Legitimación activa para exigir obras de urbanización

La cuestión que se plantea, en un caso de compraventa de una parcela que está pendiente de urbanizar, en el que en el mismo contrato de compraventa se ha pactado que la vendedora está obligada a dotar a la parcela vendida de determinadas infraestructuras urbanísticas (viales, suministros, telecomunicaciones, alcantarillado, jardines, etc.) es si, al tratarse de una obligación de urbanizar, tiene legitimación activa la compradora para exigir su ejecución a la vendedora, o es la Administración actuante – el Ayuntamiento que corresponda en cada caso - la única legitimada  para ello; es decir, si se trata de una cuestión civil, que puede exigir ante los juzgados de esa jurisdicción el comprador al vendedor o, por el contrario, se trata de una cuestión administrativa que escapa a dicha legitimación activa y competencia.

La cuestión se plantea porque,  por ejemplo, del Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia cabría inferir que si bien los gastos de urbanización corresponden a los propietarios, entre otros, es la Administración actuante la única legitimada para exigir su realización, puesto que su artículo 9 establece que “La dirección de la acción urbanística corresponde a los poderes públicos y la gestión urbanística puede corresponder a la Administración urbanística actuante, a la iniciativa privada y a entidades mixtas.”, en consonancia con el artículo 6, que afirma que “Corresponden a la Administración las siguientes competencias. 2. En materia de gestión y ejecución de planeamiento: a) Establecer los sistemas de gestión, suscitando la iniciativa privada en la medida más amplia posible, respetando el interés general. b) Dirigir, realizar, conceder, impulsar y supervisar la ejecución de las obras de urbanización.”

Comunidades de propietarios y derecho de acceso a los servicios de telecomunicación

En la exposición de motivos del Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, se hace constar que la constante evolución en esta materia, y el aumento de tecnologías disponibles, han ampliado notablemente la oferta de programas de televisión, radiodifusión y otros servicios de telecomunicaciones, y hacen preciso instrumentar los medios necesarios para que los propietarios de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal puedan acceder a ellos, evitando la proliferación de sistemas individuales y cableados exteriores en las nuevas construcciones, que afectarían negativamente a la estética de las mismas, y para facilitar en el seno de las comunidades de propietarios los mecanismos legales para la implantación de estos sistemas que permitan la prestación de los nuevos servicios y la introducción de las nuevas tecnologías, siendo la finalidad declarada de dicho Real Decreto, establecer el marco jurídico que garantice a los copropietarios de los edificios en régimen de propiedad horizontal y, en su caso a los arrendatarios, el acceso a los servicios de telecomunicaciones.

Las posibilidades se han multiplicado desde entonces, y la cuestión que se plantea es si, dada la finalidad de evitar la proliferación de sistemas individuales para el acceso a servicios de telecomunicación, que hay que conjugar con el derecho de acceso a los mismos, es posible o no para el propietario de una vivienda o local en una Comunidad realizar una instalación individual para acceder a una determinada oferta y, en tal caso, cómo y en qué condiciones.

Acerca de la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios, y de su posible nulidad.

Los préstamos con garantía hipotecaria concedidos por bancos y otras entidades financieras son préstamos retribuidos en los que el prestatario se obliga normalmente – mediante el denominado sistema de amortización francés - al pago periódico durante el plazo pactado de una cuota comprensiva de capital e intereses, que será igual para toda la vida del préstamo de haberse pactado un tipo de interés fijo, o cambiará para cada periodo estipulado (normalmente anual) de haberse pactado un tipo de interés variable. En el caso de intereses variables, que es el que nos ocupa, el tipo de interés a pagar por el prestatario se fija, básicamente, mediante la adición de un diferencial de un tanto por ciento al tipo de referencia que se haya pactado (normalmente el Euribor a un año), y la cuestión que se ha planteado es que, en ocasiones, para limitar los efectos de las eventuales oscilaciones del tipo de referencia pactado, pueden establecerse limitaciones al alza y/o a la baja – las denominadas cláusulas techo y suelo, respectivamente -, que operan como topes máximo y mínimo de los intereses a pagar por el prestatarios, de forma que cuando el índice de referencia o la suma del índice de referencia más el diferencial ascienden o descienden por encima (techo) o por debajo (suelo) del tope fijado, estas cláusulas impiden que la subida o la bajada se trasladen al prestatario más allá de ese tope.

Dados los tipos normalmente fijados como techo (en ocasiones tan elevados que hacen completamente ilusorio que el prestatario pudiera beneficiarse nunca del mismo, ni tan siquiera hacer frente a las cuotas resultantes de su aplicación), como la evolución a la baja del Euribor, con una abrupta caída que se inicia en noviembre de 2008 hasta situarse de forma permanente por debajo del 1% (el 0,362% el pasado septiembre, BOE 02/10/2014), y lo elevado de los tipos fijados como suelo respecto a los vigentes –además de que sería difícilmente comprensible que una entidad intentara anular el techo fijado por ella misma -, han provocado que los problemas se hayan planteado desde hace unos años respecto de la cláusula suelo: sobre su consideración o no como condición general, pese a referirse a un elemento esencial del contrato como es el precio, su carácter impuesto o no, su licitud, y el necesario control de su transparencia a efectos de determinar su validez o nulidad; problemas que han venido a ser resueltos por la STS 241/2013, de 9 de mayo (RJ 2013/3088), y la más reciente STS 464/2014 de 8 de septiembre (JUR 2014/261533), cuyas líneas generales son el objeto de esta entrada.