Salida de humos de local comercial en el régimen de propiedad horizontal

Una cuestión que se plantea con relativa frecuencia en edificios en régimen de propiedad horizontal con locales comerciales en planta baja es cuando en estos se produce un cambio de actividad y se dedicar a la hostelería, restaurante o bar con cocina, para lo que precisan reglamentariamente de una salida de humos, de la que muchas veces no están dotados, que debe cumplir una serie de prescripciones técnicas que vienen reguladas por el Ayuntamiento en la correspondiente ordenanza (por ejemplo, en Murcia, la  Ordenanza de Protección de la Atmósfera (BORM 5/11/2011)), y que normalmente implica la obligación de una salida de humos por medio de una chimenea por la azotea del edificio. La instalación de esa chimenea ex novo implica la constitución de una servidumbre sobre todos aquellos elementos comunes del edificio por los que pasa, ya sea fachada y/o patio interior, además de tener que romper paredes y forjados en algún caso, y la cuestión que se plantea es sí es el dueño de local comercial tiene derecho a hacerlo, o a exigir que se le dé paso,  o si precisa del consentimiento de la comunidad, cómo y en qué medida, y que mayorías son necesarias en tal caso.

La cuestión puede ser delicada, y no solo porque depende de diferentes hechos y circunstancias que exigen un examen concienzudo de cada caso concreto, sino porque en algunas ocasiones los tribunales han dado soluciones distintas a supuestos aparentemente muy similares.

Responsabilidad civil derivada de filtraciones de agua a través de terrazas privativas, o de uso privativo

El artículo 396 CC menciona las cubiertas entre los elementos comunes del edificio, pero dicha enumeración es de derecho dispositivo, y nada impide que, bien originariamente en el mismo título constitutivo - lo que no ha sido infrecuente en la práctica de la promoción y construcción de los últimos años, en los que ha proliferado la construcción de viviendas con amplias terrazas que son cubierta de las viviendas inferiores, y de áticos a los que se atribuye la titularidad o el uso privativo de la terraza aneja -, o bien, aunque sea mucho más infrecuente en la práctica al ser requerida “la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas de participación” (17.6 LPH), por un acuerdo posterior de la junta que modifique el título constitutivo en tal sentido, se atribuya a la cubierta un uso privativo o incluso la condición de elemento de titularidad privativa de uno o varios copropietarios.

La cuestión que se plantea es a quién incumbe reparar e indemnizar por los daños causados a un copropietario como consecuencia de las filtraciones de agua producidas a través de una terraza que es cubierta de todo o una parte de un inmueble, y a quién corresponde sufragar los gastos de las obras necesarias para evitar que se sigan produciendo, ya no cuando dicha terraza es un elemento común del edificio, sin matizaciones, supuesto en el que está claro que la responsabilidad corresponde a la Comunidad de propietarios, sino cuando dicha terraza es de uso privativo de un propietario, aunque en la división horizontal aparezca como un elemento común, o es de titularidad privativa. ¿Corresponde a la Comunidad en todo caso, al propietario que tiene atribuida su titularidad o su uso privativo, o depende, y de qué depende en tal caso?

El idioma a utilizar en las juntas de propietarios, el problema y su solución

Por razón del desarrollo turístico de algunas zonas, especialmente de nuestro litoral, no es infrecuente encontrar comunidades de propietarios, integradas en complejos turísticos o “Resorts”, con propietarios de múltiples nacionalidades, fundamentalmente ingleses y alemanes, o rusos en algunas zonas, pero también franceses, holandeses, daneses, suizos, austriacos, noruegos, etc., y en las que, o bien no hay españoles, o los que hay representan un reducido, a veces insignificante, porcentaje dentro de la Comunidad; y la cuestión que se ha planteado en ocasiones, y se sigue planteando, a pesar de que fue resuelta por el Tribunal Supremo hace años, es qué idioma debe emplearse en las juntas, si debe ser el español en todo caso, o siempre al menos que haya algún español en la junta de propietarios, o puede ser cualquier otro idioma, bien el que se utilice espontáneamente por los propietarios, bien el que se elija por mayoría al inicio de la junta, y qué garantías hay que observar en todo caso.