Pena convencional en el contrato de compraventa, moderación y daños y perjuicios.

La cuestión que se plantea se refiere a aquellos contratos de compraventa de vivienda, en los que existen entregas a cuenta del precio final, a veces bastante importantes, que contienen una estipulación, que es casi una cláusula de estilo, en la que se establece que el incumplimiento por el comprador de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública cuando así sea requerido por la vendedora facultará a esta para resolver el contrato, con derecho a percibir una pena convencional igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador. Esto nos llevó a plantearnos en otras entradas, en primer lugar, si cabía la posibilidad de alegar enriquecimiento injusto contra quien resuelve el contrato de compraventa, y se queda con la vivienda y con las cantidades entregadas a cuenta, y en segundo lugar si era posible, y en qué condiciones la declaración de abusividad de la cláusula penal, y cuáles eran sus consecuencias; pero lo que ahora nos planteamos es, cuando no sea posible esa declaración de abusividad, si es de aplicación en todo caso la pena pactada, o cabe su moderación judicial, y en qué casos, y, además, si es posible reclamar otros daños y perjuicios, además o acumuladamente a la pena convencional pactada.

Segregación de finca en propiedad horizontal, y alteración de elementos comunes para acceso independiente.

Se refiere a la propiedad horizontal el artículo 396 del Código Civil (CC) cuando señala que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, elementos comunes entre los que cita el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales, fachadas, etc., y viene regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad Horizontal (LPH) , según la cual – artículo 1 – “tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.”; en ambos preceptos aparece como consustancial a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal la posibilidad de aprovechamiento independiente, como una cualidad esencial de la propiedad, y el acceso independiente a la vía pública o a un elemento común del edificio como una cualidad esencial o condición inherente a la propiedad para ese aprovechamiento.

El problema se plantea cuando un local en propiedad horizontal que constituye una única finca registral, que puede estar en una o en varias plantas, y  al que se accede a través de un único punto de acceso, se produce una segregación como consecuencia de la cual se divide en dos o más fincas, quedando el acceso al local para utilización exclusiva de uno solo de los locales resultantes de la segregación, de forma que el otro local, constituido como finca independiente, queda aislado del resto del local y sin acceso a un elemento común del edificio o a la vía pública.

La realización de obras de apertura de ese acceso que permita un aprovechamiento independiente de la finca que ha quedado sin acceso, bien sea en la fachada del edificio para acceder directamente al exterior, caso de tratarse de un bajo comercial, bien sea a un elemento común del edificio, como el zaguán de entrada, o el rellano de la escalera, caso de tratar de un entresuelo, implica una grave alteración de un elemento común del edificio; ¿puede denegarse por la comunidad la solicitud de autorización para conseguir ese acceso independiente? Y una vez denegada, ¿es posible obtener la nulidad de dicho acuerdo y la consecución de dicho acceso?

Cláusula de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios, abusividad y consecuencias de su nulidad.

La cuestión que se plantea está relacionada con la cláusula de vencimiento anticipado para el caso de incumplimiento que como una condición general se impone en todas las operaciones de préstamo, hipotecario o no, en la cual se establecía en favor de la entidad bancaria prestamista la posibilidad de exigir por anticipado la cantidad total del capital pendiente de amortizar, con los intereses devengados, ordinarios y de demora, y comisiones pactadas, dando por vencido el préstamo pese al plazo pactado, por falta de pago a su vencimiento de cualquier cuota de amortización de capital y/o intereses prevista en la escritura de préstamo.

A este respecto conviene recordar que la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo se venía decantando hasta fecha muy reciente por rechazar el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado aun cuando el incumplimiento se refiriera a una sola cuota del préstamo, con fundamento en el principio de libertad de pactos del artículo 1.255 CC, como es el caso de la STS 792/2009, de 16 de diciembre, con cita de sentencia del mismo Tribunal, de 7 de febrero de 2.000; 9 de marzo de 2.001; 4 de julio de 2.008; y 12 de diciembre de 2.008; y es que el artículo 693 LEC, antes de la reforma realizada por Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, establecía expresamente en su apartado 2 que “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiere convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de alguno de los plazos diferentes y este convenio constase inscrito en el Registro.”, exigiéndose a partir de dicha Ley “tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses,” para que pueda producirse ese vencimiento anticipado.

Ahora bien, la cuestión que se plantea es qué ocurre en caso de que, como puede suceder en la práctica en tantas ocasiones, simplemente por lo reciente de dicha reforma legislativa y la existencia de tantas operaciones de préstamos hipotecarios realizadas con anterioridad a la misma y todavía subsistentes, existiera un pacto de vencimiento anticipado aun por el impago de una sola cuota de préstamo, y la entidad bancaria esperara para declararlo al incumplimiento de tres o más cuotas, conforme a la legislación vigente.

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La conclusión es que si la cláusula de vencimiento anticipado para el caso de incumplimiento es nula, porque el juez llega a la conclusión de que es abusiva, en el sentido del artículo 3, apartado 1, de la citada Directiva 93/13, es nula con todas las consecuencias que de ello se derivan, es decir, que su contenido no puede limitarse ni moderarse por el juez nacional, y debe tenerse por no puesta en el contrato, siendo indiferente a este respecto que en la práctica la entidad bancaria haya respetado el plazo legalmente previsto en la nueva redacción del artículo 693.2 LEC, superior al pactado, o incluso un plazo superior. 

Habrá que esperar a ver qué dice el TJUE. 

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