domingo, 6 de diciembre de 2015

Exigencias de información en la venta de SWAP, y nulidad por vicio del consentimiento


Nos referíamos hace un tiempo, a propósito del SWAP y su nulidad por error vicio del consentimiento, al concepto de SWAP, o contrato de permuta financiera, y tratábamos de dar respuesta a algunas de las cuestiones que se plantean en torno al mismo, como qué tipo de instrumento financiero es, cual es su regulación, en qué condiciones y con qué requisitos se puede ofertar, y en qué medida le es de aplicación la doctrina del Tribunal Supremo sobre el error vicio del consentimiento para pedir la nulidad del contrato, y la devolución de las liquidaciones realizadas por la entidad financiera.

A este respecto nos referíamos a la normativa aplicable, Ley 24/88, de 28 de julio, de Mercado de Valores (hoy Texto Refundido de la Ley de Mercado de Valores, aprobado por RD Legislativo 4/2015, de 23 de octubre), Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación y, en caso de que el cliente hubiese actuado como consumidor, la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios aprobada por RD Legislativo 1/2007, así como a las exigencias que había supuesto la Directiva MIFID 2004/39/CE, relativa a los mercados de instrumentos financieros; y nos referíamos a las últimas – en ese momento - sentencias en esta materia, las SSTS 840/2013, de 20 de enero (RJ 2014/781), y 385/2014, de 7 de julio (JUR 2014/188254), en relación con el alcance de los deberes de información y asesoramiento de la entidad financiera, señalando que, tratándose de clientes minoristas, la entidad debe informarles, antes de la perfección del contrato, de los riesgos de la operación especulativa, no bastando con que esta sea imparcial, clara y no engañosa, sino que debe incluir de manera comprensible información adecuada sobre los instrumentos financieros y las estrategias de inversión, y también orientaciones y advertencias sobre los riesgos asociados y, añadíamos, las entidades financieras deben valorar los conocimientos y experiencia del cliente en materia financiera, para precisar qué tipo de información se le ha de proporcionar en relación con el producto de que se trate, y realizar una evaluación de la conveniencia y, en su caso, de la idoneidad del producto, teniendo en cuenta que el incumplimiento de ese deber de información podía influir en la válida formación del contrato; concluíamos, por fin, que lo que vicia el consentimiento por error no es el incumplimiento de la entidad financiera del deber de informar del art. 79 bis 3 LMV, pues el cliente podría tener ese conocimiento por sus propios medios, sino el desconocimiento de los concretos riesgos asociados al producto financiero que contrata, que es un error esencial pues afecta a las presuposiciones que fueron causa principal de la contratación, y que por eso la ausencia del test de conveniencia o de idoneidad no determinan por sí sola la existencia del error como vicio del consentimiento, pero sí permite presumirlo.

Con posterioridad se han dictado numerosas sentencias por el Tribunal Supremo que, partiendo de la citada STS 840/2013, de 20 de enero de 2014, de Pleno, han fijado en muy poco tiempo un más que considerable cuerpo de doctrina sobre el error vicio del consentimiento en el contrato de permuta financiera o "swap", como son las SSTS 384 y 385 de 2014, ambas de 7 de julio y 387/2014, de 8 de julio, 458/2014, de 8 de septiembre, 460/2014, de 10 de septiembre, 110/2015, de 26 de febrero,  491/2015, de 15 de septiembre, 535/2015 y 563/2015, ambas de 15 de octubre, 547/15, de 20 de octubre, 549/15, de 22 de octubre, y la STS 595/2015, de 30 de octubre (JUR 2015/262393), entre otras, señalando esta última:

- A la trascendencia del amplio elenco de incumplimientos por la entidad financiera de sus obligaciones legales de estudio del perfil del cliente, de la adecuación del producto a sus condiciones profesionales y económicas y de los deberes de información precontractual, dada cuenta la desnaturalización que en el proceso de comercialización por las entidades financieras ha sufrido el SWAP (que se ha llegado a vender como un seguro de cobertura de hipoteca)  al advertir que  “posiblemente una de las cuestiones por las que el contrato de permuta financiera ha adquirido un gran protagonismo litigioso es porque se ha desnaturalizado su concepción original, ya que el swap era un figura que se utilizaba como instrumento de reestructuración financiera de grandes empresas o como cobertura de las relaciones económicas entre éstas y organismos internacionales, mientras que de unos años a esta parte ha pasado a ser comercializada de forma masiva entre clientes minoristas, fundamentalmente entre personas físicas y pequeñas y medianas empresas. Por eso, partiendo de la base de que profesionalidad y confianza son los elementos imprescindibles de la relación de clientela en el mercado financiero, en este tipo de contratos es exigible un estricto deber de información: el cliente debe recibir de la entidad financiera una completa información sobre la naturaleza, objeto, coste y riesgos de la operación, de forma que le resulte comprensible, asegurándose de que el cliente entiende, sobre todo, los riesgos patrimoniales que puede llegar a asumir en el futuro.”

- Que las reglas para la apreciación del error vicio del consentimiento cuando haya un servicio de asesoramiento financiero, son: “1. El incumplimiento de los deberes de información no comporta necesariamente la existencia del error vicio pero puede incidir en la apreciación del mismo. 2. El error sustancial que debe recaer sobre el objeto del contrato es el que afecta a los concretos riesgos asociados a la contratación del producto, en este caso el swap. 3. La información - que necesariamente ha de incluir orientaciones y advertencias sobre los riesgos asociados a los instrumentos financieros (art. 79 bis 3 LMV) - es imprescindible para que el cliente minorista pueda prestar válidamente su consentimiento, bien entendido que lo que vicia el consentimiento por error es la falta del conocimiento del producto y de sus riesgos asociados, pero no, por sí solo, el incumplimiento del deber de información. 4. El deber de información que pesa sobre la entidad financiera incide directamente en la concurrencia del requisito de excusabilidad del error, pues si el cliente minorista estaba necesitado de esa información y la entidad financiera estaba obligada a suministrársela de forma comprensible y adecuada, entonces el conocimiento equivocado sobre los concretos riesgos asociados al producto financiero complejo contratado en que consiste el error le es excusable al cliente. 5. En caso de incumplimiento de este deber, lo relevante para juzgar sobre el error vicio no es tanto la evaluación sobre la conveniencia de la operación en atención a los intereses del cliente minorista que contrata el swap cuanto si, al hacerlo, el cliente tenía un conocimiento suficiente de este producto complejo y de los concretos riesgos asociados al mismo; y la omisión del test que debía recoger esa valoración, si bien no impide que en algún caso el cliente goce de este conocimiento y por lo tanto no haya padecido error al contratar, permite presumir en el cliente la falta del conocimiento suficiente sobre el producto contratado y sus riesgos asociados que vicia el consentimiento; por eso la ausencia del test no determina por sí la existencia del error vicio, pero sí permite presumirlo.”

Pues bien, siendo muy interesante la apreciación sobre la desnaturalización de la comercialización de los swaps a efectos de la exigencia de las reglas que enumera a continuación la anterior sentencia, más interesante, y didáctica, es la más reciente STS núm. 633/2015, de 13 de noviembre (JUR 2015/270928), tanto por la argumentación con que revoca las dictadas en primera y segunda instancia, que acogen una serie de argumentos reiterativos de las entidades financieras para defender la validez de los contratos [la SAP Barcelona núm. 105/2012, de 21 de febrero (JUR 2012/120001), aparte descartar el engaño por parte de la entidad financiera, afirmaba que no era posible apreciar que el error padecido por el demandante fuera excusable, por cuanto pudo ser evitado mediante el “empleo de una diligencia media o regular, mediante la simple lectura del contenido del contrato suscrito, integrado por cláusulas redactadas de manera concreta, clara, y sencilla, con posibilidad de compresión directa”, dado que la demandante era una inmobiliaria, que su administrador había contado con el asesoramiento contable de la empresa, y que los primeros años el cliente no se planteó la nulidad del contrato porque las liquidaciones le eran favorables] como porque, partiendo de la desnaturalización en la comercialización de este producto, ya señalada, y el elevado estándar legal en el cumplimiento del deber de información a las empresas que lo comercializan,  enumera de forma muy precisa cual es esa información exigible, un deber que es tanto más intenso cuanto menor es la capacidad del cliente para obtener esa información por sí mismo:

1º. Debe informar al cliente de que, tratándose de un contrato con un elevado componente de aleatoriedad, los beneficios de una parte en el contrato de swap constituyen el reflejo inverso de las pérdidas de la otra parte, por lo que el Banco (o la empresa de servicios de inversión) se encuentra en conflicto de intereses con su cliente, sus intereses son contrapuestos, porque para el Banco, el contrato de swap solo será beneficioso si su pronóstico sobre la evolución del tipo de interés de referencia es acertado y el cliente sufre con ello una pérdida.

2º. Debe también informarle de cuál es el valor de mercado inicial del swap, o, al menos, qué cantidad debería pagarle el cliente en concepto de indemnización por la cancelación anticipada si se produjera en el momento de la contratación, puesto que tales cantidades están relacionadas con el pronóstico sobre la evolución de los tipos de interés hecho por la empresa de inversión para fijar los términos del contrato de modo que pueda reportarle un beneficio, y permite calibrar el riesgo que supone para el cliente. El banco no está obligado a informar al cliente de su previsión sobre la evolución de los tipos, pero sí sobre el reflejo que tal previsión tiene en el momento de contratación del swap, pues es determinante del riesgo que asume el cliente.

3º. Debe suministrar al cliente una información clara y correcta sobre la forma de calcular el coste de cancelación anticipada de los productos, una información que es esencial por cuanto que la cancelación anticipada no es una eventualidad anormal en el contrato de swap, desde el momento en que en el mismo se prevé esa posibilidad.

4º. Debe informar en términos claros de los posibles desequilibrios entre las cargas que para el cliente supone que el tipo de interés de referencia baje y las que para el banco supone que este tipo suba, puesto que constituyen un factor fundamental para que el cliente pueda comprender y calibrar los riesgos del negocio, el reparto real de riesgos entre ambas partes.

5º. Debe informar al cliente, de forma clara y sin trivializar, que su riesgo ilimitado no sólo es teórico, sino que, dependiendo del desarrollo de los índices de referencia utilizados puede ser un riesgo real y, en su caso, ruinoso, a la vista del importe del capital nocional.

En definitiva, y a efectos de la nulidad del contrato, cuando no existe la obligación de informar, no puede imputarse el error a la conducta omisiva de una de las partes porque no facilitó la información a la contraria, pero eso no ocurre en la contratación de este tipo de productos financieros derivados y complejos, como es el SWAP, para la que el ordenamiento jurídico impone a una de las partes un deber de informar detallada y claramente a la contraparte sobre las presuposiciones que constituyen la causa del contrato; y no es suficiente que el contrato suscrito esté integrado por “cláusulas redactadas de manera concreta, clara y sencilla, con posibilidad de comprensión directa”- como acogía la citada SAP Barcelona -, porque eso es un requisito de su incorporación al contrato, pero no supone el cumplimiento de la obligación de información que es exigible sobre esos determinados extremos, a la que nos hemos referido; y no es exigible - y oponible como una falta de diligencia - a los clientes no profesionales del mercado financiero y de inversión, como ya señaló la STS 244/2013,de 18 de abril (RJ 2013/3387), y reitera ahora esta STS  633/2015, que sean ellos quienes deben averiguar las cuestiones relevantes en materia de inversión y buscar por su cuenta asesoramiento experto externo a la empresa de inversión que le asesora y vende el swap, porque es justo al revés, el cliente debe poder confiar en que esa entidad de servicios de inversión no está omitiendo información sobre ninguna cuestión relevante.

No es que esta STS 633/2015 diga nada nuevo respecto al cuerpo de doctrina formado en el Tribunal Supremo respecto a este producto, pero sí que es de agradecer la sistematización que, de forma tan pedagógica, realiza de la información que es exigible para su comercialización evitando el error excusable, causa de nulidad por error vicio del consentimiento, y aunque reconoce que habrá graduaciones en función del tipo de cliente, de su capacidad para obtener esa información, limita bastante la posibilidad de reducir ese nivel de exigencia siempre que falte una formación muy específica en mercados financieros y de inversión.

A ver si en algunos juzgados y Audiencias se van enterando, se entienden bien los requisitos exigibles, y dejan de acogerse argumentos esgrimidos por las entidades financieras como los acogidos por la revocada SAP de Barcelona citada.



domingo, 29 de noviembre de 2015

Nuevo régimen de prescripción de las acciones personales sin plazo especial

El pasado 6 de octubre de 2015 se publicaba en el BOE la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que como suele ser habitual no se limitó a la reforma de ésta, sino que el legislador aprovechó para, a través de sus disposiciones finales, modificar otras leyes y, por lo que al tema que nos ocupa respecta, llevar a cabo a través de su disposición final primera la primera actualización del régimen de la prescripción previsto en el Código Civil, que desde su publicación había permanecido inalterado, aunque se limitó al plazo de prescripción de las acciones personales que no tuvieran señalado un término especial, que  estaba establecido en el artículo 1.964 C en quince años, introduciendo un segundo párrafo a dicho precepto en el que se señala que “2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”; reforma que se justifica en el preámbulo de la ley, reconociendo la importancia que tiene en la vida jurídica y económica de los ciudadanos, y argumentando que “con ello se obtiene un equilibrio entre los intereses del acreedor en la conservación de su pretensión y la necesidad de asegurar un plazo máximo.”

¿Qué significa esta reforma del régimen de prescripción, y qué consecuencias tiene?

Como es sabido, por la prescripción se extinguen los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean, en perjuicio de cualesquiera personas, sean físicas o jurídicas, por el simple transcurso del tiempo que para cada caso está previsto en la Ley, en este caso en el Código Civil, que para algunos supuestos recoge plazos especiales, que oscilan entre uno y treinta años dependiendo de qué tipo de acción se trate, pero para aquellas obligaciones personales que no tuvieran señalado ningún plazo especial se señalaba por el artículo 1.964 CC un plazo de quince años, que es el que ha quedado reducido tras la reforma a cinco años.

Se trata ciertamente de una reducción importante, a una tercera parte, pero desde hace ya mucho tiempo se venía considerando excesivo ese término de quince años para la prescripción de las obligaciones personales, un plazo que , además, carecía en muchos casos de una justificación razonable frente a otros plazos más reducidos establecidos para el ejercicio de determinadas acciones, también personales, como es el de cinco años para la reclamación de alimentos o del pago de arriendos, el de tres años para la reclamación pago de honorarios de notarios, abogados farmacéuticos o maestros, entre otros, o el de un año para la reclamación de la responsabilidad civil por injuria o calumnia, o la derivada de la responsabilidad civil extracontractual.

La realidad es que un plazo de cinco años es más que razonable para que un acreedor medianamente diligente, y si no lo es debe asumir las consecuencias, adopte las medidas necesarias, bien para reclamar su derecho, ejercitando la acción que le corresponda, bien para mantenerlo en estado de ser reclamado, puesto que el artículo 1.973 CC – que finalmente no ha sufrido ninguna modificación, como la propuesta de que no se entendería interrumpida la prescripción si “transcurrido un año desde la reclamación extrajudicial del acreedor el deudor no hubiese cumplido y el acreedor no hubiera reclamado judicialmente su cumplimiento”, lo que de facto terminaba con el régimen típicamente interruptivo de la prescripción, asemejándolo a la caducidad - establece la posibilidad de interrumpir la prescripción no solo mediante el ejercicio de la acción ante los tribunales, sino mediante la reclamación extrajudicial del acreedor, y por cualquiera acto de reconocimiento de la deuda por parte del deudor, lo que en la práctica significa la posibilidad de reiniciar el cómputo íntegro del plazo de cinco años tantas veces como se produzca esa reclamación o reconocimiento, es decir, indefinidamente.

¿Y cuáles son estas acciones que no tienen señalado un plazo de prescripción especial? Pues, por ejemplo, las acciones de resolución, o de reclamación por incumplimiento, o por defectuoso cumplimiento de un contrato; la acción de responsabilidad contractual contra el promotor de una edificación, que se podía ejercitar acumuladamente con las acciones derivadas de la Ley de Ordenación de la Edificación contra los agentes de la construcción, o separadamente después de agotados los plazos más breves señalados por dicha ley; la acción del arrendador de un inmueble para la revisión de la renta; o la acción de reclamación de cuotas de comunidad a los propietarios incursos en mora, un supuesto éste en el que, aunque algunas Audiencias Provinciales han venido defendiendo que le era de aplicación el plazo de cinco años previsto por el artículo 1.966.3 CC para las obligaciones de pago periódico [así, por ejemplo, la SAP Zaragoza de 24 de marzo de 1992 (AC 1992/408), las SSAP Las Palmas de 2 diciembre 1993 (AC1993/2543),  núm.501/2000, de 11 de octubre (AC 2001/2469), y núm. 93/2010,de 4 de marzo (JUR 2010/419408) o la SAP Sevilla núm. 521/2009, de 22 de diciembre (JUR 2011/232424)], la mayoría de ellas [por ejemplo SAP Guipúzcua núm. 175/2011, de 1 de junio (AC 2014/841), que cita  SSAP Badajoz 27-9-2001 (AC 2001/1948) Segovia 25-5-2000, Málaga 27-09-1999 (AC 1999/8634), 14-07-1999 y 4-11-1998, Sevilla 28-06-1999, La Rioja 11-3-1999, Cáceres 11-01-1999, Toledo 11-01-1999, Navarra 7-12-1998, Madrid 31-1-2000  (AC 2000/3133); o la más reciente SAP Madrid núm. 1/2015, de 7 de enero (JUR 2015/82052)] han venido considerando de aplicación el plazo de quince años del artículo 1.968 CC.

Todas ellas, y otras que no tenían señalado un plazo especial, quedan sujetas en adelante a este nuevo plazo de prescripción de cinco años para el ejercicio de la acción.

¿Y qué es lo que ocurre con las acciones nacidas con anterioridad a la entrada en vigor de esta reforma del Código Civil, para las que regía le plazo de quince años?

La reforma viene acompañada además de un régimen transitorio aplicable a las relaciones personales ya existentes, es decir, a las nacidas antes de la entrada en vigor de la reforma, que se produjo al día siguiente de la publicación en el BOE, señalando la Disposición Transitoria 5ª que “El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil.”, el cual establece que “La prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.”, lo que el legislador considera en el Preámbulo como un régimen también más equilibrado, surtiendo efecto el nuevo plazo de cinco años; pero ¿qué es lo que significa en la práctica la remisión al artículo 1.939 CC de esta disposición transitoria?

Se trata éste de un precepto que, ubicado dentro del cuerpo del mismo Código Civil, se refería al régimen aplicable a las obligaciones nacidas con anterioridad a la entrada en vigor del mismo Código, paras las cuales ya estaba corriendo el tiempo de prescripción, y cumplía la función de derecho transitorio, estableciendo en primer lugar, como regla central, que la ley nueva no se aplica en principio a las prescripción en curso bajo el imperio de la legislación anterior, como una expresión del principio general de irretroactividad, para a continuación, alterar dicho principio y considerar la prescripción cumplida si la ley nueva acorta el plazo prescripción de la ley antigua, y dicho nuevo plazo transcurre por entero tras la entrada en vigor de la ley nueva, lo que en definitiva viene a significar una retroactividad en favor de la prescripción, aunque sea limitada, en cuanto que el derecho de los titulares de un derecho o acción se puede ver limitado en el plazo para su ejercicio.

La aplicación de este precepto significa por tanto, en definitiva, que aquellas acciones o derechos con un plazo de quince años de prescripción en curso que termine con anterioridad al transcurso de los cinco años de plazo que establece ahora el artículo 1.968 CC, contados desde la entrada en vigor de dicho precepto, que se produjo el 7 de octubre de 2015, terminará cuando efectivamente le corresponda con arreglo a la antigua redacción; ahora bien, aquellas acciones o derechos cuyo plazo de prescripción esté en curso, y venza con posterioridad a dicho nuevo plazo de cinco años contados desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, es decir, que venza con posterioridad al 7 de octubre de 2020, habrá que considerarlos prescritos a esa fecha.

La razón de dicha limitación es clara, y es que no parece ni razonable ni justo, y carece de justificación que el plazo de prescripción de una obligación nacida inmediatamente antes del 7 de octubre de 2015 tenga un plazo de prescripción de 15 años, finalizando en el año 2030, mientras que un derecho u obligación de similares características nacidos un día después venza diez años antes, en el 2020.

Como conclusión, en general parece un acortamiento muy razonable del plazo de prescripción, que por una parte evita la creación de expectativas por parte del deudor sobre el abandono del ejercicio de un derecho o acción por el acreedor (un par de requerimientos extrajudiciales le bastaban para mantener viva la acción treinta años), obligando a éste a observar un actitud razonablemente más activa para el ejercicio de su derecho, sin menoscabo del mismo, puesto que al mantener la redacción del artículo 1.973 CC para la interrupción de la prescripción, puede reiniciar el plazo las veces que sea preciso hasta estar en disposición de reclamar, o hasta que el deudor venga a mejor fortuna y pueda ejercitarse esa reclamación con éxito, por ejemplo.

En todo caso toca revisar aquellos asuntos que estén pendientes – de la venida a mejor fortuna del deudor, generalmente - antes de que prescriban.

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com

domingo, 22 de noviembre de 2015

Acuerdo de modificación del régimen de hecho - distinto al del título constitutivo - de contribución a los gastos de comunidad, y mayoría exigible.

Establece el artículo 3 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH), en su apartado b), que  en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local: “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, añadiendo a continuación que “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso a local no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley." Por su parte el artículo 5 LPH, en su párrafo segundo, establece que “En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes"; el artículo 9.1.e) LPH, se refiere a la obligación de los copropietarios de "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", y por último el artículo 17.6 LPH establece que Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”

De la lectura y del análisis conjunto de dichos preceptos se desprende con claridad la obligación de contribución de los propietarios conforme a lo establecido en el título constitutivo, la posibilidad - puesto que algunos propietarios pueden ser exonerado de ciertos gastos y algunos de estos pueden distribuirse con criterios distintos a la cuota de participación - de que el coeficiente de participación en los gastos de cada uno de los propietarios no coincida con su cuota de participación en la propiedad, y la posibilidad de modificar esa cuota de participación en el gasto - vía modificación de coeficientes, vía modificación de la cuota o forma de participación o distribución del gasto - previa adopción de un acuerdo, así como la necesidad de la unanimidad cuando el acuerdo adoptado implique la modificación de los estatutos o de las reglas establecidas en el título constitutivo.

La cuestión que se plantea no es tanto el acuerdo de comunidad modificando el título constitutivo, e inscrito en el Registro de la Propiedad, supuesto que no ofrece ningún problema (el problema es conseguirlo, claro), como el supuesto en el que por conformidad o inercia de los comuneros se viene contribuyendo a los gastos comunes de forma distinta a la prevista en el título constitutivo y, posteriormente, se quiere modificar para volver a contribuir al sostenimiento de los gastos conforme se establecía en el título. Si es posible o no acordarlo, si se debe entender que existe un acuerdo tácito de modificación del título constitutivo, o actos propios de la comunidad en tal sentido, y qué mayoría se requiere para dicho acuerdo son algunas de las cuestiones que se plantean.