Sobre el retracto de colindantes de fincas rústicas

 

Aunque nuestro Código Civil se refiere al retracto convencional o legal como una causa de resolución de un contrato de compraventa anterior, en realidad se trata de un derecho real de adquisición, e implica la celebración de una nueva transmisión del inicial adquirente en favor del retrayente, que es la persona que ejercita ese derecho de retracto, sea el original vendedor, que se haya reservado ese derecho, el arrendatario, un comunero, o un colindante.

La cuestión que nos planteamos es a propósito del retracto de colindantes a que se refiere el artículo 1.523 CC, y también el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, cuando estamos ante la compraventa de una finca rústica.

Señala el primero de esos preceptos que tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea, siempre que no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas; y también que si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida, y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.

El segundo señala, por su parte, que tendrán dicho derecho los propietarios de fincas colindantes titulares de explotaciones prioritarias, cuando la venta sea de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo [que viene establecida en cada normativa autonómica distinguiendo entre secano o regadío, y por municipios o zonas], prefiriendo en caso de concurrencia de varios colindantes al dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo, y al dueño de la finca de menor extensión, si hay varios que cumplen esa condición, y al de mayor extensión si ninguna de las fincas colindantes iguala o supera, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo.

Ambos preceptos operan con distintos requisitos, y plazos, pero el fundamento de ambos es el mismo, y resulta esencial para entender la institución y aquellos supuestos en los que puede prosperar la acción de retracto dirigida a conseguir la venta forzosa en favor de quien ejercita esa acción: se trata de impedir el excesivo fraccionamiento de las tierras agrícolas y garantizar así que es posible su explotación, agrícola, no otra. El fundamento es el interés general, aunque redunde en beneficio de un particular, y por ello, en cuanto supone una restricción del derecho de propiedad, su regulación debe ser interpretada restrictivamente en beneficio del adquirente.

 

En este sentido se expresa la STS 94/2008, de 4 de febrero, al afirmar que: «El retracto legal puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; aunque, en realidad, no supone una subrogación en sentido propio, sino más bien una venta forzosa por parte del comprador al retrayente. Se trata, en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues, aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general (sentencia de 2 febrero 2007, que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de2004). En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma».

 

El plazo para el ejercicio de la acción de retracto es de caducidad, nueve días desde la inscripción cuando se trata de un retracto de colindantes del artículo 1.523 CC, salvo que el retrayente hubiera tenido antes conocimiento completo de la compraventa (y sea posible probarlo, claro), en cuyo caso empezará a computarse el plazo desde ese momento [STS 5092013, de 22 de julio]; y un plazo mucho más amplio cuando se trate del retracto del artículo 27 de la ley de modernización: un año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días desde la notificación, sin necesidad de esperar a la inscripción y al transcurso del plazo anual [STS 577/2018, de 17 de octubre].

 

El problema puede plantearse en ocasiones en torno a la naturaleza rústica o no de la finca que quiere ser retraída, porque si no es rústica huelga tratar del plazo de caducidad, y a este respeto es muy ilustrativa la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de octubre de 2023, cuando, después de recordar el carácter restrictivo con el que se tiene que interpretar la regulación del derecho de retracto, señala que:

 

«[…] la calificación de una finca, objeto de retracto de colindantes, como rústica o urbana es una cuestión de hecho, independiente de la calificación que presente desde la perspectiva administrativa o fiscal, como se ha matizado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, debiendo contemplarse tanto desde el punto de vista de la calificación legal del predio (naturaleza) como su destino (finalidad), pues no basta con que se acredite su condición de rústica si la finalidad con que se pretende retraer no responde a los fines y resultados reales y prácticos del retracto de colindantes –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo número 1005/2005, de 26 de octubre–. La finalidad del retracto de colindantes no es más que la de favorecer la agrupación de pequeñas parcelas para hacer más rentable el cultivo, eliminando el minifundio (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1991). En el mismo sentido, resulta aplicable la doctrina jurisprudencial que sienta “no haber explotación agraria cuando los cultivos son transitorios, de pequeña escala, improvisados o aparentes, porque la explotación ha de ser sistemática, permanente y exclusiva, con producción de resultados sensibles y proporcionados” y que «cuando sólo parte del terreno se dedica al cultivo agrícola y el destino es, por la proximidad a barrios y calles, de carácter urbano, no puede afirmarse la finalidad legal del retracto” (Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1973)».

 

Planteado el problema -incluso antes, en caso de estar interesado en la adquisición de una finca que pueda plantear esos problemas- convendrá asesorarse adecuadamente para evaluar las posibilidades y actuar en consecuencia.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

¿Es posible poner fin a las alteraciones en elementos comunes?

 

El problema que se plantea, en no pocas ocasiones, en las comunidades de propietarios es en qué medida determinadas autorizaciones para la realización de obras que implican una alteración de la configuración exterior del inmueble, como son típicamente los cerramientos de terrazas y balcones, ya se hayan concedido de forma expresa siempre que no sea arbitraria  [p. ej. por razones de razones de seguridad u orientación, como la SAP Palma (Secc. 4ª, 78/1998, de 3 de febrero] , o, lo que es más frecuente, de forma tácita por inacción ante una multiplicidad de alteraciones que hacen inviable requerir una uniformidad inexistente al último en llegar [SAP Madrid, Secc. 1ª , de 14 de febrero de 2000, recurso 363/1997]. 

Y la cuestión se plantea a propósito de si, producidas ya esas alteraciones, constituyen una «patente de corso» que pueda utilizarse frente a la pretensión de la comunidad de impedir nuevas alteraciones indiscriminadas, cada vez más atrevidas y anárquicas, conforme van incidiendo en la edificación los particulares gustos de cada nuevo propietario que se lanza a una reforma que excede del ámbito estricto de su propiedad. ¿Es posible reaccionar para impedir nuevas alteraciones? ¿Es posible poner un «tablacho» que impida esa pendiente deslizante? 

Pues como en la canción, depende, y ¿de qué depende? De la voluntad clara y manifiesta de la comunidad. Así lo pone de manifiesto la STS 666/2013, de 31 de octubre, que, frente a la demanda de una comunidad frente a un propietario por alteración de elementos comunes sin el consentimiento de la junta de propietarios, se opuso ya existían otras obras y reformas que habían alterado elementos comunes y modificado la configuración arquitectónica original de la urbanización, y el abuso de derecho por negarle un trato igual al de otros copropietarios. 

La sentencia del TS pone de manifiesto que en las resoluciones de instancia se citan sentencias suyas, en uno y otro sentido, que solo aparentemente con contradictorias, y que incluso hay «dos sentencias de esta Sala exponen la misma (literalmente) doctrina general sobre el abuso del derecho y una de ellas lo estima (la de 17 de noviembre de 2011) y otra, bien cercana en el tiempo (la de 24 octubre 2011), lo rechaza». Pero advierte que no se trata de enumerar o citar sentencias en uno u otro sentido, sino de recalcar la doctrina general que se desprende de unas y otras, porque depende de cada caso y de las circunstancias que concurran. Y declara:

 

Que no es suficiente con que exista una obra autorizada para que se estimen abusivas todas las acciones que se ejerciten frente a las nuevas alteraciones; sí se considera abuso del derecho cuando, a la vista de las circunstancias, se aprecia la inexistencia de justa causa o de finalidad que no puede considerarse legítima, sin que el que acciona obtenga beneficio alguno y perjudique a otro propietario. En el presente caso, se acordó por la Junta de la Comunidad de 22 agosto 2002 dar su autorización a obras ya realizadas - acuerdo que no ha sido impugnado- y se decidió no autorizar desde tal momento alteración alguna de fachada u otro elemento común. Asimismo, la Comunidad interpuso sendas demandas respecto a obras no autorizadas: así, ante distintos Juzgados de Marbella autos de juicio ordinario 1426/2007 y 764/2008, en las que recayeron sentencias condenatorias a demoler las obras realizadas en las terrazas, aunque las mismas no se han llevado a ejecución, decisión de la propia Comunidad. De todo ello, apreciando estas circunstancias, consta la de la voluntad de los copropietarios de no autorizar alteraciones ilícitas, pese a que ya existen algunas y contra dos de ellas media sentencia firme de demolición. La Comunidad ha decidido, en acuerdo no impugnado, aplicar las normas de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a que no se realicen obras que produzcan alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes..., como dice el artículo 12, sin que se autorice por la Junta, por unanimidad, como exige el artículo 17, norma 1ª. Y no consta que aquel acuerdo carezca de justa causa -la voluntad de los copropietarios- mi carezca de finalidad legítima -la uniformidad a partir del acuerdo- ni se haya tomado sin beneficio para todos y perjuicio para uno».

 Por lo tanto, atendiendo a las circunstancias es posible poner un tablacho, decir hasta aquí hemos llegado, pero debe deducirse de actos inequívocos de la comunidad de propietarios manifestados a través de su junta de propietarios, mostrando la voluntad de impedir nuevas alteraciones.

 Por supuesto, y como dice el propio Tribunal Supremo, después habrá que ver caso por caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés.

Abogado

Sobre la proscripción de comportarse como el perro del hortelano en el uso de la cosa común

 

Son varias las razones que llevan a tener que compartir la propiedad de una cosa o un derecho, como son numerosas las controversias que pueden derivarse de dicha situación de «pro indiviso», y de una mala comprensión de los derechos, obligaciones y limitaciones que nacen de ella.

La regulación se contiene en los artículos 394 y 398 del Código Civil (CC). El primero de ellos establece que «Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho»; el segundo que «Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior». Si no hay acuerdo, ¿hay que acudir al juez para desempatar?

Dando por supuesto que no existe contrato que regule ese uso, porque en tal caso habría que estar a lo en él dispuesto (ex artículo 392 CC), las cuestiones que se plantean son, si ese uso debe ser proporcional a la cuota en la propiedad que tenga un comunero, y en qué medida puede tratar de limitarse ese uso por uno de los partícipes a otro u otros.

Respecto a la primera cuestión, el artículo 394 CC permite a cada comunero utilizar la cosa común de manera plena sin exigir que sea proporcional a su cuota. Doctrina y jurisprudencia se refieren a él como «uso solidario», y significa que, mientras que un comunero respete las restricciones indicadas en el propio artículo 394 CC, los demás no pueden impedir su uso, aunque sea superior a su cuota, aunque sea exclusivo incluso, ni ejercitar acciones dirigidas a restringirlo, impedirlo, o reclamar indemnizaciones por ese «exceso» de uso respecto de su cuota de participación.

Los límites de del artículo 394 CC -que el uso por cada comunero de la cosa común sea «conforme a su destino» y que no «impida a los copartícipes utilizarla según su derecho»-, no plantean especiales problemas de interpretación, ese «destino» será el pactado expresa o tácitamente por los comuneros, o el que sea conforme a la naturaleza de la cosa en común, y, desde luego, es sin duda contrario a derecho que un comunero utilice la cosa común de un modo excluyente, impidiendo el ejercicio por otro u otros partícipes de su igual facultad de uso solidario de la totalidad de la cosa común. Otra cosa será la prueba de esos hechos.

La relación entre el uso solidario y el interés de la comunidad a que se refiere el artículo 398 CC, y la posibilidad de establecer limitaciones por mayoría a ese uso solidario en «interés de la comunidad», plantea, sin embargo, mayores dificultades interpretativas.

Claro que hay supuestos en los que habrá presumir que el «interés de la comunidad» coincide con el de la mayoría, y podrá considerarse ilícito el uso al margen de la reglamentación establecida por esa mayoría. Piénsese en el supuesto, nada infrecuente, de una comunidad hereditaria sobre una vivienda, que es indivisible, en la que la convivencia entre los coherederos es imposible, haciendo también imposible el goce y disfrute solidario por todos los partícipes. Se trata de un supuesto al que se refiere la STS núm. 700/2015, de 9 de diciembre, que se refiere a resoluciones similares anteriores, y que termina estableciendo unos turnos alternos y sucesivos fijados por sorteo, en proporción a la cuota de cada partícipe, cuota con la que contribuirían a los gastos.

Pero no es esa la regla general. La regla general, como señala la STS núm. 93/2016, de 19 de febrero, es que, «la supresión permanente de la facultad de uso solidario de la cosa común requerirá el acuerdo unánime de los comuneros. La mayoría sólo podrá impedir el ejercicio de dicha facultad temporalmente, en términos en que tal impedimento pueda calificarse de “acto de administración” en el sentido del artículo 398.1 CC --en los mismos términos, para mantener la consistencia valorativa, en los que pueda considerarse “acto de administración”, competencia de la mayoría, el arrendamiento a tercero de la cosa común--; y sometido ese acuerdo mayoritario al control judicial de lo “gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común" que prevé el párrafo tercero del mismo artículo 398 CC».

Debe en consecuencia rechazarse toda pretensión de un comunero de limitar el ejercicio por otro de la facultad de uso solidario, cuando el concreto uso de que se trate beneficie a este y no cause a aquél ningún perjuicio relevante, señalando la Sala, en la última de las sentencias citadas, que debe reiterar la doctrina de que, «respecto del uso por los comuneros de la cosa o el derecho común, regiría a todas luces —aun si el artículo 394 CC no existiera— la regla o máxima jurídica “quod tibi non nocet et alii prodest non prohibetur” O por expresarlo de un modo más clásico y castizo: el Derecho no ampara que, a ese respecto, los comuneros se comporten como “el perro del hortelano”».