Obligación de pago de gastos de comunidad, en caso de separación o divorcio

Existen multitud de gastos ligados a la titularidad o al uso de una vivienda, como son los relacionados con los suministros precisos para su habitabilidad (agua, electricidad, gas, teléfono, etc.), los relacionados con su mantenimiento y conservación, los derivados de su integración en una comunidad en régimen de propiedad horizontal, las tasas e impuestos que gravan la vivienda (IBI,  alcantarillado y basura), y otros como seguro, hipoteca, etc.; y una cuestión conflictiva que se plantea no pocas veces en casos de separación o divorcio es quién es el obligado al pago de cada uno de esos gastos, puesto que mientras algunos, como los suministros, aparecen estrechamente vinculados al uso de la vivienda y, por tanto, pertenecerán al cónyuge al que se atribuya su uso, otros, como el IBI o la hipoteca, aparecen estrechamente vinculados a la propiedad del inmueble, se haga o no uso del mismo ¿pero qué ocurre con los gastos derivados de la pertenencia a una comunidad de propietarios?

Establece el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que es obligación del cada propietario, entre otras, la de “e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Pero en caso de separación o divorcio ¿a quién corresponden dichos gastos y quién es el obligado a su pago frente a la Comunidad? ¿Vincula a la Comunidad, y en qué medida en su caso,  una decisión judicial firme que establezca un determinado reparto en la responsabilidad de afrontar dichos gastos?

Plazos de caducidad y procesales, según nuestro Tribunal Supremo

Establece el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que la acción para impugnar antes los tribunales los acuerdos adoptados en una Junta propietarios caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos en cuyo caso la acción caducará al año, y es jurisprudencia constante la que declara que los plazos para el ejercicio de la acción de impugnación de acuerdos en materia de propiedad horizontal son de caducidad (SSTS de 18-6-86, 22-11-88, 25-11-88, 22-5-92, 26-6-93, 24-7-95, 19-11-96 y 2-7-02), no de prescripción, por lo que no admiten interrupción (SSTS. de 22-11-02, 30-5-03, 14-10-03, 14-6-04 y 5-7-04 ) y se aplica el artículo 5.2 del Código Civil (CC), el cual establece que, en el cómputo civil de los plazos, si estos estuviesen fijados por meses o años se computarán de fecha a fecha, y que no se excluyen los días inhábiles.

La cuestión venía siendo resuelta, hasta hace relativamente poco en el sentido, avalado por SSTS de 10/11/1994, 26/07/1999, 28/09/2000 y 15/02/2001, y que recogían sentencias como la SAP Valencia 138/2006, de 13 de marzo (JUR 2006/207638), de que el plazo no quedaba prorrogado al siguiente día hábil, sino que la demanda iniciadora de la contienda judicial se tenía que presentar el último día hábil dentro de dicho plazo, sin que fuera posible la aplicación del artículo 185.2 LOPJ para prorrogar el plazo de vencimiento al siguiente día hábil, pues ello sería confundir los conceptos de plazo procesal y sustantivo, y para éste no rige tal precepto, sino el artículo 5 CC que no tiene en cuenta los días inhábiles para el procedente cómputo.

Y digo que “venía siendo resuelta” de tal manera porque, aunque se continúe alegando dicha jurisprudencia en apoyo de la caducidad de la acción cuando se produce la circunstancia de haber presentado la demanda de impugnación dentro de las 15 horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo de caducidad,   la verdad es que se ha quedado desfasada respecto a lo que es el criterio sentado por la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 538/2011, de 11 julio (RJ\2011\5013), que es reiteración, y por tanto doctrina consolidada, de las SSTS 29/04/2009 (RJ 2009/2903), y 30/04 y 28/07/2010 (RJ 2010/4363 y RJ 2010/6943), que clarifican el juego que existe entre plazos sustantivos y procesales, de forma muy esquemática,  en los siguientes puntos:

1.    El Tribunal Supremo ha reiterado la diferencia existente entre plazos procesales y sustantivos al señalar que únicamente ofrecen carácter procesal los que tengan su origen o punto de partida de una actuación de igual clase.

2.    El artículo 135 LEC permite la presentación de escritos sujetos a plazo hasta las quince horas del día siguiente hábil al del vencimiento, regla prevista para plazos procesales y no para los sustantivos, en los que se atiende al hecho objetivo de la falta de ejercicio de la acción a la que se vincula dentro del plazo prefijado.

3.    La acción judicial que pone en movimiento el derecho se materializa a través de la presentación de una demanda, que es un acto procesal sujeto a normativa procesal. El problema no es tanto de plazos, pues su computación no se ve alterada, ni se prolongan los días de los que dispone el interesado sino de permitir al titular de un derecho, cuyo ejercicio se encuentra sometido a plazo de caducidad, disponer del mismo en su integridad, con perfecto ajuste a lo dispuesto en el art. 5 CC, que, aunque no menciona si el día final del cómputo ha de transcurrir por entero habrá de entenderse que es así, pues no excluye en su texto el día de su vencimiento a diferencia de lo que dispone sobre el día inicial.

4.    Una interpretación razonable de la norma y de los intereses en juego no puede originar como resultado final un efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos, desde el momento en que se privaría al titular del derecho a disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley.

La conclusión de la aplicación de esta doctrina del Tribunal Supremo, que es la que está vigente, es evidente, y supone un cambio sustancial respecto a la rígida y restrictiva interpretación anterior del mismo Tribunal, que era seguida por Juzgados y Audiencia Provinciales, y es que no hay que entender caducada la acción, y debe darse validez a la presentación de la demanda dentro de las quince horas del día hábil siguiente al de la expiración del plazo de caducidad previsto legalmente, sin que ello implique una ampliación del plazo de caducidad sino respeto del mismo, puesto que éste ha de transcurrir por entero, y que esta es la interpretación del artículo 5 CC, en relación con el artículo 135 LEC, conforme a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que debe ser aplicada por nuestros juzgados y tribunales.

Mejor, no obstante, no apurar, que siempre puede haber algún despistado.

José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
www.masabogado.com

La responsabilidad del titular registral por cuotas impagadas a una comunidad de propietarios

Establece el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal la obligación que tienen todos los propietarios de una finca sometida a dicho régimen de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, o a lo que esté especialmente establecido, por medio de un acuerdo de junta, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; y lo mismo cabe predicar de las derramas que sean válidamente aprobadas, ya sea para las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el artículo 10 LPH, o para cualesquiera otro acuerdos de los contemplados en el artículo 17 LPH, con las limitaciones que en algunos casos se contempla.

Pero la cuestión que se plantea está relacionada con la responsabilidad que tiene el titular registral de una finca respecto de las deudas que frente a la Comunidad de Propietarios puedan existir por el incumplimiento de esa obligación de pago por el que es propietario de la misma, cuando no coinciden una y otra condición en la misma persona, y ello dada cuenta que, por una parte, el citado artículo 9.1 LPH establece que la obligación de pago corresponde al propietario, el cual “…responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores”, estando el piso o local “…legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”; y, por otra parte, el artículo 21.4 LPH establece que “Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda – por ejemplo porque haya incumplido la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario el cambio de titularidad (art.9.1.i LPH) - , podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.”

La cuestión que se plantea es, pues la siguiente,  ¿es posible reclamar el pago de la deuda con la comunidad a quien aparece como titular registral de una finca, vivienda o local, aunque no coincida con la persona del su actual propietario, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra éste?