Cuando
se trata del ejercicio de acciones
judiciales hay que diferenciar, entre la "legitimatio
ad procesum" que es la capacidad para ser parte procesal, es decir, la
capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y
poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, y la "legitimatio ad causam", que consiste en una posición o condición
objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina
una aptitud para actuar en el mismo como parte, es decir, se trata de una
cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta
jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige
una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (ya sea activa o pasiva,
como actor o demandado) y el objeto jurídico pretendido. La legitimación "ad causam" constituye un
presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto,
porque en el caso de estimar la cuestión
de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción
si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser
apreciada de oficio, ya que su reconocimiento –
STS 260/2012, de 30 de abril (RJ 2012/4715) -
“coloca
o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley
a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“
Tratándose de comunidades
de propietarios establece el artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
que tienen capacidad para ser parte en un proceso ante los tribunales
civiles “5. Las entidades sin
personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte.”
- entre las cuales
están las comunidades – que, según
el art. 7 LEC [Comparecencia en juicio y representación],
deberán comparecer “…en juicio por medio de las personas a
quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas
entidades.”, por lo que las
comunidades de propietarios deben comparecer en juicio por medio de su Presidente que es quien ostenta legalmente,
según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “… la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos
los asuntos que la afecten.”; eso significa que el presidente es la persona que
ostenta lo que hemos denominado legitimatio
ad procesum, es decir, la
capacidad de realizar actos procesales válidos y con eficacia jurídica en
nombre de la comunidad de propietarios a través de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003 de 8 julio (RJ 2003\4612) – como
tuvimos ocasión de tratar a propósito de la delimitación
de las competencias del presidente - , lo que
significa que el presidente representa a la comunidad, no en el sentido técnico
de representante, pues sus actos no son de representación aislada e
independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni obra en
virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como
auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones
externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social
o común.
¿Significa esto que el presidente de una comunidad de propietarios
está legalmente
legitimado para actuar judicialmente en defensa de los intereses de la
comunidad, que tiene la legitimación ad
causam, sin necesidad de un mandato específico, vinculando a la comunidad
con su actuación, como si se tratara de actos realizados en su propio interés, sin perjuicio de la relación interna entre
ambos y, por tanto, de la necesidad de responder de su gestión ante la junta?
A este respecto cabe recordar, como hace la SAP Málaga
(Sección 5ª) núm. 352/2013 de 28 junio (JUR 2013\302386), que la Ley de
Propiedad Horizontal, además de atribuir en el citado artículo 13.3 la
representación en juicio (y fuera de él) al presidente en todos los asuntos que
conciernan a la comunidad, contempla solo dos supuestos en los que
explícitamente exige que el presidente cuente con el mandato previo de la
comunidad de propietarios, y son, la acción de cesación del artículo 7.2 LPH,
que exige previa autorización de la Junta de
propietarios, debidamente convocada al efecto, y la acción de reclamación
a los propietarios deudores por medio del procedimiento monitorio del artículo 21
LPH, por lo que, en principio, una vez examinada la naturaleza
de la reclamación, si fuera ajena a esos supuestos – por ejemplo, una reclamación
por obras inconsentidas, o incluso la reclamación de deudas por otra vía que no
sea el proceso monitorio - resulta que el presidente no precisaría de la autorización
previa de la junta de propietarios para interponer la demanda en nombre de la
comunidad. ¿Es así?
Pues
no, contra lo que pudiera parecer del tenor literal de la LPH, no es así, y,
por ejemplo, la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 204/2012 de 27 marzo (RJ
2012\4061) respecto a la legitimación activa del presidente para instar acciones judiciales
en defensa de la comunidad de propietarios señala que lo que la doctrina
jurisprudencial declara es que “« [..] el Presidente de la Comunidad, si
bien representa a la Comunidad (art. 12 LPH de 1960), ello ha de tener por base
la ejecución de acuerdos de la Junta sobre asuntos de interés general para
aquélla (art. 13.5º). La representación de la Comunidad en juicio y fuera de él
del Presidente no tiene un contenido "en blanco", de tal forma que
esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es
la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el
Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta» (STS
de 20 de octubre de 2004 [RC n.º 2655/1998 ]. En igual sentido la STS de 10 de octubre de 2011 (RJ
2008/7404) [RC n.º
1281/2008 ] en cuanto a la legitimación del presidente para representar en
juicio a la comunidad de propietarios fija que: «Se trata de impedir que su
voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue
sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se
somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las
normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y
consideración exclusiva del presidente»….En definitiva, con carácter general,
se requiere previo acuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al
presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, lo que
no obsta para que aquel no resulte necesario en los casos en los que los
estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario o en el supuestos
en que el presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino
individualmente como copropietario.” En el mismo sentido se ha pronunciado
la STS
(Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 659/2013 de 19 febrero (RJ 2014\1135) cuando señala que “La Ley de Propiedad Horizontal otorga al
Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera
de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por
el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o
corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o
Extraordinarias.”, con cita de la STS de 10 de octubre de 2011, respecto a que se trata de impedir que la voluntad
personal del presidente sea la que vincule a la comunidad, sometiendo al
conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se quiere someter a la
decisión judicial, y de la SSTS de 10 de noviembre de 2011 y 27 de marzo de
2012, cuando señalan que, aunque la LPH solo exige de modo expreso el acuerdo
previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de
la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de la acción de
cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para
la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas
(artículo 21 LPH ), no resulta razonable sostener que la facultad de
representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita
decidir unilateralmente sobre otros asuntos que pueden ser más importantes para
la comunidad que aquellos; y termina declarando que “En definitiva, es reiterada la jurisprudencia de esta Sala, que declara
como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de
propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para
ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe
en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo
contrario. (SSTS 27/03/12, 12/12/12
(RJ 2013, 370) entre otras).”
Esta cuerpo de doctrina ha venido a ser muy recientemente confirmado
por la STS (Sala de lo Civil, Sección
1ª) núm. 622/2015 de 5 noviembre (RJ 2015\4969), que casa la sentencia
dictada en segunda instancia, que rechazaba la excepción de falta de
legitimación ad causam, y en el FD 4º
- reiterando la doctrina ya marcada por anteriores sentencias - señala que “…la Ley
de Propiedad Horizontal otorga al presidente de la comunidad de propietarios la
representación de la misma en juicio y fuera de él, pero, como matiza la
referida STS de 19 de
febrero de 2014 (RJ 2014/1135) y
no tiene en cuenta la sentencia recurrida, «esto no significa que esté legitimado para
cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que
no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas
ordinarias o extraordinarias». Aunque
la Ley de Propiedad
Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el
presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de
propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas
por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo
7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo
21 LPH), esta Sala ha entendido (STS de 19 de febrero de 2014
(RJ 2014/1135), rec. nº 1612/2011 , reiterando el criterio, por ejemplo, de la STS de 27 de marzo de 2012 (RJ
2012/ 4061), rec. nº 1642/2009 ) que no resulta razonable sostener que la
facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le
permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad,
entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida
precisamente «la realización de obras en elementos
privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los
elementos comunes» . En definitiva,
como concluye la más reciente STS
de 30 de diciembre de 2014, rec. nº 2980/2012 (RJ 2014/6808), es pacífica la doctrina jurisprudencial
de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las SSTS de 10 de octubre de
2011 (RJ 2011, 7404) , rec. nº 1281/2008 ; 27 de marzo de 2012, rec.
nº 1642/2009; 12 de diciembre de
2012 (RJ 2013/370), rec. nº 1139/2009 , todas estas citadas por la
recurrente, y también en las posteriores de 24 de octubre de 2013, rec. nº
1263/2011; 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011, y 11 de abril de 2014, rec. nº
381/2012 (RJ 2014/ 2193)) que
declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que
autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones
judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo
contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.”, doctrina
jurisprudencial que reitera en el fallo de la sentencia.
Respondiendo, pues, a la pregunta que nos formulábamos
sobre si el presidente de una comunidad de propietarios, por la representación
de tipo orgánico que ostenta, está
legalmente legitimado para actuar judicialmente en defensa de los intereses de
la comunidad, sin necesidad de un acuerdo previo de la junta, la respuesta solo
puede ser negativa., y eso no significa que el Presidente no ostente la
representación de la comunidad que
la ley le atribuye, sino reconocer un límite a esa representación, y es que, por
supuesto no puede ir en contra, pero ni tan siquiera puede suplir la voluntad
de la comunidad con la suya, “a modo de
dictadura”, como tan gráficamente decía la STS núm. 201/2000
de 6 marzo (RJ 2000\1362); eso significa que el
presidente, necesariamente, ha de actuar en el ejercicio de acciones judiciales ejecutando
los acuerdos tomados por la Junta respecto a las mismas, lo que está dentro de
la esfera de las competencias de la junta puesto que, hay que recordar, la LPH le
atribuye en el artículo 14.e (antes artículo 13.5º) el
conocimiento y decisión “en los demás
asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o
convenientes para el mejor servicio común”, una competencia general sobre
los asuntos que a todos atañe que no puede quedar desprovista de contenido por
una concepción autoritaria de la figura del presidente, salvo, claro está, que
el título constitutivo prevea otra cosa, y sin perjuicio de que pueda haber
ocasiones – pocas en realidad - en que, por razones de urgencia o necesidad se
vea obligado a actuar, pero dando en tal caso cuenta inmediata a la Junta de
propietarios para que adopte las decisiones pertinentes.
De no disponer de dicha autorización para el ejercicio de acciones judiciales en nombre de la comunidad se podrá oponer por el demandado, con éxito, la falta de legitimación ad causam del presidente, y se habrá perdido la batalla legal antes de empezar.
José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com
José Ignacio Martínez Pallarés
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