Una aproximación a la delimitación de las competencias del administrador de una Comunidad de Propietarios.

La Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, se refiere en su art. 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales, en su apartado 1, la Junta de propietarios, el presidente y, en su caso, vicepresidentes, el secretario y el administrador. Ya realicé en su momento una aproximación a las competencias del Presidente, en relación con la junta de propietarios, que es el órgano de gobierno por excelencia de la comunidad, órgano supremo al que corresponden las más altas competencias y decisiones que en ella se pueden adoptar, y que vienen relacionadas en el art.14 LPH; pero la cuestión que ahora se plantea son las competencias del administrador de la comunidad y, más concretamente, cual es el ámbito de sus competencias frente a otros órganos de la comunidad como son la junta de propietarios y el presidente, en particular en materia de conservación y mantenimiento del edificio, de sus servicios e instalaciones.

Es el art. 20 LPH el que se refiere a las competencias del administrador de la comunidad de propietarios al señalar que le corresponde “…a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.”, siendo fundamentalmente los apartados a, c, d y f de dicho precepto los que se refieren o pueden referirse más directamente al problema que nos planteamos, aunque también es esencial el apartado b, de forma indirecta, en la medida en que es posible hacer una previsión de algunos de esos gastos para su autorización por la Junta.

¿Y qué es lo que dice la LPH sobre las competencias a este respecto del resto de los órganos de gobierno de la comunidad, y sobre las obligaciones de los propietarios?

Nulidad de la cláusula suelo en caso de subrogación hipotecaria.

Ya me he referido en una entrada anterior a la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios, y a su posible nulidad, con base en la SSTS 241/2013, de 9 de mayo (RJ 2013/3088) y 464/2014, de 8 de septiembre (JUR 2014/261533), y a la licitud a priori de dichas cláusulas, siempre que se cumplan una serie de requisitos y condiciones que señalaba, por lo que habrá que examinar en cada caso en qué medida se ha cumplido por la entidad bancaria, tanto en la oferta vinculante como en todo el proceso reglamentado posterior hasta la lectura por el notario de la escritura de préstamo hipotecario, y subsecuente firma, con el control de inclusión de dicha cláusula suelo, y con el control de transparencia real que es exigible para determinar su licitud o no.

Pero lo que ahora se plantea es si ese doble control de transparencia en materia de cláusulas abusivas – y en particular sobre la cláusula suelo - es aplicable, y cómo y en qué medida, en los casos en que un consumidor (o un cliente), se subroga en el contrato de préstamo celebrado entre una entidad de crédito y el promotor inmobiliario del que trae causa, por título de compra, una vivienda o un local.

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Qué mayoría se necesita para la instalación de una antena de telefonía en la cubierta de un edificio.

Ante la oferta de una compañía de telefonía de pagar una cantidad sustancial  de dinero a una comunidad de propietarios durante un determinado número de años por el alquiler de un espacio en la cubierta de un edificio para la instalación de un conjunto de infraestructuras (antenas, armazones y soportes de las mismas, cableado, equipos electrónicos, anclajes, etc.) con el objeto de prestar servicios de redes y comunicaciones electrónicas, lo que implica de momento, y sin perjuicio de otras cosas, la cesión en exclusiva del uso de ese espacio común a un tercero, la cuestión que se plantea es cuál es la mayoría necesaria para adoptar dicho acuerdo, puesto que es evidente que en una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal solo la junta de propietarios tienen potestad para adoptarlo.

La cuestión se plantea porque conforme al artículo 17.6 LPH será precisa la unanimidad para todos aquellos acuerdos que impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad, lo que debe de ponerse en relación con el artículo 5 LPH, con respecto al contenido de dicho título, que a su vez hay que poner en relación con el artículo 3 de la propia LPH y con el artículo 396 CC, que se refiere a los elementos comunes en propiedad horizontal, y en relación con el ya citado artículo 17.6 LPH, sin que la derogación del artículo 12 LPH – que señalaba expresamente que cualesquiera alteraciones de la “estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes”, que implicaban una modificación del título constitutivo y debían someterse al régimen previsto para el mismo, esto es, la unanimidad - por Ley 8/2013 de 26 de junio haya implicado modificación alguna de ese régimen, puesto que el supuesto que nos ocupa no cabe incluirlo ni en los supuestos a que se refiere el nuevo artículo 10 LPH, ni dentro del concepto de “nuevas instalaciones servicios o mejoras” a que se refería el derogado art.11 LPH, y viene ahora recogido en el artículo 17.4 LPH. La “estructura o fábrica del edificio” sigue formando parte de los elementos comunes, por más que dicha expresión no aparezca ya explícitamente en la LPH con la citada derogación del artículo 12, refiriéndose el artículo 396 CC al vuelo, cubiertas, elementos estructurales - pilares, vigas, forjados, y muros de carga -, y servidumbres, (entre otros) como elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino son indivisibles y, por tanto, comunes e incluidos en el título constitutivo.