Acerca del derecho de uso de jardines, y piscina comunitaria por los propietarios de plazas de garajes.

La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que la comunidad de propietarios pueda impedir el uso de la piscina y de otras zonas comunitarias, como las zonas ajardinadas, instalaciones deportivas, etc., a los propietarios que lo son sólo de una plaza de garaje, limitando su uso y disfrute única y exclusivamente a los propietarios de viviendas en la comunidad,bien sea por medio de un acuerdo que lo impida expresamente, por ejemplo mediante la aprobación de un reglamento de normas internas de comunidad que así lo contemple, bien por la vía de hecho, sin mediar acuerdo previo, previo - salvo el que pudiera deducirse de la exclusión de los titulares solo de plazas de garaje de los gastos de mantenimiento de tales zonas, vía aprobación de presupuestos -, por considerar que el acceso está limitado a los propietarios de las viviendas y, por tanto, no es necesario adoptar un acuerdo expreso en tal sentido. ¿Es posible para la comunidad adoptar tal acuerdo o medidas?

A este respecto hay que tener en cuenta el artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal, que remite al artículo 396 del Código Civil para delimitar esa forma especial de propiedad que es la propiedad horizontal, señalando dicho precepto que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente …podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como…”, y continua con un amplio listado de esos elementos comunes que sirven a tal fin, que termina con una especie de cláusula de cierre al referirse a “las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”; también el artículo 3 LPH, cuando  establece que en el régimen de propiedad horizontal corresponde a cada piso o local, además del “derecho singular y exclusivo de propiedad” sobre ese espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, incluidos los anejos señalados en el título, aunque estén situados fuera de ese espacio, “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”: y también hay que traer a colación el artículo 5 LPH cuando respecto al título constitutivo señala que en el mismo “se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, …Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”

A la vista de esta normativa, bastante clara a mi juicio, podemos volver a plantearnos la cuestión también desde otro punto de vista, y es si el titular de una plaza de garaje en un edificio en propiedad horizontal, en cuanto propietario que es por ley de todos los elementos comunes del inmueble, está autorizado o no para el uso de los mismos y, por tanto, podría oponerse, o no, a un acuerdo o medida de la comunidad que intentara excluirle del mismo, en el bien entendido que el título constitutivo de la propiedad horizontal no excluye expresamente a los propietarios de plazas de garaje del disfrute de dichos elementos, o no lo limita expresamente a los propietarios de viviendas, porque en tal caso no hay duda sobre la respuesta, y en el bien entendido de que, como es lógico, el derecho de uso conlleva la correlativa obligación de participación en el pago de los gastos de mantenimiento de dichas instalaciones, y el derecho a exigir participar en ellos.

A este respecto la SAP Madrid (Sección 14ª) núm. 83/2006, de 16 febrero (JUR 2006\116414) se pronunció rechazando tal posibilidad al señalar que “La pretensión de utilizar la piscina comunitaria de un inmueble por quien sólo es titular de una plaza de garaje, no puede conjugarse con el concepto de propiedad horizontal que refleja el art. 396 CC, y que reproduce el art. 1 LPH, cuando alude a los elementos comunes como aquéllos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privativa (la porción individual susceptible de aprovechamiento independiente: piso, local o garaje), pues parece evidente que así como la piscina, u otra instalación específica de recreo, sirve al mejor uso y disfrute de quienes habitan el inmueble (como propietarios o arrendatarios de una vivienda), ninguna relación guarda con el disfrute inherente a una plaza de garaje, exclusivamente destinada al estacionamiento de un vehículo. Pretender lo contrario, como lo hace el apelante, supone querer encajar forzadamente una propiedad especial (la propiedad horizontal) en las normas genéricas de la comunidad ordinaria del art. 392 del mismo texto, prescindiendo de las peculiaridades que justifican la especialidad.”, considerando además que dicha pretensión “encierra un ejercicio abusivo y excesivo del derecho actuado, en cuanto representa una extralimitación a la que la ley no concede protección.” Concluye la SAP Madrid señalando que un reglamento de régimen interior que apruebe esa restricción, no vulnera ni la Ley ni los estatutos, al limitarse a establecer una regla sobre el uso de un elemento común, sin que se pueda esgrimir haber participado en los gastos para su mantenimiento, puesto que ello solo autorizaría a impugnar ese acuerdo de distribución de gastos, pero no puede servir de fundamento para reclamar el uso de la piscina común.

En el mismo sentido se pronunció la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 67/2006, de 2 de febrero (RJ 2006/439), que confirmaba la dictada la SAP de Alicante de 17 de marzo de 1999, cuando señaló que “el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; y que desde luego el dueño de una plaza de garaje, que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de garaje.”

¿Cabe inferir de estas resoluciones que al titular de una plaza de garaje, pese a que no aparezca una exclusión expresa en el título constitutivo, le está vedado en cualquier circunstancia – o queda al arbitrio de los propietarios de viviendas el permitírselo o no – el uso y disfrute de elementos comunes de la edificación, como son las piscinas, jardines o instalaciones deportivas?

No en mi opinión, porque no es eso lo que se deduce de la normativa citada, porque el artículo 396 CC, después de relacionar toda una serie de elementos comunes que sirven al uso y disfrute de cada vivienda o local (concepto este de local en el que hay que considerar incluidas las plazas de garaje), entre los que no se mencionan expresamente ni piscinas, ni jardines ni zonas deportivas, termina con una cláusula de cierre refiriéndose a cualesquiera otros elementos comunes; porque el artículo 3 LPH señala que la copropiedad en la que participan todos los propietarios se refiere a todos los elementos, pertenencias y servicios comunes; y porque su participación en los mismos viene determinada por la cuota fijada en el título constitutivo para cada vivienda o local (artículo 5 LPH), para cuya fijación se atiende no solo a la superficie, sino a “su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.” Es decir, el planteamiento es en realidad al revés, salvo que en el título constitutivo aparezca que el uso y disfrute de esos elementos comunes [que, hay que reconocer además, sirven a lo que es el uso propio de lo que es la vivienda estricto sensu, como un elemento independiente, en la misma medida, o casi, que lo pueden hacer a una plaza de garaje, porque no cumplen el papel que tienen el resto de elementos comunes relacionados expresamente en el artículo 396 CC] está limitado a las viviendas, en cuyo caso habrá que deducir que la cuota de participación de los garajes no incluye el uso de esos elementos, lo que habrá que presumir es lo contrario, que dentro del coeficiente de participación de las plazas de garaje están incluidos todos los elementos comunes, incluidos jardines, piscinas, pistas deportivas, etc., y el uso que se pueda hacer de los mismos, y por tanto existe un derecho a su uso, correlativo a la obligación de participar en su mantenimiento con arreglo a ese coeficiente.

     

De hecho este es, a mi juicio el verdadero argumento de la STS 67/2006 citada, cuando inmediatamente antes de introducir esa perturbadora argumentación sobre a quién considera que pertenece ese uso por “pura lógica”, antes reseñada, coincidente con la citada SAP Madrid 83/2006, señala que, en el caso concreto que examina, de “la escritura pública de obra nueva y división horizontal, se desprende lo siguiente y así reza literalmente: a) los vehículos que aparquen en las cocheras de la planta baja tendrán acceso a través de la parcela para entrar o salir de aquellas; y b) son elementos comunes la parcela y las piscinas de adultos y niños.”, con lo que aparece en el mismo título constitutivo una limitación en el uso de los elementos comunes (parcela) para los titulares de plazas de garaje, que se limita al paso para poder acceder a sus respectivas plazas y, por tanto, no pueden reclamar el uso de unas instalaciones del que están excluidos expresamente, u oponerse o impugnar el acuerdo o medida por el que les denieguen su uso, puesto que esa limitación de la propiedad es acorde con el título constitutivo.

En este sentido se ha manifestado más recientemente la STSJ de Cataluña (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª) núm. 58/2015, de 20 de julio (RJ 2015/4630)  - cuya normativa, el Código Civil Catalán, no contiene diferencias sustanciales a este respecto, salvo la mención expresa como elementos comunes, en el artículo 553-41 CCCat., de los jardines y las piscinas, además de una cláusula de cierre similar a la del artículo 396 CC, al incluir entre ello “en general, las instalaciones y los servicios fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos.” -  cuando señala:

- Que es claro que no puede establecerse una doctrina general respecto de la utilización de los elementos comunes por parte de ciertos elementos privativos –titulares de plazas de garaje-puesto que para resolver adecuadamente esta problemática habrá que estar en cada caso al título constitutivo de la propiedad horizontal y a sus Estatutos, en su caso, y que eso es precisamente lo que dice la referida STS 67/2006 invocada por el recurrente, pues en ella se decide interpretando el título constitutivo de la comunidad a la que la sentencia afectaba.

- Que en el título constitutivo aparecen descritos los elementos comunes, anexos a cada uno de los departamentos que lo integran, incluidos los garajes, y que son de forma genérica los referidos en el artículo 396 CC, además de los que expresamente cita entre los que están “las zonas ajardinadas que circundan el edificio, la piscina con todas sus instalaciones y en general todo cuanto exista en la finca para uso y aprovechamiento común de todos los condueños.”

- Que a la vista de ello parece claro que “en esta Comunidad los departamentos locales cuyo destino es inicialmente el de garaje pero que podría ser cualquier otro permitido por las leyes (STSJC 3-6-2011 (RJ 2011/5953)), pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues, contrariamente a lo que considera la parte recurrente es la restricción la que debe hallarse recogida en el título, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse, como se pretende, de manera extensiva.”

Solo puedo estar de acuerdo con esta sentencia, dictada en casación por el TSJC, y afirmar, como conclusión, que habrá que atender a lo que en cada caso esté previsto en el titulo constitutivo, incluido en su caso los Estatutos, de forma que existirá una vulneración de la Ley de Propiedad Horizontal, como en este caso a que se refiere el TSJC la había de la ley catalana, cuando por la comunidad de propietarios se adopte algún acuerdo o medida dirigida a impedir el uso de jardines, piscinas, zonas deportivas, etc. a los propietarios de plazas de garaje, cuando tales elementos tengan la consideración de comunes a todos los propietarios y, por tanto, haya que considerar también a dichos propietarios como copropietarios de los mismos, y no exista una restricción expresa, física o jurídica, del uso de esos elementos en el mismo título constitutivo, lo que, esto sí, es una consecuencia de “pura lógica” del principio de seguridad jurídica, porque los bienes se adquieren en la confianza de que las cargas y beneficios que suponen responden a lo previsto en la ley, y lo publicitado en el Registro de la Propiedad.

Como siempre, hay que examinar caso por caso, procurándose el conveniente asesoramiento legal.

José Ignacio Martínez Pallarés
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