su consecuencia, idéntica naturaleza reviste el afianzamiento de aquél, por imperativo del artículo 439 CCom.” 

La cuestión que se plantea es si esa mercantilidad del afianzamiento opera al margen de cuál sea la condición del fiador y/o de cual sea su vinculación con el deudor de las operaciones garantizadas, y si ello impide la aplicación de la normativa protectora de consumidores a los fiadores, singularmente para la declaración de abusividad de cláusulas como las referidas a intereses de mora, pacto de liquidez, vencimiento anticipado o cláusula suelo, por ejemplo.

El debate surge cuando en el negocio jurídico, junto al empresario o profesional que aparece como deudor principal, intervienen otras personas como avalistas o fiadores, que en muchas ocasiones pueden intervenir en la operación como parte del ejercicio de su actividad profesional o empresarial, pero en otras muchas es posible que sean completamente ajenas a dicha operación, al menos desde la perspectiva de su actividad, empleo o profesión.

Tradicionalmente se ha venido entendiendo que es necesario atender a la naturaleza y características del contrato principal celebrado entre las partes en relación con la actividad empresarial o profesional de la mismas, de manera que, si tiene por objeto o está relacionado con la actividad habitual de quien aparece como titular del contrato principal su carácter se extiende al resto de otros posibles intervinientes, como los fiadores; es decir, en el caso de un operación de préstamo o crédito para financiar la actividad empresarial la relación se enmarca en esa actividad, aunque junto a la empresa aparezcan como deudoras terceras personas – administradores, socios o incluso terceros ajenos - que no pueden invocar esa ajenidad para desvirtuar respecto de ellos el carácter empresarial o profesional de la operación, porque una misma operación no puede ser al mismo tiempo empresarial y de consumo, en función de la condición de cada partícipe, sino que la relación contractual es una y la misma para todos, y su caracterización depende del contenido obligacional en relación con la actividad habitual del destinatario del contrato principal. Y el mismo razonamiento se ha venido aplicando en el caso del contrato de fianza o aval, como contratos accesorios, con respecto a los cuales se sea venido considerando que seguían a la operación principal, de forma que, si el contrato principal se celebraba entre empresarios o profesionales, la fianza o aval tenía la misma condición, aunque el fiador o avalista fuera completamente ajeno a la actividad en el marco de la cual se celebró el negocio principal garantizado.

En este sentido, por ejemplo, la SAP Pontevedra (Sección 1ª) 319/2015, de 24 de septiembre, que en un supuesto en el que el demandante, en su condición de hipotecante no deudora y fiadora solidaria en un préstamo destinado a la refinanciación del pasivo de una empresa, argumenta que el control de contenido de las cláusulas insertas en el contrato de préstamo hipotecario puede extenderse también a los fiadores cuando ostentan la condición de consumidores o usuarios, rechaza tal argumentación señalando que “En el caso se está ante un préstamo concertado por una persona jurídica en el marco de su actividad empresarial. La accesoriedad de la fianza respecto del contrato principal no extiende el control de contenido ni el de transparencia a las obligaciones del fiador en relación con la operación garantizada, criterio que ya asumimos en nuestra sentencia de 12.11.2014, en línea con lo razonado por otros órganos provinciales (cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa 16.04.2015, Secc.2ª).” Y en idéntico sentido, por ejemplo, el Auto nº77/2015, de la AP Valencia (Sección 6ª), de 17de abril, que, citando el Auto nº295/2014 de la AP Barcelona (Sección 16ª), de 5 de diciembre, afirma de una forma muy explícita que “La circunstancia de que quien intervino en el contrato en calidad de fiadora sea una persona física no modifica las anteriores conclusiones porque lo relevante, a los efectos de excluir el contrato de la legislación protectora en materia de consumo, es la condición de no consumidor del prestatario y la naturaleza de la operación financiera, que nítidamente está destinada a servir al tráfico o giro de la empresa prestataria, aparte de que la obligación asumida por el fiador es meramente accesoria de la principal y el mismo ostenta una condición jurídica idéntica, desde la perspectiva de las obligaciones frente al prestamista, a la de aquel obligado principal Ello justifica que no sea de recibo la aplicación al contrato de un régimen jurídico distinto según se pretenda su cumplimiento frente al obligado principal o frente a los fiadores"

Conforme a esta concepción, prácticamente unánime, siendo la fianza una obligación accesoria, las cuestiones que se puedan plantear en torno a la abusividad de las cláusulas deben referirse a la obligación principal, y si ésta ha sido contraída por una mercantil o por un profesional en el ejercicio de su actividad, sin tener por tanto la condición de consumidores, los fiadores o avalistas de esa operación – aun cuando intervinieran por la única razón de la imposición de la entidad de crédito, y de la relación familiar o de amistad con el deudor principal, sin ser administradores, ni socios, ni trabajadores, ni partícipes en los beneficios del mismo -  tampoco pueden ser considerados como tal, y no les resulta de aplicación la normativa protectora de consumidores, ni el cuerpo de doctrina – comunitaria y nacional - elaborado en torno a las cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores, ni en un procedimiento de ejecución pueden alegar, en base al artículo 695.1.4ª LEC, el carácter abusivo de las cláusulas del contrato que sea fundamento de la ejecución, o que determine la cantidad exigible.

Las cosas, sin embargo, han cambiado recientemente tras el Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 19 de noviembre de 2015, en el asunto C-74/15, caso Dumitru Tarcau y Ileana Tarcau contra Banca Comerciala Intesa Sanpaolo România SA y otros, con ocasión de la concreta respuesta dada en una petición de decisión prejudicial - relacionada con la aplicabilidad de la Directiva 93/13 a los contratos accesorios (garantía o fianza) a un contrato de crédito cuyo beneficiario es una sociedad mercantil, cuando dichos fiadores son personas físicas sin relación alguna con la actividad de la sociedad, y actuaron con un propósito ajeno a su actividad profesional -, que introduce importantes matices a la hora de abordar esta cuestión.

A este respecto el TJUE, tras recordar que la referida Directiva se aplica, según resulta de sus artículos 1, apartado 1, y 3, apartado 1, a las cláusulas de “los contratos celebrados entre profesionales y consumidores” que “no se hayan negociado individualmente” (sentencia Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 19), y que según señala el décimo considerando de la Directiva 93/13, las normas uniformes sobre cláusulas abusivas deben aplicarse a “todos los contratos” celebrados entre un profesional y un consumidor según los define el artículo 2, letras b) y c), de dicha Directiva (sentencias Asbeek Brusse y de Man Garabito, C‑488/11, EU:C:2013:341, apartado 29, así como Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 20), hace unas afirmaciones que contradicen frontalmente la interpretación que hemos dicho se venía haciendo por nuestros tribunales, al señalar que "el objeto del contrato carece de pertinencia para definir el ámbito de aplicación de dicha Directiva", y que “la Directiva 93/13 define los contratos a los que se aplica atendiendo a la condición de los contratantes, según actúen o no en el marco de su actividad profesional (véanse las sentencias Asbeek Brusse y de Man Garabito, C‑488/11, EU:C:2013:341, apartado 30, así como Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 21)”, señalando el citado Auto a continuación que:

-       “(24) Dicho criterio responde a la idea que sustenta el sistema de protección establecido por la referida Directiva, a saber, que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en el contenido de éstas (véanse las sentencias Asbeek Brusse y de Man Garabito, C‑488/11, EU:C:2013:341, apartado 31, así como Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 22).

-       (25) Dicha protección es especialmente importante en el caso de un contrato de garantía o de fianza celebrado entre una entidad financiera y un consumidor. Tal contrato se basa, en efecto, en un compromiso personal del garante o del fiador de pagar la deuda asumida contractualmente por un tercero. Ese compromiso comporta para quien lo asume obligaciones onerosas, que tienen como efecto gravar su propio patrimonio con un riesgo financiero a menudo difícil de calibrar.

-       (26) En cuanto a si puede considerarse «consumidor», en el sentido del artículo 2, letra b), de la Directiva 93/13, una persona física que se compromete a garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a una entidad bancaria en el marco de un contrato de crédito, procede señalar que si bien tal contrato de garantía o de fianza puede calificarse, en cuanto a su objeto, de contrato accesorio con respecto al contrato principal del que emana la deuda que garantiza [véase, en el contexto de la Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales (DO L 372, p. 31), la sentencia Dietzinger, C‑45/96, EU:C:1998:111, apartado 18], se presenta como un contrato distinto desde el punto de vista de las partes contratantes, ya que se celebra entre personas distintas de las partes en el contrato principal. Por tanto, la calidad en la que las mismas actuaron debe apreciarse con respecto a las partes en el contrato de garantía o de fianza.

-       (27) A este respecto, procede recordar que el concepto de «consumidor», en el sentido del artículo 2, letra b), de la Directiva 93/13 tiene un carácter objetivo (véase la sentencia Costea, C‑110/14, EU:C:2015:538, apartado 21). Debe apreciarse según un criterio funcional, consistente en evaluar si la relación contractual de que se trata se inscribe en el marco de actividades ajenas al ejercicio de una profesión.

-       (28) Corresponde al juez nacional que conozca de un litigio relativo a un contrato que pueda entrar dentro del ámbito de aplicación de la citada Directiva verificar, teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso y el conjunto de las pruebas, si el contratante de que se trata puede calificarse de «consumidor» en el sentido de dicha Directiva (véase, en este sentido, la sentencia Costea, C‑110/14, EU:C:2015:538, apartados 22 y 23).

-       (29) De este modo, en el caso de una persona física que se constituyó en garante de la ejecución de las obligaciones de una sociedad mercantil, corresponde al juez nacional determinar si dicha persona actuó en el marco de su actividad profesional o por razón de los vínculos funcionales que mantiene con dicha sociedad, como la gerencia de la misma o una participación significativa en su capital social, o bien si actuó con fines de carácter privado.”

La conclusión y respuesta dada por el TJUE a las cuestiones prejudiciales planteadas es que la Directiva 93/13 puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad.

Y la respuesta y conclusión a la cuestión que nos planteábamos es que la mercantilidad del afianzamiento no  opera al margen de cuál sea la condición del fiador y/o de su vinculación con el deudor de las operaciones principales garantizadas, y que no es lo mismo si quien interviene en el contrato como fiador de una mercantil ha actuado en virtud de su relación previa con tal sociedad (administrador, socio o partícipe, etc.), en cuyo caso seguiría el régimen mercantil de la misma y no le sería de aplicación la normativa protectora de los consumidores – por ejemplo, SAP Murcia (Sección 1ª) núm. 219/2016,de 6 de junio, que rechaza dicha protección a los administradores avalistas - , o bien en virtud de una intervención puramente privada y sin vínculos funcionales con la citada sociedad (relación familiar, de amistad, y de carácter gratuito, sin percibir nada a cambio), en cuyo caso deben ser considerados consumidores a los efectos de la protección de la Directiva 93/13 y demás normativa y cuerpo de doctrina de protección de consumidores, en orden al control efectivo de la abusividad de las cláusulas del contrato.

La diferencia puede ser sustancial, en cuanto a la exigibilidad e importe de lo exigido a los fiadores - esos abuelos, padres, hermanos o amigos que hacen el favor de constituirse en avalistas o fiadores, y a los que se reclama como si fuera la misma empresa -  y siempre va a merecer la pena pedir que un profesional examine el caso.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

www.masabogado.com

Ámbito subjetivo de protección de los seguros o avales en garantía de cantidades anticipadas en la venta de viviendas sobre plano o en construcción.

Hay ocasiones en las que el contrato de compraventa de vivienda tiene por objeto una vivienda que está en fase de construcción, o solo en proyecto, porque ni siquiera se ha iniciado su construcción, que es lo que se llama compraventa de vivienda futura y se conoce usualmente como venta sobre plano. Se trata de un contrato que se suele formalizar en un documento privado en el que el promotor asume la obligación de ejecutar la obra y entregar la vivienda objeto del contrato, y como contraprestación el comprador asume la obligación de realizar pagos fraccionados, que están (o deben estar) destinados a financiar el proceso constructivo, y se trata de pagos a cuenta del precio final que se realizan a la promotora-vendedora, a veces muy importantes, sin que todavía exista la vivienda que es objeto del contrato, lo que puede ocasionar problemas si finalmente no llega a ejecutarse.

La protección en esta materia venía dada por la Ley 57/1968 de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que se promulga, como dice su preámbulo , por “La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto.”; como por todos es conocido, por notorio, estos abusos se han reproducido recientemente, por razón de la llamada burbuja inmobiliaria, y han requerido la respuesta de los tribunales, no siempre unívoca, aunque en los últimos años, y a impulsos de nuestro Tribunal Supremo, la Ley 57/1968 se ha convertido en el instrumento de protección para el que fue concebido.

Esta Ley 57/1968 ha sido, sin embargo, derogada por la disposición derogatoria tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras, que ha dado una nueva redacción a la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), que pasa a regular por completo esta materia, si bien su entrada en vigor es relativamente muy reciente puesto que la disposición transitoria tercera de la LOE, añadida por la citada Ley 20/2015 establece la obligación de las entidades aseguradoras de adaptar las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016, antes del 1 de julio de 2016, y para las cantidades que se entreguen a partir de dicha fecha.

Proceso monitorio para la reclamación de deudas, y documentación inicial exigible.

La introducción en nuestro derecho positivo del proceso monitorio se produce inicialmente como consecuencia de una iniciativa legislativa popular que provocó la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por Ley 8/1999, de 6 de abril, cuyo artículo 17 dio una nueva redacción al artículo 21 LPH que reguló por vez primera en nuestro Ordenamiento dicho proceso; posteriormente se incorporó con carácter general al proceso civil en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y ello debido a la recomendación de la Unión Europea de 12 de mayo de 1995 que dicta la Directiva 2000/35/CE por la que se proponen determinadas directrices de lucha contra la morosidad en las operaciones mercantiles, medidas entre las que se cita la introducción de un proceso judicial ágil y rápido que se configura como un instrumento jurídico para la rápida y eficaz protección del crédito dinerario, en virtud del cual se requiere al deudor para que pague la cantidad reclamada que aparece suficientemente documentada, al tiempo que se le dan al deudor demandado las garantías necesarias para el pleno conocimiento de la deuda que se le reclama, permitiéndole contestar y oponerse al requerimiento, dando razón de su oposición al pago, pues, de lo contrario, se considera lo suficientemente justificada la deuda reclamada como para  despachar ejecución sobre sus bienes.

La Exposición de Motivos de la LEC (XIX) describe el proceso monitorio como un procedimiento destinado a otorgar protección rápida y eficaz al crédito dinerario líquido de muchos justiciables y, en especial, del que surge del tráfico mercantil de profesionales y de la pequeña y mediana empresa, siempre que el derecho de crédito que se reclama reúna las formalidades legales previstas, siendo un punto clave de este proceso, como advierte la misma exposición de motivos, que “con la solicitud se aporten documentos de los que resulte una base de buena apariencia jurídica de la deuda.”

Cuales puedan ser esos documentos que permiten iniciar este expeditivo proceso para el cobro de deudas o, más bien, si, dados los amplios términos en que se expresa nuestra LEC, es válido a tales efectos cualquier documento en que aparezca reflejada una deuda, es la cuestión que ahora nos ocupa.

Arrendamiento con opción de compra, forma y plazo para el ejercicio de la opción.

El contrato  de opción de compra no está específicamente regulado en nuestro Ordenamiento Jurídico, salvo en el Reglamento Hipotecario (artículo 14) para referirse a las condiciones para su inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que se trata de un contrato atípico en el que para su regulación y efectos hay que remitirse esencialmente a la voluntad de las partes, y también a la regulación general de obligaciones y contratos, y a la especifica del contrato de compraventa, de nuestro Código Civil; pero se entiende comúnmente como contrato  de opción de compra  aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por el optante, que sería el precio de la concesión de esa opción, de modo que constituyen elementos esenciales de este contrato la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente la realización o no de una compra, la determinación del objeto de esa compra, el precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario un elemento accesorio el precio de la opción.

No es infrecuente en la práctica que el otorgamiento de dicha opción de compra aparezca en una cláusula inserta en un contrato de arrendamiento urbano, en la que el arrendador–concedente u optatario, otorga al arrendatario–optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, plazo que es vinculante para el concedente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación contenida en los artículos 1.445 y siguientes del Código Civil, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado (artículo 1.450 CC), sin que el concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar la opción, sin ningún otro tipo de actividad.

Las cuestiones que se pueden plantear son muchas, y la casuística puede ser muy variada, estando como estamos ante un contrato atípico en el que la principal fuente de regulación es la voluntad de las partes, pero básicamente están referidas a la forma de ejercicio de la opción, y al plazo para su ejercicio, particularmente cuando aparece unido a un contrato de arrendamiento.

Respecto a la forma de ejercicio válido del derecho de opción, se exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifieste al optatario – concedente su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa. Esa declaración de voluntad puede, en principio, realizarse de cualquier forma, siempre que llegue a conocimiento del optatario – concedente, sin que se exija un especial formalismo, sin perjuicio, claro está, de los problemas de prueba que la forma utilizada (teléfono, SMS, whassapp…) pueda ocasionar, pero si se ha pactado expresamente una determinada forma de realizar esa comunicación – es frecuente, y aconsejable, pactar que deba realizarse de forma fehaciente - habrá que estar a la misma para que surta efectos.

En este sentido es muy clara y taxativa, por ejemplo, la STS núm. 616/2011, de 6 de septiembre, con cita de la misma Sala, STS núm. 47/2011, de 4 de febrero, cuando rechaza que haya que estar a otra cosa o interpretación que no sea la literalidad del contrato, que “reflejaba con toda evidencia la intención de las partes de exigir una notificación en forma fehaciente y no cualquier otra…”, sin que pueda afirmarse que el contrato haya quedado en cuanto a su cumplimiento al “arbitrio del concedente u optatario, pues habría bastado al optante comunicar su intención de ejercicio del derecho de opción, de modo fehaciente y dentro del plazo concedido, para que la compraventa se hubiera perfeccionado; por las mismas razones, carece de sentido la invocación como infringido del artículo 1258 del mismo código , según el cual los contratos obligan, además de a lo expresamente pactado, a todas las consecuencias que sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, pues precisamente lo expresamente pactado es que, con la finalidad de que no se pudieran suscitar dudas al respecto, el ejercicio de la opción se notificara al concedente de modo fehaciente, lo que comporta una exigencia inexcusable como esta Sala ha señalado, en sentencia núm. 47/2011, de 4 febrero , al resolver sobre un supuesto similar al ahora planteado.” No puede olvidarse a este respecto que el artículo 1.091 CC establece que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos, por lo que si se ha pactado que la comunicación debe realizarse de forma fehaciente, dicha exigencia deviene inexcusable.

En este punto hay que señalar que no es infrecuente en la práctica cotidiana encontrar contratos de opción de compra en los que se viene a señalar una especie de doble plazo, al señalar un plazo para el ejercicio del derecho de opción, y al tiempo imponer una comunicación anticipada de que se va a ejercer esa opción, a veces combinado con la obligación de otorgamiento de escritura y pago antes del vencimiento del plazo de la opción, obviando que esa comunicación significa de hecho el verdadero ejercicio de la opción, un concepto que no hay que confundir con la consumación del contrato de compraventa, una vez otorgada la escritura pública correspondiente, con lo que se crea una contradicción en los plazos (tanto para el ejercicio como para la consumación), por no tener claros los conceptos, que puede devenir en conflicto. Por supuesto también cabe la posibilidad de que se pacte expresamente que el ejercicio del derecho de opción vaya acompañado del pago o consignación del precio, total o parcial - supuestos a los que se refieren, por ejemplo, las SSTS de 24 de febrero de 1989 y de 3 de febrero de 1992 – y así deberá realizarse para que se entienda válidamente ejercitada la opción, siempre que conste de forma clara y expresa que esa es la voluntad de los contratantes.     

Y en este punto también hay que advertir que esa literalidad en el cumplimento de lo pactado tampoco puede llevarse a un extremo absurdo, y así lo afirma por ejemplo la STS núm. 137/2011, de 7 de marzo, cuando declara ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción de compra, pese a que el pago aplazado que había que realizar en el momento de ejercitar la opción no se realizó por medio de un “pagaré bancario, pagadero a dieciocho meses de la fecha de ejercicio del derecho, avalado por una entidad bancaria de primera fila”, que es lo que se había estipulado expresamente en el contrato, sino que se ofertó por el optante instrumentarlo mediante cheques bancarios, y ello porque, dice el TS, “aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir lo que en realidad quisieron las partes al contratar ( sentencia de 21 abril 1993 , que cita las de 20 abril 1944 y 14 enero 1964 ). En igual sentido, la sentencia de 30 noviembre 2005 añade que «el artículo 1.281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la autorresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza y de la buena fe )»”; y, entendiendo el TS que la intención de las partes al celebrar el contrato de opción era garantizar al tiempo de su ejercicio el efectivo pago  del precio pactado, y que el mismo quedaba absolutamente garantizado con la entrega de cheques bancarios, estimó válidamente ejercitado el derecho de opción, aun cuando no hubiera sido con absoluta sujeción a la literalidad de lo pactado.

Respecto al plazo para el ejercicio de la opción hay que señalar, en primer lugar, que debe ser un plazo cierto, porque no puede quedar al arbitrio del contratante si celebra o no el contrato por tiempo indefinido o indeterminado, y que, por la misma razón, es un plazo de caducidad, por lo que la falta de tal comunicación en el plazo pactado hace caducar el derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de ese plazo, sin que el mismo admita interrupción. En este sentido es muy clara la STS núm. 638/2008, de 2 de julio, cuando señala que “La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1.256 del Código Civil («la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes») se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de entenderse que incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones propias del contrato de opción no releva al optante de la necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto perfeccionando así la compraventa en los términos pactados. La falta de tal comunicación - como ha ocurrido en el caso - cualquiera que hubiera sido la actuación del optatario, hace caducar el derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un plazo…En definitiva, el plazo de caducidad no quedó interrumpido y el optante debió manifestar dentro de él su voluntad de perfeccionar la compraventa, sin perjuicio de las consecuencias que habrían de derivarse de la actuación de la otra parte que había transmitido a tercero el mismo bien como consecuencia de distinto negocio jurídico.”

Íntimamente relacionado con este punto se plantea la cuestión de la caducidad del plazo para el ejercicio de la opción, cuando la misma aparece inserta en un contrato de arrendamiento, y dicho plazo para el ejercicio de la opción aparece referido o vinculado al plazo pactado para el contrato de contrato de arrendamiento, de vivienda o de local comercial, dada la regulación de los mismos por una ley especial, como es la Ley de Arrendamientos Urbanos, y dada la existencia de un sistema de prórroga legal del contrato de arrendamiento, forzosa o tácita; y la cuestión que se plantea es si el plazo para el ejercicio de la opción comprende las prórrogas forzosas, o tácitas, como consecuencia de la aplicación de la LAU, o, por el contrario, se limita al plazo inicialmente pactado con independencia de esas prórrogas.

Pues bien, las mismas razones que se refieren al carácter esencial para el contrato de la existencia un plazo cierto, que es de caducidad, conducen a afirmar que el plazo para el ejercicio de la opción, cuando el mismo se haya vinculado al plazo pactado para la duración del arriendo se refiere a este plazo, sin incluir las posibles prórrogas legales – en el caso de viviendas -, y claro está, tampoco las tácitas.

En este sentido se ha manifestado por ejemplo la SAP Jaén (Secc. 1ª) núm. 91/2003, de 3 de abril, que acoge la sentencia de Instancia cuando afirma que “teniendo en cuenta que este contrato de opción de compra estaba integrado en otro de arrendamiento de vivienda, llega a la conclusión de que el plazo era el de duración del contrato de arrendamiento (1 año) y no alcanza, ese plazo, a la prórroga del mismo, y en consecuencia estima que cuando el actor quiso ejercitar el contrato éste había caducado.”; y ello porque, el contrato de opción de compra puede ser autónomo e independiente o ir unido a otro, como el de arrendamiento, pero, como señala la SAP Madrid (Secc. 12ª), de 17 de noviembre de 1997, “cualquiera que sea la naturaleza jurídica de esta modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opción de compra en una de sus cláusulas, la jurisprudencia los configura como una relación compleja o mixta en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que le es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso las de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque ni el objeto del contrato ni su contenido obligacional responden a los supuestos que contempla la ley especial (Ss. 19-enero- 66, 12-junio-86, 29-diciembre-86, 20-abril-89, 25-mayo-92 y 26-enero-94)…”. Y es que, como señala la SAP Málaga (Secc.5ª) núm. 57/2007, de 7 de febrero, no se puede confundir la prorroga prevista de forma especial por la LAU para los contratos de arrendamientos y únicamente para éstos, con el periodo estipulado para la opción, porque con carácter general  los contratos tienen la duración que libremente se estipula por las partes, en virtud del principio de libertad de pacto que establece el artículo 1.255 CC, y sólo de forma especial y para el supuesto del contrato de arrendamiento de vivienda, se prorrogará éste una vez vencido, al amparo del artículo 9 LAU, hasta alcanzar el mínimo legalmente establecido en favor del arrendatario de tres años, sin que esa prórroga forzosa alcance ni se extienda al contrato de opción, por lo que declara la sentencia – en el supuesto concreto a que se refiere - una vez “vencido el contrato a los dos años de la duración pactada en la cláusula cuarta del mismo, terminaba el plazo para el ejercicio de la opción, con independencia de la prorroga legal que sólo afectaría al arrendamiento.”

Se trata de un tema interesante, que plantea más cuestiones y aspectos que aquellos a los que nos hemos querido aproximar someramente en esta entrada, y en el que la casuística y la problemática son muy variadas, como consecuencia de las tan variadas circunstancias en que se pacta una opción de compra, y de las tan variadas formas en que se plasma, por razón de la ausencia de regulación y del principio de libertad de pactos que rige este contrato, respetando en todo caso, eso sí, los que hemos identificado como requisitos básicos y esenciales para su validez, que no dejan de presentar su propia casuística y problemas.

Si tiene la más mínima duda, bien sea para revisar el contrato antes de firmarlo, o para interpretar el que ya está firmado y conocer sus opciones, lo más prudente es que consulte a un profesional – abogado – de su confianza, porque se puede estar jugando mucho.

José Ignacio Martínez Pallarés